鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２公０５ -1	新宿区		更地	（　）	ほぼ正方形	西3.1m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
b	５６公０５ -167	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,500)
c	５６公０５ -93	新宿区		建付地	（　）	長方形	東4.1m区道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,246)
d	５３公０５ -10	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、東4m、角地		商業 (100,360)
e	５６公０５ -160	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.8m区道、中間画地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 972,006	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	994,362	100 [ 69.6]	1,428,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,430,000
b	(　 ) 1,319,568	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,392,279	100 [ 98.4]	1,414,918		1,410,000
c	(　 ) 705,329	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	717,320	100 [ 53.1]	1,350,885		1,350,000
d	(　 ) 1,929,877	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,926,130	100 [ 115.7]	1,664,762		1,660,000
e	(　 ) 742,559	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	746,095	100 [ 57.8]	1,290,822		1,290,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -34.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,450,000 円／㎡]

新宿 5-43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,190,509	11,373,486	24,817,023	15,313,500	9,503,523	（　0.9496） 9,024,545	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	243,906,622 円　　　　（　 1,240,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	135.19	Ｓ4F1B	672.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	328 ％	197 ㎡	10.5 m x 20.0 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上２階を店舗、地上３～４階を事務所と想定した。

⑦有効率　 85.2 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	135.19	86.4	116.79	4,000	467,160	8.0	3,737,280
							0.0	0
1～ 1	店舗	135.19	76.6	103.59	6,500	673,335	10.0	6,733,350
							0.0	0
2～ 2	店舗	135.19	87.9	118.77	5,500	653,235	8.0	5,225,880
							0.0	0
3～ 3	事務所	135.19	87.9	118.77	4,400	522,588	6.0	3,135,528
							0.0	0
4～ 4	事務所	131.80	87.5	115.38	4,300	496,134	6.0	2,976,804
							0.0	0

計		672.56	85.2	573.30		2,812,452		21,808,842
								0

⑨年額支払賃料	2,812,452 円　×　12ヶ月　＝　 33,749,424 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 573.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,127,760 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,877,184 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,893,859 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,983,325 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,808,842 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 207,184 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,190,509 円　　　　（　 183,708 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２公賃０５　　　　-16	3,586 ( 3,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	4,170	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,422 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１２公賃０５　　　　-18	3,687 ( 3,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,960
c	１２公賃０５　　　　-20	3,457 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,703

新宿 5-43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,245,000 円	249,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,833,086 円	37,877,184　×　　　　 15.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,680,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,116,500 円	249,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	249,000 円	249,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	249,000 円	249,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,373,486 円　（　　　　　　 57,733 円／㎡）　　（経費率　　 31.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	249,000,000 円	設計監理料率　 359,000 円／㎡　×　 672.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0615	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0559 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,313,500 円（　　　　　 77,734 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,190,509 円
②総費用	11,373,486 円
③純収益　①－②	24,817,023 円
④建物等に帰属する純収益	15,313,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,503,523 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,024,545 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,810 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 243,906,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,240,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
新宿 5-43　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-43

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　杉浦　公庸

TEL.

鑑定評価額

270,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,060,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区高田馬場３丁目１６１番８				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高40m 駐車場整備地区 (100,328)
	台形 1:2	空地	中層の飲食店ビルが多く建ち並ぶ商業地域	北東5.5m区道	水道、ガス、下水	高田馬場 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

