別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月9日　提出 新宿 5-30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新宿 5-30 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正則   TEL.

鑑定評価額 261,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,580,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 2,040,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新宿区新宿３丁目６番１９ ｢新宿３－６－１１｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,800) 防火 （その他） 地区計画等 駐車場整備地区 (100,360) 1:1.5 店舗 Ｓ4 中層の飲食店舗が建 ち並ぶ商業地域 南東6m区道 水道、ガス、下水 新宿三丁目 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ区道 交通 施設 新宿三丁目駅北東方 130m 法令 規制 商業 (100,360) 防火  地区計画等 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中層店舗ビルが集積する飲食店街で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推 移していくと予想する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,720,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,470,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新宿区及び隣接区内の飲食・娯楽等店舗を主体とする普通～準高度商業地域である。主な需要者は、土地 が各種開発業者、個人・法人、不動産業者等、商業ビル等の投資用物件が個人・法人投資家、不動産業者、不動産投資 ファンド等となっている。元来不動産需要が底堅い地域で良好な資金調達環境の継続やウィズコロナ政策の浸透等もあ って不動産取引市場は堅調である。取引価格は物件の規模、収益力等により５～２０億円程度とバラツキが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は新宿三丁目駅に近接する飲食店街に属しており、飲食・娯楽等店舗が混在して商業繁華性も高く、不動産 需要も投資目的や開発目的及び自用目的と多種多様である。したがって本件では、取引事例に基づく実証的な比準価格 と収益性・投資採算性を反映した収益価格の相対的信頼性は同程度と判断し、両試算価格を相互に関連づけるとともに 、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新宿 5-22                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,570,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [ 63.9] [100.0] 100 2,550,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  2,550,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による影響が収束しつつある中、不 動産市場に対する新たな不確定要素としてウ クライナ情勢や円安・金利上昇等が懸念され る。 新宿地区の飲食店街で繁華性、顧客流動性が 高く、底堅い不動産需要が見られることから 、地価は微増傾向に転じている。 個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争 の関係にある他の不動産と比較しても市場競 争力の点で大きな優劣はないと判断される。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％