鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０５ -167	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,500)
b	１２公０５ -8	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m都道、北6m、二方路		近商高度地区最高40m 特別用途地区 (97,400)
c	５６公０５ -161	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m区道、中間画地		近商高度3種最高30m (100,400)
d	５６公０５ -159	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西40m都道、南4m、角地		近商高度地区最高30m 地区計画等 (100,400)
e	６８公０５ -4	新宿区		更地	（　）	ほぼ台形	南西10.9m区道、北東3.7m、二方路		１住居高度3種最高30m (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,319,568	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,392,279	100 [ 97.0]	1,435,339	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,440,000
b	(　 ) 1,723,353	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,725,043	100 [ 109.7]	1,572,510		1,570,000
c	(　 ) 1,560,186	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,603,871	100 [ 88.4]	1,814,334		1,810,000
d	(　 ) 1,520,784	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,529,558	100 [ 95.6]	1,599,956		1,600,000
e	(　 ) 1,138,569	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,122,304	100 [ 82.0]	1,368,663		1,370,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,500,000 円／㎡]

新宿 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,423,881	7,346,751	20,077,130	13,724,000	6,353,130	（　0.9294） 5,904,599	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	159,583,757 円　　　　（　 1,240,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	84.76	ＲＣ12	736.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m	100 ％	500 ％	500 ％	129 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階～５階１Ｋタイプ、６階～１２階１ＬＤＫタイプの共同住宅

⑦有効率　 85.2 ％
の理由

地域、類似建物、対象標準地の状況から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	73.92	53.2	39.29	4,500	176,805	6.0	1,060,830
							0.0	0
2～ 2	住宅	63.42	89.4	56.68	3,600	204,048	1.0	204,048
							1.0	204,048
3～ 5	住宅	63.42	89.4	56.68	3,700	209,716	1.0	209,716
							1.0	209,716
6～ 8	住宅	58.38	88.5	51.64	3,300	170,412	1.0	170,412
							1.0	170,412
9～12	住宅	58.38	88.5	51.64	3,300	170,412	1.0	170,412
							1.0	170,412

計		736.26	85.2	627.49		2,202,885		3,086,910
								2,026,080

⑨年額支払賃料	2,202,885 円　×　12ヶ月　＝　 26,434,620 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 627.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,882,470 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,317,090 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,415,855 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,901,235 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,086,910 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,326 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,026,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 493,320 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,423,881 円　　　　（　 212,588 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１公賃０５　　　　-10	4,165 ( 4,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	4,005	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,782 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０２公賃０５　　　　-1	3,786 ( 3,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	3,827
c	１１公賃０５　　　　-12	3,508 ( 3,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,543

新宿 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,175,000 円	235,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,398,051 円	28,317,090　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 306,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,997,500 円	235,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,346,751 円　（　　　　　　 56,952 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9294

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	235,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 736.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,724,000 円（　　　　　 106,388 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,423,881 円
②総費用	7,346,751 円
③純収益　①－②	20,077,130 円
④建物等に帰属する純収益	13,724,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,353,130 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,904,599 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,772 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,583,757 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,240,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
新宿 5-31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-31

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　川井　祐二

TEL.

鑑定評価額

181,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,080,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区高田馬場３丁目３６０番１２｢高田馬場３－２２－３｣				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高40m (100,500)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ8	中高層店舗併用住宅、事務所が建ち並ぶ商業地域	南16m都道	水道、ガス、下水	高田馬場 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ　都道