栄通り商店街。

街

路

５．５ｍ区道

交通

施設

高田馬場駅　北西方

80m

法令

規制

商業
(100,328)
防火
高度地区最高40m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は１階・地下１階を飲食系店舗、２階以上を飲食店舗または店舗事務所とする中層の建物が多い栄通り
商店街沿いの商業地域であり、今後も現状を概ね維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,210,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新宿区のＪＲ山手線・中央線・総武線、地下鉄各駅の駅前商店街及び生活準幹線街路沿いの商業系の地域
である。需要者は飲食店舗等を運営する事業者・個人等が中心で、飲食店舗等の広域展開を計画する事業者並びに賃貸
収益目的の投資家も存在する。賃貸需要は１階は飲食店舗需要が強いが、２階以上の店舗・事務所等の需要は相対的に
弱く、賃料水準もさほど高くない。小規模なビルの取引が多く、土地取引の価格帯は３億円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は自用を目的とする法人並びに収益性を取引の判断指標とする投資家等が考えられ、市場の実態を反映した比準
価格と、周辺の賃貸事例を基礎に賃貸需要等を考慮して求めた収益価格をいずれも妥当と判断するが、普通商業地の需
給動向並びに標準地の規模等から、自用を目的とする需要が投資を目的とする需要より強いと判断し、収益価格より比
準価格に重きを置き、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,570,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[118.8]

[100.0]
100

1,370,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス禍等により、不動産市場
等への影響が若干残る地域・地区もあるもの
の、全体的には回復傾向が顕著である。

新型コロナウイルス禍等による飲食店舗等へ
の来客数が減少していたが、当地域の客足は
戻りつつある。

栄通り商店街の中で標準的な店舗兼事務所ビ
ル用地であり、個別的な価格形成要因に影響
を与える特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２公０５ -1	新宿区		更地	（　）	ほぼ正方形	西3.1m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
b	５６公０５ -71	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		近商高度地区最高40m 第２種中高層階住 (100,240)
c	５６公０５ -172	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西3.3m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
d	５６公０５ -85	新宿区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西4m私道、中間画地		近商高度2種最高20m 駐車場整備地区 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 972,006	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	994,362	100 [ 69.3]	1,434,866	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,430,000
b	(　 ) 927,175	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	949,427	100 [ 61.9]	1,533,808		1,530,000
c	(　 ) 1,052,853	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,101,284	100 [ 70.0]	1,573,263		1,570,000
d	(　 ) 1,006,797	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,019,885	100 [ 72.2]	1,412,583		1,410,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,450,000 円／㎡]

新宿 5-43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,833,683	11,121,904	24,711,779	15,313,500	9,398,279	（　0.9375） 8,810,887	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	238,132,081 円　　　　（　 1,210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	135.19	Ｓ4F1B	672.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	328 ％	197 ㎡	10.5 m x 20.0 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階はフロア貸しの店舗、３階・４階は店舗事務所を想定

⑦有効率　 85.2 ％
の理由

同規模・同類型の建物においては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	135.19	86.4	116.79	4,200	490,518	6.0	2,943,108
							0.0	0
1～ 1	店舗	135.19	76.6	103.59	6,000	621,540	10.0	6,215,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	135.19	87.9	118.77	5,200	617,604	6.0	3,705,624
							0.0	0
3～ 3	店舗事務所	135.19	87.9	118.77	4,500	534,465	6.0	3,206,790
							0.0	0
4～ 4	店舗事務所	131.80	87.5	115.38	4,500	519,210	6.0	3,115,260
							0.0	0

計		672.56	85.2	573.30		2,783,337		19,186,182
								0

⑨年額支払賃料	2,783,337 円　×　12ヶ月　＝　 33,400,044 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 573.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,127,760 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の同種同規模等建物の共益費（管理費）相場より判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,527,804 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,876,390 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,651,414 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,186,182 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 182,269 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,833,683 円　　　　（　 181,897 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２公賃０５　　　　-16	3,586 ( 3,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	4,631	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,523 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１２公賃０５　　　　-17	3,678 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,253
c	１２公賃０５　　　　-19	4,378 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,955

新宿 5-43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	747,000 円	249,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	6,079,504 円	37,527,804　×　　　　 16.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,680,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,116,500 円	249,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	249,000 円	249,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	249,000 円	249,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,121,904 円　（　　　　　　 56,456 円／㎡）　　（経費率　　 31.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9375

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	249,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 672.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0615	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0559 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,313,500 円（　　　　　 77,734 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,833,683 円
②総費用	11,121,904 円
③純収益　①－②	24,711,779 円
④建物等に帰属する純収益	15,313,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,398,279 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,810,887 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,725 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,132,081 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,210,000 円／㎡）