鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１公０５ -11	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北15m区道、西6.1m、角地		商業地区計画等 (100,700)
b	５１公０５ -19	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西28m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	５４公０５ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m区道、南西13.6m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
d	ＹＡＳ（公）０５ -401	港区		建付地	（　）	長方形	南西16m区道、南東48m、角地		商業地区計画等 (100,840)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,020,312	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	6,779,616	100 [ 93.4]	7,258,690	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	7,260,000
b	(　 ) 15,284,668	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,529,223	100 [ 186.2]	8,340,077		8,340,000
c	(　 ) 11,142,047	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,239,405	100 [ 143.2]	7,848,747		7,850,000
d	(　 ) 11,271,097	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,008,469	100 [ 146.6]	7,509,188		7,510,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +35.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,550,000 円／㎡]

新宿 5-38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	115,247,014	35,671,200	79,575,814	25,124,500	54,451,314	（　0.9505） 51,755,974	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	1,848,427,643 円　　　　（　 7,030,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	175.44	ＲＣ8	1,296.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	1,000 ％	480 ％	263 ㎡	14.5 m x 18.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階：店舗、３階以上をフロア貸事務所を想定した

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同規模・同類型の建物においては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.12	65.4	106.04	12,500	1,325,500	12.0	15,906,000
							1.0	1,325,500
2～ 2	店舗	162.12	95.7	155.20	9,000	1,396,800	10.0	13,968,000
							1.0	1,396,800
3～ 8	店舗事務所	162.12	89.8	145.52	7,000	1,018,640	8.0	8,149,120
							1.0	1,018,640
～

～

計		1,296.96	87.5	1,134.36		8,834,140		78,768,720
								8,834,140

⑨年額支払賃料	8,834,140 円　×　12ヶ月　＝　 106,009,680 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,134.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,251,088 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の同種同規模等建物の共益費（管理費）相場より判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	118,260,768 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,913,038 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	112,347,730 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	78,768,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 748,303 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,834,140 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,150,981 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	115,247,014 円　　　　（　 438,202 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４公賃０５　　　　-4	9,150 ( 9,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	8,045	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,196 円/㎡　月額支払賃料（　 7,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０４公賃０５　　　　-6	7,449 ( 7,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [114.0]	100 [ 95.0]	6,743
c	１４公賃０５　　　　-7	8,369 ( 7,866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	7,058

新宿 5-38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,305,000 円	461,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	15,373,900 円	118,260,768　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,151,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,918,500 円	461,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	461,000 円	461,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	461,000 円	461,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 35,671,200 円　（　　　　　　 135,632 円／㎡）　　（経費率　　 31.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	461,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 1,296.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0545	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 35 ％　＋　0.0499 × 35 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,124,500 円（　　　　　 95,530 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	115,247,014 円
②総費用	35,671,200 円
③純収益　①－②	79,575,814 円
④建物等に帰属する純収益	25,124,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	54,451,314 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	51,755,974 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,848,427,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,030,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
新宿 5-38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-38

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　酒井　純子

TEL.

鑑定評価額

1,910,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	5,770,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区西新宿１丁目１２番１７｢西新宿１－１２－３｣				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,480)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ5F1B	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	東8m区道	水道、ガス、下水	新宿 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

新宿駅西方

350m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

価格形成要因の変動は特に認められず、中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域として、当分の間現状を維持する
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 7,750,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,000,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都心区の主要ターミナル駅周辺の準高度商業地域。需要者の中心は、収益用不動産を開発運営する不動
産業者、機関投資家、大手企業法人等である。当該地域は、新宿駅西口の飲食店・家電量販店を中心とした繁華な店舗
街に存し、新型コロナの影響による都市型店舗の低迷からの持ち直しがみられ底堅い需要がある。稀少性から個別性が
強く、市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があり、土地は対象標準地と同規模程度で総額２０億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性の高い取引事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、新宿駅西口店舗
街の地域性に基づき不動産の収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀少性に
加え対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏ま
え鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,400,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[102.0]

100
[243.0]

[100.0]
100

7,260,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響による店舗、オフィス需要
の減退から持ち直し、良好な資金調達環境を
背景に投資意欲は回復傾向である。

新型コロナの影響による新宿駅周辺商業地へ
の客足の落ち込み、消費低迷から持ち直しつ
つあり、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　 +3.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　 +32.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６８公０５ -20	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南40m都道、北東6m、東6m、三方路		商業特別用途地区駐車付置義務 (100,720)
b	５４公０５ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m区道、南西13.6m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
c	０２公０５ -5	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南16m都道、西3.5m、角地		商業高度地区最高40m (100,500)
d	６０公０５ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東22m都道、南西7.9m、二方路		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,263,089	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	11,486,785	100 [ 149.9]	7,662,965	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	7,660,000
b	(　 ) 11,142,047	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,239,405	100 [ 140.6]	7,993,887		7,990,000
c	(　 ) 4,874,516	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	5,056,695	100 [ 64.8]	7,803,542		7,800,000
d	(　 ) 8,141,213	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	8,173,139	100 [ 108.3]	7,546,758		7,550,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +24.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,750,000 円／㎡]

新宿 5-38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	113,706,505	33,960,135	79,746,370	25,506,000	54,240,370	（　0.9505） 51,555,472	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	1,841,266,857 円　　　　（　 7,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	175.44	Ｓ8	1,296.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	1,000 ％	480 ％	263 ㎡	14.5 m x 18.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～８階フロア貸し店舗、事務所

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域、類似建物、対象標準地の状況から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.12	65.4	106.04	13,000	1,378,520	12.0	16,542,240
							0.0	0
2～ 2	店舗	162.12	95.7	155.20	9,000	1,396,800	10.0	13,968,000
							0.0	0
3～ 4	店舗・事務所	162.12	89.8	145.52	7,000	1,018,640	8.0	8,149,120
							0.0	0
5～ 8	店舗・事務所	162.12	89.8	145.52	7,000	1,018,640	8.0	8,149,120
							0.0	0
～

計		1,296.96	87.5	1,134.36		8,887,160		79,404,960
								0

⑨年額支払賃料	8,887,160 円　×　12ヶ月　＝　 106,645,920 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,134.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,251,088 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	118,897,008 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,944,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	112,952,158 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	79,404,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 754,347 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	113,706,505 円　　　　（　 432,344 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４公賃０５　　　　-4	9,150 ( 9,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	7,584	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,047 円/㎡　月額支払賃料（　 7,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０４公賃０５　　　　-5	6,657 ( 6,354)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,007
c	０４公賃０５　　　　-6	7,449 ( 7,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	7,524

新宿 5-38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,404,000 円	468,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	14,505,435 円	118,897,008　×　　　　 12.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,136,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,978,000 円	468,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	468,000 円	468,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	468,000 円	468,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,960,135 円　（　　　　　　 129,126 円／㎡）　　（経費率　　 29.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	468,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 1,296.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0545	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 35 ％　＋　0.0499 × 35 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,506,000 円（　　　　　 96,981 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	113,706,505 円
②総費用	33,960,135 円
③純収益　①－②	79,746,370 円
④建物等に帰属する純収益	25,506,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	54,240,370 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	51,555,472 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,028 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,841,266,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,000,000 円／㎡）