鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２７８公０５ -3	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.3m区道、北西3.4m、角地		１中専高度地区3種高度地区 (80,160)
b	６２７８公０５ -10	文京区		更地	（　）	ほぼ整形	北3.1m私道、中間画地		１中専高度地区3種高度地区 (70,160)
c	７８５５公０５ -14	文京区		建付地	（　）	ほぼ整形	西4m私道、中間画地		１中専高度2種最高14m (70,160)
d	８８８９公０５ -31	文京区		建付地	（　）	長方形	南5.2m区道、西3m、角地		近商高度3種最高24m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 985,696	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	954,722	100 [ 112.1]	851,670	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	886,000
b	(　 ) 719,778	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	785,008	100 [ 91.7]	856,061		890,000
c	(　 ) 730,992	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	747,475	100 [ 110.6]	675,836		703,000
d	(　 ) 823,730	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	817,519	100 [ 97.5]	838,481		872,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 883,000 円／㎡]

文京 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産が既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,843,188	1,877,386	6,965,802	3,739,260	3,226,542	（　0.9778） 3,154,913	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	85,267,919 円　　　　（　 584,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｓ3	225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種高度地区最高22m	70 ％	300 ％	160 ％	146 ㎡	9.0 m x 16.6 m	前面道路：区道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階３０㎡程度、シングルタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種同規模の建物の一般的な有効率による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	75.00	90.0	67.50	3,613	243,878	1.0	243,878
							1.0	243,878
2～ 2	居宅	75.00	85.0	63.75	3,687	235,046	1.0	235,046
							1.0	235,046
3～ 3	居宅	75.00	85.0	63.75	3,742	238,553	1.0	238,553
							1.0	238,553
～

～

計		225.00	86.7	195.00		717,477		717,477
								717,477

⑨年額支払賃料	717,477 円　×　12ヶ月　＝　 8,609,724 円
⑩a共益費（管理費）	140 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 327,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,937,324 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 446,866 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,490,458 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	717,477 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,816 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 717,477 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 345,914 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,843,188 円　　　　（　 60,570 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１５０公０６賃　　　　-7	3,298 ( 3,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.2]	100 [102.0]	3,554	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,795 円/㎡　月額支払賃料（　 3,687 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１５０公０６賃　　　　-8	3,211 ( 3,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [ 80.6]	100 [ 97.0]	3,991
c	５１５０公０６賃　　　　-9	4,690 ( 4,686)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [105.0]	100 [114.1]	100 [ 98.0]	3,841

文京 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	307,000 円	61,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	714,986 円	8,937,324　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 521,900 円	61,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,400 円	61,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,400 円	61,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,877,386 円　（　　　　　　 12,859 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9778

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,400,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,739,260 円（　　　　　 25,611 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,843,188 円
②総費用	1,877,386 円
③純収益　①－②	6,965,802 円
④建物等に帰属する純収益	3,739,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,226,542 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,154,913 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,609 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,267,919 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 584,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
文京 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 -15

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　竹内　敬雄

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

870,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	670,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区向丘１丁目１５２番１２｢向丘１－１５－７｣				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種高度地区最高22m (70,160)
	1:2	住宅ＲＣ3	一般住宅のほかアパート等も混在する住宅地域	南西3.8m区道	水道、ガス、下水	東大前 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北３．８ｍ
区道

交通

施設

東大前駅北西方

300m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区3種
高度地区最高22m

⑤地域要因の将
　来予測

熟成された住宅地域であり、地域要因に変化がない。当面、現状維持されるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 888,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 534,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、文京区内の最寄駅から徒歩圏にある住宅地域である。需要者の属性は主に区内在住及び区外から流入す
る経営者やパワーカップルなどの個人及び転売・開発を企図する不動産業者等である。周辺は教育機関が充実し、熟成
した住宅地域として需要は堅調である。一方供給は限定的な面がある。中心となる価格帯は標準的な規模で１億円から
１億３千万円程度と把握している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、自用の戸建住宅の取引が中心であり、低層一般住が建ち並ぶ住宅地域である。周辺では共同住宅も認めら
れるが賃貸経営の投資採算性に基づく取引は少なく、賃料収入による収益性を重視した収益価格は低位となる傾向があ
る。標準地は基準容積率１６０％であり、収益性は低い傾向にある。以上より不動産取引の実態に即して市場性を反映
した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 946,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[104.0]

100
[112.8]

[104.0]
100

869,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    837,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナの影響による落ち込みか
ら回復しつつある。金融緩和による資金の流
入が続いており、不動産需要も比較的活発化
している

熟成した住宅地域であり、地域要因に特別の
変動要因はない。

個別的要因にも変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -0.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２９０公０５ -4	文京区		更地	（　）	長方形	南西3.2m区道、中間画地		１中専高度2種最高14m (70,160)
b	９００５公０５ -15	文京区		更地	（　）	ほぼ正方形	東2.6m私道、北3m、角地		１中専高度2種最高14m (80,160)
c	８８８９公０５ -36	文京区		建付地	（　）	長方形	東2.3m私道、中間画地		準工高度3種最高22m (70,240)
d	８３５２公０５ -16	文京区		建付地	（　）	長方形	南東4.1m私道、中間画地		準工高度3種最高22m (70,246)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 877,337	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	869,745	100 [ 101.0]	861,134	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	896,000
b	(　 ) 853,576	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	837,161	100 [ 101.9]	821,552		854,000
c	(　 ) 858,732	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	885,673	100 [ 98.5]	899,160		935,000
d	(　 ) 860,973	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	870,907	100 [ 104.6]	832,607		866,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 888,000 円／㎡]

文京 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,540,656	1,853,427	6,687,229	3,739,260	2,947,969	（　0.9778） 2,882,524	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	77,906,054 円　　　　（　 534,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｓ3	225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種高度地区最高22m	70 ％	300 ％	160 ％	146 ㎡	9.0 m x 16.6 m	前面道路：区道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３０㎡程度の単身者向け共同住宅を想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

賃貸共同住宅としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	80.0	60.00	3,400	204,000	1.0	204,000
							1.0	204,000
2～ 2	住宅	75.00	90.0	67.50	3,534	238,545	1.0	238,545
							1.0	238,545
3～ 3	住宅	75.00	90.0	67.50	3,530	238,275	1.0	238,275
							1.0	238,275
～

～

計		225.00	86.7	195.00		680,820		680,820
								680,820

⑨年額支払賃料	680,820 円　×　12ヶ月　＝　 8,169,840 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 468,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考として
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,637,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 431,892 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,205,948 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	680,820 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,468 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 680,820 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 328,240 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,540,656 円　　　　（　 58,498 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９００５公０５賃貸　　　　-17	3,211 ( 3,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	3,464	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,748 円/㎡　月額支払賃料（　 3,534 円/㎡）　基準階 2 F B
b	９００５公０５賃貸　　　　-18	3,155 ( 3,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,690
c	９００５公０５賃貸　　　　-19	3,967 ( 3,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	4,090

文京 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	307,000 円	61,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	691,027 円	8,637,840　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 521,900 円	61,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,400 円	61,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,400 円	61,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,853,427 円　（　　　　　　 12,695 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9778

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,400,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,739,260 円（　　　　　 25,611 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,540,656 円
②総費用	1,853,427 円
③純収益　①－②	6,687,229 円
④建物等に帰属する純収益	3,739,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,947,969 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,882,524 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,743 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,906,054 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 534,000 円／㎡）