鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１公０５ -17	新宿区		貸家建付地	（　）	正方形	北東25m都道、中間画地		近商高度地区最高30m 特別用途地区 (100,400)
b	５６公０５ -96	新宿区		更地	（　）	不整形	北東40m都道、南西6.7m、二方路		商業高度地区最高40m 第５種中高層階住 (100,600)
c	５６公０５ -167	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,500)
d	Ｒ５１１１２ -5	目黒区		建付地	（　）	長方形	南西30m都道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,500)
e	１２公０５ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南3.5m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,047,418	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,066,272	100 [ 82.4]	1,294,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,290,000
b	(　 ) 2,357,232	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.8]	2,642,800	100 [ 149.4]	1,768,942		1,770,000
c	(　 ) 1,319,568	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,392,279	100 [ 82.3]	1,691,712		1,690,000
d	(　 ) 1,333,291	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,370,623	100 [ 93.1]	1,472,205		1,470,000
e	(　 ) 1,208,612	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,232,784	100 [ 77.6]	1,588,639		1,590,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,580,000 円／㎡]

新宿 5-39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,591,813	8,726,601	22,865,212	15,892,400	6,972,812	（　0.9375） 6,537,011	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	176,675,973 円　　　　（　 1,440,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	89.09	ＲＣ10	712.19
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	123 ㎡	9.3 m x 14.0 m	前面道路：区道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階～１０階：共同住宅（１ＤＫタイプ、平均専有面積３０㎡程度）

⑦有効率　 84.5 ％
の理由

同種同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	78.95	44.5	35.13	4,500	158,085	10.0	1,580,850
							0.0	0
2～ 2	住居	70.36	89.5	62.97	4,150	261,326	1.0	261,326
							0.0	0
3～ 5	住居	70.36	89.5	62.97	4,200	264,474	1.0	264,474
							0.0	0
6～ 8	住居	70.36	89.5	62.97	4,250	267,623	1.0	267,623
							0.0	0
9～10	住居	70.36	89.5	62.97	4,300	270,771	1.0	270,771
							0.0	0

計		712.19	84.5	601.86		2,557,244		3,980,009
								0

⑨年額支払賃料	2,557,244 円　×　12ヶ月　＝　 30,686,928 円
⑩a共益費（管理費）	350 円／㎡　×　 601.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,527,812 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,214,740 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,660,737 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,554,003 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,980,009 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,810 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,591,813 円　　　　（　 256,844 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０公賃０５　　　　-4	4,062 ( 3,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,145	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,153 円/㎡　月額支払賃料（　 4,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０公賃０５　　　　-5	4,233 ( 4,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,319
c	１０公賃０５　　　　-6	4,244 ( 4,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,331

新宿 5-39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,340,000 円	268,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,284,701 円	33,214,740　×　　　　 12.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 287,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,278,000 円	268,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,726,601 円　（　　　　　　 70,948 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9375

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	268,000,000 円	設計監理料率　 365,000 円／㎡　×　 712.19 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,892,400 円（　　　　　 129,207 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,591,813 円
②総費用	8,726,601 円
③純収益　①－②	22,865,212 円
④建物等に帰属する純収益	15,892,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,972,812 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,537,011 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,146 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,675,973 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,440,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
新宿 5-39　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-39

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　神山　由紀夫

TEL.

鑑定評価額

182,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,480,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区神楽坂３丁目１番１６				②地積　(㎡)	123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高50m 地区計画等 (100,500)
	1:1.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ6	店舗兼マンション、事務所等が見られる商業地域	北東9m区道	水道、ガス、下水	飯田橋 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺には大企業等の本社も立
地し、従来から人気の住商混
在地域である。

街

路

９ｍ区道

交通

施設

飯田橋駅　西方

370m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最高50m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

