鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２公０５ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南3.5m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
b	５６公０５ -172	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西3.3m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
c	０５公０５ -8	新宿区		更地	（　）	長方形	南東2.8m私道、中間画地		商業 (100,240)
d	１２公０５ -1	新宿区		更地	（　）	ほぼ正方形	西3.1m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
e	０３公０５ -14	新宿区		建付地	（　）	長方形	南東3.3m私道、中間画地		商業特別用途地区高度地区 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,208,612	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,232,784	100 [ 98.8]	1,247,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,250,000
b	(　 ) 1,052,853	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,101,284	100 [ 96.4]	1,142,411		1,140,000
c	(　 ) 949,345	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	930,176	100 [ 94.1]	988,497		988,000
d	(　 ) 972,006	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	994,362	100 [ 95.0]	1,046,697		1,050,000
e	(　 ) 907,510	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	919,308	100 [ 95.4]	963,635		964,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

新宿 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,164,632	8,171,592	23,993,040	15,121,500	8,871,540	（　0.9455） 8,388,041	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	226,703,811 円　　　　（　 748,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	164.34	ＲＣ6	809.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	240 ％	303 ㎡	16.4 m x 19.6 m	前面道路：区道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階事務所（フロア貸し）、３階以上は共同住宅（１Ｋタイプ・平均専有床面積約２７㎡）

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

同種同程度建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	164.34	47.3	77.74	4,700	365,378	6.0	2,192,268
							0.0	0
2～ 2	事務所	159.94	75.0	119.90	4,100	491,590	4.0	1,966,360
							0.0	0
3～ 4	共同住宅	121.20	91.4	110.80	3,950	437,660	1.0	437,660
							1.0	437,660
5～ 6	共同住宅	121.20	91.4	110.80	4,000	443,200	1.0	443,200
							1.0	443,200
～

計		809.08	79.2	640.84		2,618,688		5,920,348
								1,761,720

⑨年額支払賃料	2,618,688 円　×　12ヶ月　＝　 31,424,256 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 640.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,922,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模・用途等から標準的な数値を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,346,776 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,667,339 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,679,437 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,920,348 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,243 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,761,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 428,952 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,164,632 円　　　　（　 106,154 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１６公賃０５　　　　-1	3,771 ( 3,768)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,927	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,038 円/㎡　月額支払賃料（　 3,950 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１６公賃０５　　　　-2	3,636 ( 3,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,827
c	１６公賃０５　　　　-3	3,978 ( 3,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,228

新宿 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	255,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,701,492 円	33,346,776　×　　　　 11.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 772,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,167,500 円	255,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,171,592 円　（　　　　　　 26,969 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9455

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	255,000,000 円	設計監理料率　 306,000 円／㎡　×　 809.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,121,500 円（　　　　　 49,906 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,164,632 円
②総費用	8,171,592 円
③純収益　①－②	23,993,040 円
④建物等に帰属する純収益	15,121,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,871,540 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,388,041 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,683 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,703,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 748,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
新宿 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-26

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　川井　祐二

TEL.

鑑定評価額

306,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,010,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区西新宿８丁目１３９番１７｢西新宿８－３－３９｣				②地積　(㎡)	303 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,240)
	1:1.2	事務所兼住宅ＲＣ4	事務所ビル、共同住宅等が混在する商業地域	南東3.8m区道	水道、ガス、下水	西新宿 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３．８ｍ区道

交通

施設

西新宿駅　北方

200m

法令

規制

商業
(100,240)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

新宿駅西口地区において、一般住宅、共同住宅、事務所等が混在する地域として熟成しており、当面は現状を維
持し推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,070,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 792,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に新宿区における背後商業地域に存し、事務所・共同住宅等が混在する地域である。主な需要者は投資
用目的の法人、個人、不動産事業者、開発業者等となる。細街路に接面する地域であるが、ＪＲ新宿駅への接近性に優
れ、また、周辺は再開発等による整備が進み、多様な用途の利用が考えられることなど、不動産取得需要は堅調である
。取引総額は画地規模、利用目的等により大きく異なり、中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場における実際の取引価格に基づく価格であり、収益価格は賃貸用不動産としての収益性、投資採算性を
分析した価格である。新宿駅に比較的近い商業地域にあり、不動産を購入する際の意思決定には、収益性・投資採算性
が中心となるが、代替競争関係にある不動産との比較も併せて検討すると考える。したがって、比準価格と収益価格を
関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-40 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,050,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[107.9]

[100.0]
100

1,010,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    979,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動の正常化による回復期待は根強く、
景気は緩やかに持ち直している。金融市場の
変動、物価上昇及び海外景気の下振れ要因に
留意する。

新宿駅まで約１．０ｋｍ圏内にあり、利便性
は高く、マンション、事務所など、安定的な
需要が見込まれる地域である。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０５ -40	渋谷区		建付地	（　）	長方形	北西6.3m区道、中間画地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (90,300)
b	５６公０５ -172	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西3.3m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
c	０３公０５ -14	新宿区		建付地	（　）	長方形	南東3.3m私道、中間画地		商業特別用途地区高度地区 (100,240)
d	１２公０５ -1	新宿区		更地	（　）	ほぼ正方形	西3.1m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,069,900	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,100,469	100 [ 101.7]	1,082,074	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,080,000
b	(　 ) 1,052,853	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,101,284	100 [ 93.1]	1,182,904		1,180,000
c	(　 ) 907,510	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	919,308	100 [ 86.5]	1,062,784		1,060,000
d	(　 ) 972,006	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	994,362	100 [ 93.1]	1,068,058		1,070,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,070,000 円／㎡]

新宿 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,551,978	7,974,368	24,577,610	15,180,800	9,396,810	（　0.9455） 8,884,684	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	240,126,595 円　　　　（　 792,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	175.20	ＲＣ6	809.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	240 ％	303 ㎡	16.4 m x 19.6 m	前面道路：区道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階事務所（フロア貸し）、３階～６階共同住宅（１Ｋタイプ　平均専有面積３０㎡程度）

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

同種同程度の建物では標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	164.34	47.3	77.74	4,700	365,378	6.0	2,192,268
							0.0	0
2～ 2	事務所	159.94	75.0	119.90	4,100	491,590	4.0	1,966,360
							0.0	0
3～ 4	住宅	121.20	91.4	110.80	4,000	443,200	1.0	443,200
							1.0	443,200
5～ 6	住宅	121.20	91.4	110.80	4,100	454,280	1.0	454,280
							1.0	454,280
～

計		809.08	79.2	640.84		2,651,928		5,953,588
								1,794,960

⑨年額支払賃料	2,651,928 円　×　12ヶ月　＝　 31,823,136 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 640.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,922,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,745,656 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,687,283 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,058,373 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,953,588 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,559 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,794,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 437,046 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,551,978 円　　　　（　 107,432 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１６公賃０５　　　　-1	3,771 ( 3,768)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,888	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,089 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１６公賃０５　　　　-2	3,636 ( 3,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,952
c	１６公賃０５　　　　-3	3,978 ( 3,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,101

新宿 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	768,000 円	256,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,745,768 円	33,745,656　×　　　　 11.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 772,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,176,000 円	256,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	256,000 円	256,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	256,000 円	256,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,974,368 円　（　　　　　　 26,318 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9455

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	256,000,000 円	設計監理料率　 307,000 円／㎡　×　 809.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,180,800 円（　　　　　 50,102 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,551,978 円
②総費用	7,974,368 円
③純収益　①－②	24,577,610 円
④建物等に帰属する純収益	15,180,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,396,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,884,684 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,322 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240,126,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 792,000 円／㎡）