鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８３５２公０５ -7	文京区		建付地	（　）	長方形	南西2.9m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	８３５２公０５ -6	文京区		建付地	（　）	ほぼ整形	南4m私道、中間画地		商業高度地区最高46m (91,216)
c	８３５２公０５ -4	文京区		建付地	（　）	長方形	南東3.4m私道、中間画地		１中専高度3種最高17m (70,160)
d	８３５２公０５ -2	文京区		更地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高14m (70,160)
e	８３５２公０５ -11	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、南西4m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,007,231	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	1,039,175	100 [ 99.0]	1,049,672	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,090,000
b	(　 ) 1,031,625	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,026,713	100 [ 97.7]	1,050,883		1,090,000
c	(　 ) 958,194	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	964,643	100 [ 98.1]	983,326		1,020,000
d	(　 ) 924,471	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	940,801	100 [ 97.4]	965,915		1,000,000
e	(　 ) 957,090	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	921,344	100 [ 99.0]	930,651		968,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

文京 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,118,800	1,510,971	4,607,829	2,673,510	1,934,319	（　0.9778） 1,891,377	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	51,118,297 円　　　　（　 516,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	49.00	Ｓ3	147.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	150 ％	150 ％	99 ㎡	10.9 m x 9.2 m	前面道路：区道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４４㎡程度を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	49.00	90.0	44.10	3,610	159,201	1.0	159,201
							1.0	159,201
2～ 2	住宅	49.00	90.0	44.10	3,671	161,891	1.0	161,891
							1.0	161,891
3～ 3	住宅	49.00	90.0	44.10	3,690	162,729	1.0	162,729
							1.0	162,729
～

～

計		147.00	90.0	132.30		483,821		483,821
								483,821

⑨年額支払賃料	483,821 円　×　12ヶ月　＝　 5,805,852 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 132.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 317,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,123,372 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 244,935 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,878,437 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	483,821 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,645 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 483,821 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 235,718 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,118,800 円　　　　（　 61,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８３５２公０５賃　　　　-2	3,892 ( 3,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	3,853	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,829 円/㎡　月額支払賃料（　 3,671 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８３５２公０５賃　　　　-3	3,784 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,747
c	５１５０公０６賃　　　　-5	3,689 ( 3,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,726

文京 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	219,500 円	43,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	673,571 円	6,123,372　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 373,100 円	43,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,510,971 円　（　　　　　　 15,262 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9778

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,900,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 147.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,673,510 円（　　　　　 27,005 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,118,800 円
②総費用	1,510,971 円
③純収益　①－②	4,607,829 円
④建物等に帰属する純収益	2,673,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,934,319 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,891,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,105 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,118,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 516,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
文京 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 -7

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　竹内　敬雄

TEL.

鑑定評価額

97,000,000 円

１㎡当たりの価格

980,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	760,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区白山４丁目３１０番３２｢白山４－２８－１８｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度1種最高10m (70,150)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中小規模の住宅が多い利便性の良い住宅地域	南東4.7m区道	水道、ガス、下水	白山 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 60 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４．７ｍ
区道

交通

施設

白山駅南西方

400m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

比較的高台の位置に所在する熟成された住宅地域であり、地域要因に変化はない。当面、良好な居住環境が維持
されるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,030,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 510,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、文京区内における居住環境の良好な低層住宅地域である。特に、白山、西片、向丘エリアの優良住宅地
との代替性が強く存在する。需要者の属性は主に区内在住及び区外から流入する経営者やパワーカップルなどの個人及
び転売・開発を企図する不動産業者等である。中心となる価格帯は標準的な規模で９，０００万円から１億２千万円程
度と比較的高額であるが、文教地区として名高いこと、低金利で推移している事などから需要は旺盛である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、低層一般住宅が建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域である。居住の快適性と利便性を重視する自己居住用
としての一般住宅取得の需要の旺盛な地域である。他方、周辺では共同住宅も認められるが賃貸経営の投資採算性に基
づく取引は少なく、収益性に基づく収益価格は低位となる事が多い。以上より当該地域の市場性を反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    946,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　文京 -5                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    960,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナの影響による落ち込みか
ら回復しつつある。金融緩和による資金の流
入が続いており、不動産需要も比較的活発化
している。

住宅地として熟成度が高い白山駅を最寄駅と
する閑静な住宅地域である。比較的高台に位
置しており、地域的選好性も高い。大きな変
動は見られない。

個別的要因にも変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

+2.1 ％

３　試算価格算定内訳

文京 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９００５公０５ -11	文京区		建付地	（　）	不整形	北西4m私道、中間画地		準工高度3種最高22m (70,240)
b	４３４９公０５ -12	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3m私道、中間画地		１住居高度3種最高31m (70,160)
c	６２７８公０５ -3	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.3m区道、北西3.4m、角地		１中専高度地区3種高度地区 (80,160)
d	８３５２公０５ -12	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１住居高度3種最高22m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 778,445	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	939,753	100 [ 93.7]	1,002,938	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,040,000
b	(　 ) 948,242	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	956,692	100 [ 96.6]	990,364		1,030,000
c	(　 ) 985,696	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	954,722	100 [ 96.0]	994,502		1,030,000
d	(　 ) 970,294	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	977,019	100 [ 98.5]	991,897		1,030,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,030,000 円／㎡]

文京 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,090,716	1,507,886	4,582,830	2,673,510	1,909,320	（　0.9778） 1,866,933	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	50,457,649 円　　　　（　 510,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	49.00	Ｓ3	147.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	150 ％	150 ％	99 ㎡	10.9 m x 9.2 m	前面道路：区道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、専有面積４４㎡程度を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	49.00	90.0	44.10	3,610	159,201	1.0	159,201
							1.0	159,201
2～ 2	住宅	49.00	90.0	44.10	3,618	159,554	1.0	159,554
							1.0	159,554
3～ 3	住宅	49.00	90.0	44.10	3,690	162,729	1.0	162,729
							1.0	162,729
～

～

計		147.00	90.0	132.30		481,484		481,484
								481,484

⑨年額支払賃料	481,484 円　×　12ヶ月　＝　 5,777,808 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 132.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 317,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,095,328 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,813 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,851,515 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	481,484 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,622 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 481,484 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 234,579 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,090,716 円　　　　（　 61,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９００５公０５賃貸　　　　-23	3,755 ( 3,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,793	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,774 円/㎡　月額支払賃料（　 3,618 円/㎡）　基準階 2 F B
b	９００５公０５賃貸　　　　-24	3,760 ( 3,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,723
c	９００５公０５賃貸　　　　-25	4,036 ( 3,867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	3,807

文京 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	219,500 円	43,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	670,486 円	6,095,328　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 373,100 円	43,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,507,886 円　（　　　　　　 15,231 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9778

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,900,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 147.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,673,510 円（　　　　　 27,005 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,090,716 円
②総費用	1,507,886 円
③純収益　①－②	4,582,830 円
④建物等に帰属する純収益	2,673,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,909,320 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,866,933 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,858 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,457,649 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 510,000 円／㎡）