鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５３公０５ -15	新宿区		建付地	（　）	長方形	西5.5m区道、中間画地		商業高度3種最高40m (100,330)
b	１１公０５ -14	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西27m都道、中間画地		近商高度地区最高30m (100,400)
c	１２公０５ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南3.5m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
d	５１公０５ -5	新宿区		更地	（　）	ほぼ台形	南3.3m私道、中間画地		商業高度3種最高40m 駐車場整備地区 (100,240)
e	６２公０５ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m都道、中間画地		近商高度地区最高30m 特別用途地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,564,762	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,602,316	100 [ 90.2]	1,776,404	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,780,000
b	(　 ) 1,447,685	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,470,848	100 [ 91.9]	1,600,487		1,600,000
c	(　 ) 1,208,612	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,232,784	100 [ 75.2]	1,639,340		1,640,000
d	(　 ) 1,259,061	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,294,315	100 [ 69.2]	1,870,397		1,870,000
e	(　 ) 1,428,654	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,471,514	100 [ 81.8]	1,798,917		1,800,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,730,000 円／㎡]

新宿 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,408,283	7,439,118	15,969,165	9,476,400	6,492,765	（　0.9395） 6,099,953	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	174,284,371 円　　　　（　 1,540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	83.00	Ｓ7	498.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	113 ㎡	8.7 m x 13.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２～６階：事務所、７階：住宅（１Ｋ、平均専有面積２８㎡程度）

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

地域の同種建物の標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.92	52.2	39.66	6,050	239,943	10.0	2,399,430
							0.0	0
2～ 2	事務所	71.61	92.2	66.01	4,000	264,040	6.0	1,584,240
							0.0	0
3～ 6	事務所	71.61	92.2	66.01	4,000	264,040	4.0	1,056,160
							0.0	0
7～ 7	住宅	64.40	88.1	56.76	4,000	227,040	1.0	227,040
							1.0	227,040
～

計		498.37	85.6	426.47		1,787,183		8,435,350
								227,040

⑨年額支払賃料	1,787,183 円　×　12ヶ月　＝　 21,446,196 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 426.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,070,584 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,516,780 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,225,839 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,290,941 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,435,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,136 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 227,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 37,206 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,408,283 円　　　　（　 207,153 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２公賃０５　　　　-9	4,575 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,159	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,020 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２公賃０５　　　　-13	3,786 ( 3,713)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,985
c	０２公賃０５　　　　-16	4,269 ( 4,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,066

新宿 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	795,000 円	159,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,824,618 円	24,516,780　×　　　　 15.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,150,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,351,500 円	159,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,439,118 円　（　　　　　　 65,833 円／㎡）　　（経費率　　 31.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	159,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 498.37 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,476,400 円（　　　　　 83,862 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,408,283 円
②総費用	7,439,118 円
③純収益　①－②	15,969,165 円
④建物等に帰属する純収益	9,476,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,492,765 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,099,953 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,982 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,284,371 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,540,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
新宿 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-22

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　石井　秀樹

TEL.

鑑定評価額

184,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,630,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区新宿１丁目３１番２８｢新宿１－３１－１６｣				②地積　(㎡)	113 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,480)
	1:1.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ6F1B	中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東8m区道	水道、ガス、下水	新宿御苑前 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗住宅付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

８ｍ区道

交通

施設

新宿御苑前駅　北方

200m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、「新宿御苑前」駅徒歩圏で店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に影響を及ぼす格
別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,490,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宿区を中心とする都心区に存する幹線道路背後に店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。需要者
の中心は、収益物件の開発を目的とするディベロッパー、投資家である。新宿駅から続く商業地域の一端を担っており
、投資需要は堅調で地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地代で坪当たり４５０～６００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

靖国通り及び新宿通り背後に店舗、事務所等が混在する商業地域で、取引意思決定においては、取引価格による実証性
と投資採算としての収益性がともに重視される。両試算価格ともに適切な資料をもとに判定しており、比準価格と収益
価格を関連づけ、対象標準地の推移も踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,570,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 5-26                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,600,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場は堅調に推移しているが、世界的
な金利上昇・資源価格の高騰等に加え、国内
金融緩和も転換の動きが見られ、今後の動向
に留意を要する。

「新宿御苑前」駅徒歩圏の商業地域であり、
稀少性が高く投資需要は堅調である。周辺地
域を含めて地域要因に影響を及ぼす格別の変
動要因はない。

個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通であり、変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

+1.9 ％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１公０５ -11	新宿区		建付地	（　）	台形	北西4.6m区道、北4m、角地		近商高度地区最高30m 地区計画等 (100,300)
b	５２公０５ -2	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (100,300)
c	５３公０５ -15	新宿区		建付地	（　）	長方形	西5.5m区道、中間画地		商業高度3種最高40m (100,330)
d	５６公０５ -82	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南5.4m区道、西4m、角地		準工高度3種最高20m 特別工業地区 (80,300)
e	５６公０５ -167	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,442,666	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,456,672	100 [ 81.1]	1,796,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,800,000
b	(　 ) 1,702,419	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,779,028	100 [ 92.5]	1,923,274		1,920,000
c	(　 ) 1,564,762	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,602,316	100 [ 88.3]	1,814,627		1,810,000
d	(　 ) 1,505,300	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	1,412,088	100 [ 85.5]	1,651,565		1,650,000
e	(　 ) 1,319,568	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,392,279	100 [ 88.9]	1,566,118		1,570,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,700,000 円／㎡]

新宿 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,319,798	7,828,728	15,491,070	9,274,700	6,216,370	（　0.9504） 5,908,038	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	168,801,086 円　　　　（　 1,490,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所兼共同住宅	83.00	Ｓ7	498.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	113 ㎡	8.7 m x 13.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロアー貸し）、２～６階は事務所、７階は２８㎡程度の住宅を想定

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.92	52.2	39.66	6,000	237,960	10.0	2,379,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	71.61	92.2	66.01	4,000	264,040	6.0	1,584,240
							0.0	0
3～ 6	事務所	71.61	92.2	66.01	4,000	264,040	4.0	1,056,160
							0.0	0
7～ 7	住宅	64.40	88.1	56.76	3,900	221,364	1.0	221,364
							1.0	221,364
～

計		498.37	85.6	426.47		1,779,524		8,409,844
								221,364

⑨年額支払賃料	1,779,524 円　×　12ヶ月　＝　 21,354,288 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 426.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,070,584 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域に存する平均的な共益費を参考にして査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,424,872 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,221,244 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,203,628 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,409,844 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,894 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 221,364 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 36,276 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,319,798 円　　　　（　 206,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２公賃０５　　　　-16	4,269 ( 4,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,020 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０８公賃０５　　　　-34	3,659 ( 3,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,820
c	１２公賃０５　　　　-23	3,932 ( 3,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,054

新宿 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	815,000 円	163,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,152,228 円	24,424,872　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,150,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,385,500 円	163,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,828,728 円　（　　　　　　 69,281 円／㎡）　　（経費率　　 33.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	163,000,000 円	設計監理料率　 317,000 円／㎡　×　 498.37 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0569	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 35 ％　＋ 0.0871 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,274,700 円（　　　　　 82,077 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,319,798 円
②総費用	7,828,728 円
③純収益　①－②	15,491,070 円
④建物等に帰属する純収益	9,274,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,216,370 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,908,038 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,284 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,801,086 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,490,000 円／㎡）