鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１公０５ -4	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	東27m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 地区計画等 (100,500)
b	５２公０５ -4	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	北20m都道、南東2.4m、二方路		近商高度地区最高40m (100,400)
c	５６公０５ -155	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.7m区道、東2.8m、二方路		商業高度地区最高40m 駐車場整備地区 (100,400)
d	５３公０５ -10	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、東4m、角地		商業 (100,360)
e	５６公０５ -102	新宿区		更地	（　）	ほぼ台形	北東10.9m区道、中間画地		近商高度地区最高30m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,722,842	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	2,908,108	100 [ 91.8]	3,167,874	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,170,000
b	(　 ) 2,412,521	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.8]	2,798,307	100 [ 87.1]	3,212,752		3,210,000
c	(　 ) 2,190,230	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	2,202,989	100 [ 69.1]	3,188,117		3,190,000
d	(　 ) 1,929,877	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,926,130	100 [ 68.4]	2,815,980		2,820,000
e	(　 ) 1,736,466	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	1,766,284	100 [ 61.2]	2,886,085		2,890,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -11.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,130,000 円／㎡]

新宿 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,097,421	10,616,245	24,481,176	11,383,600	13,097,576	（　0.9395） 12,305,173	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	351,576,371 円　　　　（　 2,790,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	101.85	ＲＣ7	582.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	126 ㎡	11.5 m x 11.0 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗（フロアー貸し）、３階以上：事務所（フロアー貸し）

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

地域の同種建物の標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.11	65.4	58.91	8,100	477,171	12.0	5,726,052
							0.0	0
2～ 2	店舗	90.11	92.7	83.53	6,000	501,180	10.0	5,011,800
							0.0	0
3～ 5	事務所	90.11	92.7	83.53	4,800	400,944	6.0	2,405,664
							0.0	0
6～ 6	事務所	77.96	91.6	71.38	4,800	342,624	6.0	2,055,744
							0.0	0
7～ 7	事務所	53.81	88.9	47.86	4,800	229,728	6.0	1,378,368
							0.0	0

計		582.32	88.0	512.27		2,753,535		21,388,956
								0

⑨年額支払賃料	2,753,535 円　×　12ヶ月　＝　 33,042,420 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 512.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,688,344 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,730,764 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,836,538 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,894,226 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,388,956 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 203,195 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,097,421 円　　　　（　 278,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２公賃０５　　　　-10	4,430 ( 4,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,922	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,824 円/㎡　月額支払賃料（　 4,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０２公賃０５　　　　-11	3,975 ( 3,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,676
c	０２公賃０５　　　　-12	4,143 ( 4,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,874

新宿 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	955,000 円	191,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,546,345 円	36,730,764　×　　　　 15.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,109,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,623,500 円	191,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,616,245 円　（　　　　　　 84,256 円／㎡）　　（経費率　　 30.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	191,000,000 円	設計監理料率　 318,000 円／㎡　×　 582.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,383,600 円（　　　　　 90,346 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,097,421 円
②総費用	10,616,245 円
③純収益　①－②	24,481,176 円
④建物等に帰属する純収益	11,383,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,097,576 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,305,173 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 351,576,371 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,790,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
新宿 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-11

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　遠藤　真司

TEL.

鑑定評価額

372,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,950,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	2,270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区神楽坂２丁目１２番１８				②地積　(㎡)	126 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高50m 地区計画等 (100,500)
	1:1	店舗兼事務所ＲＣ5	中層の小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ商業地域	南西10.9m区道	水道、ガス、下水	飯田橋 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

神楽坂通り沿いのメイン商店
街

街

路

１０．９ｍ区道

交通

施設

飯田橋駅北西方

200m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最高50m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

