鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５公０５ -7	新宿区		更地	（　）	不整形	南東2.8m私道、中間画地		商業 (100,240)
b	５１公０５ -43	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東3.6m区道、中間画地		商業高度地区最高50m (89,211)
c	０３公０５ -14	新宿区		建付地	（　）	長方形	南東3.3m私道、中間画地		商業特別用途地区高度地区 (100,240)
d	５６公０５ -166	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m区道、中間画地		商業高度2種最高20m (91,324)
e	６０公０５ -14	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北40m国道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 734,705	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	899,837	100 [ 82.0]	1,097,362	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,100,000
b	(　 ) 823,949	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	837,817	100 [ 63.8]	1,313,193		1,310,000
c	(　 ) 907,510	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	919,308	100 [ 70.5]	1,303,983		1,300,000
d	(　 ) 1,231,181	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,293,996	100 [ 72.1]	1,794,724		1,790,000
e	(　 ) 1,423,283	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,461,712	100 [ 123.3]	1,185,492		1,190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,120,000 円／㎡]

新宿 5-41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,240,991	12,767,614	38,473,377	26,224,800	12,248,577	（　0.9472） 11,601,852	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	313,563,568 円　　　　（　 850,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	265.49	ＲＣ7	1,292.33
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度3種最高40m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	300 ％	369 ㎡	15.8 m x 23.8 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～７階は共同住宅

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	206.93	74.6	154.30	4,000	617,200	8.0	4,937,600
							0.0	0
2～ 3	住宅	245.60	86.3	211.95	3,762	797,356	2.0	1,594,712
							1.0	797,356
4～ 4	住宅	207.60	85.5	177.50	3,800	674,500	2.0	1,349,000
							1.0	674,500
5～ 6	住宅	156.60	84.5	132.35	3,850	509,548	2.0	1,019,096
							1.0	509,548
7～ 7	住宅	73.40	81.7	60.00	3,900	234,000	2.0	468,000
							1.0	234,000

計		1,292.33	83.6	1,080.40		4,139,508		11,982,216
								3,522,308

⑨年額支払賃料	4,139,508 円　×　12ヶ月　＝　 49,674,096 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 1,080.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,241,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,915,296 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,645,765 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,269,531 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,982,216 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,522,308 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 857,629 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,240,991 円　　　　（　 138,864 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０５　　　　-20	3,471 ( 3,395)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,846	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,849 円/㎡　月額支払賃料（　 3,762 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１３公賃０５　　　　-13	3,490 ( 3,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,065
c	１３公賃０５　　　　-14	3,526 ( 3,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,635

新宿 5-41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,230,000 円	446,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,238,614 円	52,915,296　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 616,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,791,000 円	446,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	446,000 円	446,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	446,000 円	446,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,767,614 円　（　　　　　　 34,601 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	446,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 1,292.33 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0429 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,224,800 円（　　　　　 71,070 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,240,991 円
②総費用	12,767,614 円
③純収益　①－②	38,473,377 円
④建物等に帰属する純収益	26,224,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,248,577 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,601,852 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,441 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 313,563,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 850,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
新宿 5-41　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-41

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　石井　秀樹

TEL.

鑑定評価額

380,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,030,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区西新宿４丁目２８９番１０｢西新宿４－１６－２｣				②地積　(㎡)	369 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度3種最高40m 駐車場整備地区 (100,300)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中低層のマンション、事業所の多い商業地域	東5m区道	水道、ガス、下水	西新宿五丁目 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

５ｍ区道

交通

施設

西新宿五丁目駅　南東
方
350m

法令

規制

商業
(100,300)
防火
高度3種最高40m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、店舗、事務所、共同住宅等の混在する幹線道路背後の商業地域である。地域要因に影響を及ぼす格
別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,080,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 820,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宿区を中心とする都心区に存する店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路背後の商業地域であ
る。需要者の中心は、収益物件の開発を目的とするディベロッパー、投資家である。新宿副都心に近く稀少性が高いた
め投資需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。取引における価格帯は規模等に応じて様々であり、個別物件により
異なるのが現状である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

西新宿五丁目駅徒歩圏の幹線道路背後に店舗、事務所、共同住宅等が混在する地域であり、取引意思決定においては、
取引価格による実証性と、投資採算としての収益性がともに重視される。両試算価格ともに適切な資料をもとに判定が
なされていることから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-40 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,050,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[106.2]

[100.0]
100

1,030,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    999,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場は堅調に推移しているが、世界的
な金利上昇・資源価格の高騰等に加え、国内
金融緩和も転換の動きが見られ、今後の動向
に留意を要する。

新宿副都心に近く利便性が高いため投資需要
は堅調である。周辺地域を含めて地域要因に
影響を及ぼす格別の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通であり、変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２公０５ -1	新宿区		更地	（　）	ほぼ正方形	西3.1m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
b	５６公０５ -71	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		近商高度地区最高40m 第２種中高層階住 (100,240)
c	５６公０５ -163	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.3m区道、北東6m、角地		１住居高度地区最高30m 第２種中高層階住 (80,400)
d	５６公０５ -172	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西3.3m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 972,006	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	994,362	100 [ 94.9]	1,047,800	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,050,000
b	(　 ) 927,175	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	949,427	100 [ 88.5]	1,072,799		1,070,000
c	(　 ) 1,059,846	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,071,959	100 [ 102.7]	1,043,777		1,040,000
d	(　 ) 1,052,853	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,101,284	100 [ 96.8]	1,137,690		1,140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

新宿 5-41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,355,983	13,016,229	38,339,754	26,518,800	11,820,954	（　0.9472） 11,196,808	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	302,616,432 円　　　　（　 820,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	265.49	ＲＣ7	1,292.33
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度3種最高40m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	300 ％	369 ㎡	15.8 m x 23.8 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上は共同住宅（２８㎡程度）を想定

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	206.93	74.6	154.30	4,000	617,200	8.0	4,937,600
							0.0	0
2～ 3	居宅	245.60	86.3	211.95	3,800	805,410	2.0	1,610,820
							1.0	805,410
4～ 4	居宅	207.60	85.5	177.50	3,800	674,500	2.0	1,349,000
							1.0	674,500
5～ 6	居宅	156.60	84.5	132.35	3,840	508,224	2.0	1,016,448
							1.0	508,224
7～ 7	居宅	73.40	81.7	60.00	3,840	230,400	2.0	460,800
							1.0	230,400

計		1,292.33	83.6	1,080.40		4,149,368		12,001,936
								3,532,168

⑨年額支払賃料	4,149,368 円　×　12ヶ月　＝　 49,792,416 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 1,080.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,241,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域に存する平均的な共益費を参考にして査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,033,616 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,651,681 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,381,935 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,001,936 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 114,018 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,532,168 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 860,030 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,355,983 円　　　　（　 139,176 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３公賃０５　　　　-12	3,667 ( 3,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,887 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１３公賃０５　　　　-13	3,490 ( 3,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	3,906
c	１３公賃０５　　　　-14	3,526 ( 3,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	3,828

新宿 5-41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,255,000 円	451,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,409,429 円	53,033,616　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 616,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,833,500 円	451,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	451,000 円	451,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	451,000 円	451,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,016,229 円　（　　　　　　 35,274 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	451,000,000 円	設計監理料率　 339,000 円／㎡　×　 1,292.33 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0429 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,518,800 円（　　　　　 71,867 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,355,983 円
②総費用	13,016,229 円
③純収益　①－②	38,339,754 円
④建物等に帰属する純収益	26,518,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,820,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,196,808 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,344 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 302,616,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 820,000 円／㎡）