鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１公０５ -19	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西28m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	５４公０５ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m区道、南西13.6m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
c	ＴＫ１－公５取１０ -310	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北東15m、北西11m、南西6.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,999)
d	ＹＡＳ（公）０５ -401	港区		建付地	（　）	長方形	南西16m区道、南東48m、角地		商業地区計画等 (100,840)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,284,668	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,529,223	100 [ 107.9]	14,392,236	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 110.2] 　　　　 100	15,900,000
b	(　 ) 11,142,047	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,239,405	100 [ 87.1]	12,904,024		14,200,000
c	(　 ) 19,799,098	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.1]	17,485,376	100 [ 146.5]	11,935,410		13,200,000
d	(　 ) 11,271,097	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,008,469	100 [ 87.2]	12,624,391		13,900,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,700,000 円／㎡]

新宿 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,977,420,671	4,486,363,293	9,491,057,378	4,611,200,000	4,879,857,378	（　0.9078） 4,429,934,528	（ 3.1 - 0.5 ） 2.6％
	⑧収益価格	170,382,097,231 円　　　　（　 11,800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	8,440.70	ＲＣ37F4B	178,428.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特定街区駐車場整備地区	100 ％	1,000 ％	1,090 ％	14,445 ㎡	93.9 m x 155.9 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下３～地下２階、地下１階・１階は一部駐車場（容積率不算入）、地下１階・１階は部分貸店舗、２階以上はフロア貸等の貸事務所

⑦有効率　 60.9 ％
の理由

超高層ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 4～ 4	機械室等	6,922.80

地下 2～ 3	駐車場	9,163.00

地下 1～ 1	店舗等	9,310.00	42.1	3,916.00	9,000	35,244,000	18.0	634,392,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	8,155.70	20.9	1,708.00	12,000	20,496,000	20.0	409,920,000
							0.0	0
2～37	事務所	3,769.84	75.9	2,860.00	9,700	27,742,000	12.0	332,904,000
							0.0	0

計		178,428.74	60.9	108,584.00		1,054,452,000		13,028,856,000
								0

⑨年額支払賃料	1,054,452,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,653,424,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,360 円／㎡　×　 108,584.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,772,090,880 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の同種同規模等建物の共益費（管理費）相場より判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 291 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 157,140,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,425,514,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 157,140,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 729,132,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,853,522,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,028,856,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 123,774,132 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,095,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 124,403 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,977,420,671 円　　　　（　 967,630 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４公賃０５　　　　-4	9,150 ( 9,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	10,554	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,797 円/㎡　月額支払賃料（　 9,700 円/㎡）　基準階 20 F B
b	１４公賃０５　　　　-7	8,369 ( 7,866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [104.0]	100 [ 95.0]	10,860
c	０４公賃０５　　　　-6	7,449 ( 7,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [ 90.0]	8,725

新宿 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	440,000,000 円	88,000,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,070,736,993 円	14,582,654,880　×　　　　 14.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　1,051,626,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 748,000,000 円	88,000,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,000,000 円	88,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,000,000 円	88,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,486,363,293 円　（　　　　　　 310,582 円／㎡）　　（経費率　　 32.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9078

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,000,000,000 円	設計監理料率　 479,000 円／㎡　×　 178,428.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0524	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0332 ×　 40 ％　＋　0.0486 × 30 ％　＋ 0.0817 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,611,200,000 円（　　　　　 319,225 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,977,420,671 円
②総費用	4,486,363,293 円
③純収益　①－②	9,491,057,378 円
④建物等に帰属する純収益	4,611,200,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,879,857,378 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,429,934,528 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 306,676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　170,382,097,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,800,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
新宿 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-9

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　石井　秀樹

TEL.