交通

施設

高田馬場駅　西方

500m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最高40m

⑤地域要因の将
　来予測

高層店舗兼共同住宅、事務所等が混在する商業地域である。幹線道路沿いの商業地域として熟成しており、当面
は現状を維持し推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,490,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,250,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新宿区及び周辺区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は自己使用目的の法人・個人
事業主、投資用として取得する投資家並びにマンションデベロッパー、不動産業者等である。商業繁華性はやや劣るも
のの、幹線道路沿いの商業地域にあって希少性が高く、投資用不動産を中心に需要は堅調である。中心価格帯は規模、
形状等により個別性が強く、価格水準に幅は見られるが、土地で１㎡当たり概ね１３０～１７０万円となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は幹線・準幹線沿線の規範性の高い事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。収
益価格は賃貸用不動産としての投資採算性を分析した価格である。自己使用や投資目的など多様な需要が見込まれるこ
とから、意思決定に際しては、市場性と収益性を同時に考慮すると考える。したがって、本件では比準価格と収益価格
を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-40 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,050,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[ 78.2]

[100.0]
100

1,390,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動の正常化による回復期待は根強く、
景気は緩やかに持ち直している。金融市場の
変動、物価上昇及び海外景気の下振れ要因に
留意する。

早稲田通り沿いの繁華性がやや劣る商店街に
存する。交通利便性は良好であり、住宅系用
途を中心に需要は底堅く、地価はやや上昇傾
向にある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２公０５ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m都道、中間画地		近商高度地区最高30m 特別用途地区 (100,400)
b	０５０１００８ -17	世田谷区		貸家建付地	（　）	台形	南東40m国道、北東5m、角地		商業 (100,600)
c	６７公０５ -8	渋谷区		更地	（　）	ほぼ台形	南25m都道、東4m、角地		近商高度3種最高30m (100,300)
d	６７公０５ -11	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m区道、東3.6m、角地		近商高度3種最高30m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,428,654	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,471,514	100 [ 96.7]	1,521,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,520,000
b	(　 ) 1,474,995	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,457,811	100 [ 99.8]	1,460,732		1,460,000
c	(　 ) 1,780,573	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,796,284	100 [ 118.7]	1,513,297		1,510,000
d	(　 ) 1,379,006	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	1,548,518	100 [ 97.4]	1,589,854		1,590,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,490,000 円／㎡]

新宿 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,036,900	7,426,420	20,610,480	14,172,700	6,437,780	（　0.9255） 5,958,165	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	161,031,486 円　　　　（　 1,250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	84.76	ＲＣ12	736.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m	100 ％	500 ％	500 ％	129 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～５階：住居（１Ｋタイプ）、６～１２階：住居（１ＬＤＫタイプ）

⑦有効率　 85.2 ％
の理由

同種建物では標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	73.92	53.2	39.29	4,300	168,947	6.0	1,013,682
							0.0	0
2～ 3	住宅	63.42	89.4	56.68	3,800	215,384	1.0	215,384
							1.0	215,384
4～ 5	住宅	63.42	89.4	56.68	3,900	221,052	1.0	221,052
							1.0	221,052
6～ 8	住宅	58.38	88.5	51.64	3,300	170,412	1.0	170,412
							1.0	170,412
9～12	住宅	58.38	88.5	51.64	3,400	175,576	1.0	175,576
							1.0	175,576

計		736.26	85.2	627.49		2,255,359		3,100,094
								2,086,412

⑨年額支払賃料	2,255,359 円　×　12ヶ月　＝　 27,064,308 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 627.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,882,470 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,946,778 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,447,339 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,499,439 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,100,094 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,451 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,086,412 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 508,010 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,036,900 円　　　　（　 217,340 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５公賃０５　　　　-3	3,997 ( 3,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,881	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,884 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１５公賃０５　　　　-2	4,080 ( 3,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,961
c	１２公賃０５　　　　-14	3,582 ( 3,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,852

新宿 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,195,000 円	239,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,415,720 円	28,946,778　×　　　　 11.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 306,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,031,500 円	239,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,426,420 円　（　　　　　　 57,569 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9255

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	239,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 736.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,172,700 円（　　　　　 109,866 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,036,900 円
②総費用	7,426,420 円
③純収益　①－②	20,610,480 円
④建物等に帰属する純収益	14,172,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,437,780 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,958,165 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,187 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,031,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,250,000 円／㎡）