鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１公０５ -10	新宿区		更地	（　）	不整形	北15m都道、東5.3m、二方路		近商高度3種最高30m (100,400)
b	６４公０５ -16	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.2m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
c	５６公０５ -163	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.3m区道、北東6m、角地		１住居高度地区最高30m 第２種中高層階住 (80,400)
d	５６公０５ -203	新宿区		借地権	（　）	ほぼ長方形	南東7.1m区道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,400)
e	５６公０５ -71	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		近商高度地区最高40m 第２種中高層階住 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 831,113	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	871,821	100 [ 88.4]	986,223	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	986,000
b	(　 ) 714,267	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	723,552	100 [ 72.4]	999,381		999,000
c	(　 ) 1,059,846	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,071,959	100 [ 99.3]	1,079,516		1,080,000
d	(　 421,984) 602,834	100 [ 80.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	797,962	100 [ 80.1]	996,207		996,000
e	(　 ) 927,175	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	949,427	100 [ 80.0]	1,186,784		1,190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
d	売急ぎ	％／月 +0.29	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

新宿 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,978,463	4,034,058	10,944,405	7,416,800	3,527,605	（　0.9601） 3,386,854	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	91,536,595 円　　　　（　 855,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.00	ＲＣ5	425.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最高30m 中高層階住居専用	100 ％	400 ％	400 ％	107 ㎡	7.3 m x 15.3 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は１ＤＫタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	75.0	63.75	3,800	242,250	6.0	1,453,500
							0.0	0
2～ 2	住宅	85.00	85.0	72.25	3,250	234,813	1.0	234,813
							1.0	234,813
3～ 5	住宅	85.00	85.0	72.25	3,350	242,038	1.0	242,038
							1.0	242,038
～

～

計		425.00	83.0	352.75		1,203,177		2,414,427
								960,927

⑨年額支払賃料	1,203,177 円　×　12ヶ月　＝　 14,438,124 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 352.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,058,250 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,496,374 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 774,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,721,555 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,414,427 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,937 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 960,927 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 233,971 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,978,463 円　　　　（　 139,986 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２公賃０５　　　　-11	2,848 ( 2,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	3,156	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,424 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１２公賃０５　　　　-14	3,582 ( 3,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,582
c	１２公賃０５　　　　-15	3,108 ( 3,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	3,373

新宿 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	635,000 円	127,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,890,558 円	15,496,374　×　　　　 12.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 175,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,079,500 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,034,058 円　（　　　　　　 37,701 円／㎡）　　（経費率　　 26.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9601

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 289,000 円／㎡　×　 425.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,416,800 円（　　　　　 69,316 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,978,463 円
②総費用	4,034,058 円
③純収益　①－②	10,944,405 円
④建物等に帰属する純収益	7,416,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,527,605 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,386,854 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,653 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,536,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 855,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
新宿 5-29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-29

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　杉浦　公庸

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

948,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	730,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区上落合２丁目５２４番１７｢上落合２－１１－１｣				②地積　(㎡)	107 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区最高30m 中高層階住居専用 (100,400)
	1:2	事務所、住宅兼倉庫ＲＣ5	小売店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域	南15m都道	水道、ガス、下水	落合 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 150 ｍ、南 35 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

都市計画道路（補助７４号線
）、計画幅員２０ｍ

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

落合駅　東方

180m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区最高30m
中高層階住居専用

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は落合駅の東方、低層店舗、店舗兼居宅、共同住宅等が混在する地域である。今後は既存低層建物等の
建替、集約等により建物の中高層化が進んでいくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 994,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 793,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宿区及び隣接区内の街路条件が良好で、店舗兼居宅、共同住宅等が見られる路線商業的な地域である
。資金調達環境はやや不透明感が出てきたものの、これら投資家等の需要は継続的に強く、需要と比較して供給は少な
い。取引価格水準は新宿区内商業地としては低位に属し、標準的な土地、建物の取引総額は１億円～３億円程度である
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は自用の居宅兼事務所ビル等を計画する個人等の外、収益物件の建築・転売を計画する不動産業者等が中心であ
る。市場の実態を反映した比準価格と、周辺の賃貸需要等を考慮して求めた収益価格をいずれも妥当と判断するが、普
通商業地等の需給動向並びに標準地の規模等から、自用を目的とする需要が投資を目的とする需要より強いと判断し、
収益価格より比準価格に重きを置き、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-40 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,050,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[115.4]

[100.0]
100

944,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    914,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス禍等により、不動産市場
等への影響が若干残る地域・地区もあるもの
の、全体的には回復傾向が顕著である。

利便性等と比較して相対的に地価が安価な商
業地域で、需要は安定的に存在し、地域要因
に大きな変化はない。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１公０５ -10	新宿区		更地	（　）	不整形	北15m都道、東5.3m、二方路		近商高度3種最高30m (100,400)
b	５６公０５ -159	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西40m都道、南4m、角地		近商高度地区最高30m 地区計画等 (100,400)
c	５６公０５ -163	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.3m区道、北東6m、角地		１住居高度地区最高30m 第２種中高層階住 (80,400)
d	６４公０５ -16	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.2m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 831,113	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	871,821	100 [ 90.3]	965,472	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	965,000
b	(　 ) 1,520,784	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,529,558	100 [ 99.8]	1,532,623		1,530,000
c	(　 ) 1,059,846	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,071,959	100 [ 90.3]	1,187,109		1,190,000
d	(　 ) 714,267	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	723,552	100 [ 72.4]	999,381		999,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 994,000 円／㎡]

新宿 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,146,837	4,101,541	11,045,296	7,768,300	3,276,996	（　0.9578） 3,138,707	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	84,829,919 円　　　　（　 793,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.00	ＲＣ5	425.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最高30m 中高層階住居専用	100 ％	400 ％	400 ％	107 ㎡	7.3 m x 15.3 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸店舗、２階以上は１ＤＫ（約３５㎡）主体の共同住宅

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同種・同類型の建物として概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	75.0	63.75	3,800	242,250	6.0	1,453,500
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	85.00	85.0	72.25	3,300	238,425	1.0	238,425
							1.0	238,425
3～ 3	共同住宅	85.00	85.0	72.25	3,350	242,038	1.0	242,038
							1.0	242,038
4～ 4	共同住宅	85.00	85.0	72.25	3,400	245,650	1.0	245,650
							1.0	245,650
5～ 5	共同住宅	85.00	85.0	72.25	3,450	249,263	1.0	249,263
							1.0	249,263

計		425.00	83.0	352.75		1,217,626		2,428,876
								975,376

⑨年額支払賃料	1,217,626 円　×　12ヶ月　＝　 14,611,512 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 352.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,058,250 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種・同類型建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,669,762 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 783,488 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,886,274 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,428,876 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 975,376 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 237,489 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,146,837 円　　　　（　 141,559 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２公賃０５　　　　-11	2,848 ( 2,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,996	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,424 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１２公賃０５　　　　-12	3,528 ( 3,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,636
c	１２公賃０５　　　　-14	3,582 ( 3,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	3,807

新宿 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	655,000 円	131,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,896,041 円	15,669,762　×　　　　 12.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 175,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,113,500 円	131,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,101,541 円　（　　　　　　 38,332 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	131,000,000 円	設計監理料率　 299,000 円／㎡　×　 425.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,768,300 円（　　　　　 72,601 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,146,837 円
②総費用	4,101,541 円
③純収益　①－②	11,045,296 円
④建物等に帰属する純収益	7,768,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,276,996 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,138,707 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,334 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,829,919 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 793,000 円／㎡）