神楽坂の商店街に近い店舗兼共同住宅及び事務所ビル等が建ち並ぶ住商混在地域である。地域に影響を及ぼす変
動要因は見当たらない。現状の地域的特性を維持しながら推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,440,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として新宿区内及び隣接区等のＪＲ線及び東京メトロ沿線の幹線道路背後の商業地域と判定した。主た
る需要者は自用目的の事業会社、収益目的の投資家等が想定される。市場の需給動向は投資適格な収益物件や開発素地
の供給があれば、供給者側の想定を上回る高値で取引される傾向にある。不動産投資需要は回復基調が鮮明であるが、
先行き金利の先高感等の市場停滞リスクは払拭できない。中心価格帯は複合不動産は規模等により多様である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は、最新事例を中心に商業地域で特に価格形成に影響を与える街路条件、行政条件が類似した事例を重視した
。賃貸事例は標準地周辺で近時に成約した賃貸事例を採用した。各種補修正、要因比較も適切に行われていること及び
商業地について需要者は市場性及び収益性の観点から投資判断を行うため、各試算価格の相対的信頼性は同等と判断さ
れる。よって比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の様に鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,500,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[102.0]

100
[102.9]

[100.0]
100

1,480,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

本邦企業業績に影響を与える長期金利は先高
感があり、上期の業績は業種により多様であ
る。政府の物価と景気両輪の好転への施策に
期待が集まる。

店舗と事務所等が建ち並ぶ伝統の街である神
楽坂通りに近く、居住用と事業用の建物が相
互にバランスを維持しながら商住環境を維持
している。

価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０５ -167	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,500)
b	０８公０５ -9	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8.3m区道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,498)
c	５６公０５ -163	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.3m区道、北東6m、角地		１住居高度地区最高30m 第２種中高層階住 (80,400)
d	５６公０５ -164	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m区道、北東5m、角地		近商高度地区最高40m 第２種中高層階住 (100,400)
e	５６公０５ -72	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m区道、北東6m、角地		近商高度地区最高40m 第２種中高層階住 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,319,568	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,392,279	100 [ 94.6]	1,471,754	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,470,000
b	(　 ) 1,981,590	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,964,442	100 [ 97.0]	2,025,198		2,030,000
c	(　 ) 1,059,846	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,071,959	100 [ 72.2]	1,484,708		1,480,000
d	(　 ) 1,800,340	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,851,029	100 [ 92.1]	2,009,803		2,010,000
e	(　 ) 1,600,640	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,545,761	100 [ 91.2]	1,694,913		1,690,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,550,000 円／㎡]

新宿 5-39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,172,758	8,154,477	23,018,281	15,951,700	7,066,581	（　0.9255） 6,540,121	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	176,760,027 円　　　　（　 1,440,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	89.09	ＲＣ10	712.19
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	123 ㎡	9.3 m x 14.0 m	前面道路：区道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸しの店舗、２階～１０階が共同住宅（１ＤＫタイプで専有面積約３１㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 84.5 ％
の理由

近隣の同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	78.95	44.5	35.13	4,100	144,033	10.0	1,440,330
							0.0	0
2～ 2	居宅	70.36	89.5	62.97	4,100	258,177	2.0	516,354
							1.0	258,177
3～ 5	居宅	70.36	89.5	62.97	4,130	260,066	2.0	520,132
							1.0	260,066
6～10	居宅	70.36	89.5	62.97	4,180	263,215	2.0	526,430
							1.0	263,215
～

計		712.19	84.5	601.86		2,498,483		6,149,230
								2,354,450

⑨年額支払賃料	2,498,483 円　×　12ヶ月　＝　 29,981,796 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 601.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,166,696 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,148,492 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,607,425 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,541,067 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,149,230 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,418 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,354,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 573,273 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,172,758 円　　　　（　 253,437 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９公賃０５　　　　-28	4,426 ( 4,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,426	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,225 円/㎡　月額支払賃料（　 4,130 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０９公賃０５　　　　-33	3,790 ( 3,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,790
c	０７公賃０５　　　　-4	4,228 ( 4,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,228

新宿 5-39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,345,000 円	269,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,697,077 円	32,148,492　×　　　　 11.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 287,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,286,500 円	269,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,154,477 円　（　　　　　　 66,297 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9255

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	269,000,000 円	設計監理料率　 367,000 円／㎡　×　 712.19 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,951,700 円（　　　　　 129,689 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,172,758 円
②総費用	8,154,477 円
③純収益　①－②	23,018,281 円
④建物等に帰属する純収益	15,951,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,066,581 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,540,121 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,172 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,760,027 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,440,000 円／㎡）