神楽坂地区のメインストリートである「神楽坂通り」沿いの繁華性の高い商業地域であり、流行を取り入れた店
舗への新陳代謝、中高層店舗マンションへの建替えの動きが見られる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,850,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宿区を中心とする大規模ターミナル駅を除く駅前周辺商業地の圏域である。需要者は自用の店舗併用
住宅を求める個人事業者、賃貸用収益不動産を求める投資家等が中心である。「神楽坂」地区は若い女性層に人気があ
り、ウィズコロナの下、立地条件に優れる店舗用地への潜在的な需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は見出し
にくいが、土地単価３１０万円程度の水準と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象標準地の所在する「神楽坂」地区に類似する周辺商業地４事例から求めたもので、商業地における市
場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は、対象標準地の中高層店舗事務所ビルとしての収益性を的確に示
す理論的価格であり、駅周辺商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格
及び収益価格の両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,570,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[ 55.3]

[100.0]
100

2,950,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,840,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はウィズコロナの下で各種政策の効果も
あり持ち直していくことが期待されるが、物
価上昇、供給面の制約等の影響に十分注意す
る必要がある。

女性層に人気が高く、ウィズコロナの下、人
通りは戻りつつある。一部、中高層店舗マン
ションへの建替の動きも見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -43.5
行政　　　　　　  -1.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１公０５ -4	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	東27m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 地区計画等 (100,500)
b	５６公０５ -179	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m都道、中間画地		近商高度地区最高30m 新防火地域 (100,400)
c	６６公０５ -2	新宿区		更地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		準工高度3種最高30m 特別用途地区 (73,360)
d	５６公０５ -106	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南西15.7m区道、北2.3m、角地		商業高度地区最高40m 第５種中高層階住 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,722,842	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	2,908,108	100 [ 91.7]	3,171,328	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,170,000
b	(　 ) 2,486,260	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,521,068	100 [ 83.6]	3,015,632		3,020,000
c	(　 ) 2,636,019	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,712,464	100 [ 85.7]	3,165,069		3,170,000
d	(　 ) 3,239,582	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	3,223,686	100 [ 105.6]	3,052,733		3,050,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,100,000 円／㎡]

新宿 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,498,219	10,694,890	24,803,329	11,443,200	13,360,129	（　0.9395） 12,551,841	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	358,624,029 円　　　　（　 2,850,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	101.85	ＲＣ7	582.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	126 ㎡	11.5 m x 11.0 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３階以上は事務所のフロア貸しを想定

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.11	65.4	58.91	8,730	514,284	12.0	6,171,408
							0.0	0
2～ 2	店舗	90.11	92.7	83.53	5,820	486,145	10.0	4,861,450
							0.0	0
3～ 5	事務所	90.11	92.7	83.53	4,850	405,121	6.0	2,430,726
							0.0	0
6～ 6	事務所	77.96	91.6	71.38	4,802	342,767	6.0	2,056,602
							0.0	0
7～ 7	事務所	53.81	88.9	47.86	4,802	229,824	6.0	1,378,944
							0.0	0

計		582.32	88.0	512.27		2,788,383		21,760,582
								0

⑨年額支払賃料	2,788,383 円　×　12ヶ月　＝　 33,460,596 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 512.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,688,344 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,148,940 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,857,447 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,291,493 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,760,582 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 206,726 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,498,219 円　　　　（　 281,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２公賃０５　　　　-10	4,430 ( 4,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	5,016	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,874 円/㎡　月額支払賃料（　 4,850 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０２公賃０５　　　　-12	4,143 ( 4,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	4,842
c	０２公賃０５　　　　-11	3,975 ( 3,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.3]	100 [100.0]	4,739

新宿 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	960,000 円	192,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,609,490 円	37,148,940　×　　　　 15.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,109,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,632,000 円	192,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,694,890 円　（　　　　　　 84,880 円／㎡）　　（経費率　　 30.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	192,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 582.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,443,200 円（　　　　　 90,819 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,498,219 円
②総費用	10,694,890 円
③純収益　①－②	24,803,329 円
④建物等に帰属する純収益	11,443,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,360,129 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,551,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 358,624,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,850,000 円／㎡）