鑑定評価額

185,000,000,000 円

１㎡当たりの価格

12,800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	9,230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区西新宿２丁目６番｢西新宿２－６－１｣				②地積　(㎡)	14,445 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）特定街区駐車場整備地区 (100,1090)
	1:1.5	事務所、店舗兼公会堂等Ｓ52F4B	高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域	南40m都道、四方路	水道、ガス、下水	新宿 640m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

超高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 95.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　 14,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

新宿駅西方

640m

法令

規制

商業
(100,1000)
防火
特定街区
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、特定街区に指定され、区画整然とした西新宿の超高層ビル街として成熟している。「新宿」駅を中
心として、周辺部では再開発事業等が進捗しており、今後も発展的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

超高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 13,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,500,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都心区で代表的な事務所環境を有する超高層の店舗事務所等が建ち並ぶ高度商業地域である。需要者の
中心は、収益物件の開発を目的とする投資家であるが、投資額が多額となるため参加者は大手に限定される。賃貸市場
は依然不安定な状況にあるが、投資需要は堅調であることから、地価は安定している。取引における価格帯は規模等に
応じて様々であり、個別物件により異なるのが現状である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

超高層事務所が建ち並ぶ高度商業地域で、取引意思決定においては、取引価格による実証性と投資採算としての収益性
がともに重視される。比準価格は広域的に都心高度商業地の取引事例を採用し、収益価格の還元利回りは不動産投資市
場の実態を踏まえて査定した。両試算価格ともに適切な資料をもとに判定しており、比準価格と収益価格を関連づけ、
対象標準地の推移を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 12,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 5-13 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 12,800,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場は堅調に推移しているが、世界的
な金利上昇・資源価格の高騰等に加え、国内
金融緩和も転換の動きが見られ、今後の動向
に留意を要する。

新宿駅西口の超高層オフィス街であり、投資
需要は堅調である。空室解消に時間を要して
おり、賃料水準はやや弱含んでいる。

個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通であり、変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１公０５ -1	新宿区		建付地	（　）	長方形	北22m区道、南6m、二方路		商業 (100,700)
b	５１公０５ -21	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南40m都道、北30m、東30m、西30m、四方路		商業特定街区駐車場整備地区 (100,1090)
c	６８公０５ -20	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南40m都道、北東6m、東6m、三方路		商業特別用途地区駐車付置義務 (100,720)
d	ＫＭＭ（公）０５ -402	港区		建付地	（　）	台形	北東40m都道、西10.4m、南西5.2m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,871)
e	ＹＡＳ（公）０５ -401	港区		建付地	（　）	長方形	南西16m区道、南東48m、角地		商業地区計画等 (100,840)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,551,327	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	9,673,060	100 [ 72.8]	13,287,170	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 110.2] 　　　　 100	14,600,000
b	(　 ) 11,588,733	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	10,516,092	100 [ 100.0]	10,516,092		11,600,000
c	(　 ) 11,263,089	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	11,486,785	100 [ 86.9]	13,218,395		14,600,000
d	(　 ) 15,645,345	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 117.2]	13,629,605	100 [ 96.8]	14,080,170		15,500,000
e	(　 ) 11,271,097	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,008,469	100 [ 90.7]	12,137,232		13,400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -28.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,500,000 円／㎡]

新宿 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,726,857,192	4,237,451,155	9,489,406,037	4,727,520,000	4,761,886,037	（　0.9045） 4,307,125,920	（ 3.1 - 0.5 ） 2.6％
	⑧収益価格	165,658,689,231 円　　　　（　 11,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	8,440.70	Ｓ37F4B	178,428.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特定街区駐車場整備地区	100 ％	1,000 ％	1,090 ％	14,445 ㎡	93.9 m x 155.9 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１～地上１階は店舗、地上２～３７階は事務所、地下２～３階は駐車場を想定

⑦有効率　 60.9 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 4～ 4	機械室等	6,922.80

地下 2～ 3	駐車場	9,163.00

地下 1～ 1	店舗	9,310.00	42.1	3,916.00	9,000	35,244,000	20.0	704,880,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	8,155.70	20.9	1,708.00	12,000	20,496,000	20.0	409,920,000
							0.0	0
2～37	事務所	3,769.84	75.9	2,860.00	9,650	27,599,000	12.0	331,188,000
							0.0	0

計		178,428.74	60.9	108,584.00		1,049,304,000		13,037,568,000
								0

⑨年額支払賃料	1,049,304,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,591,648,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 108,584.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,576,639,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域に存する平均的な共益費を参考にして査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 279 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 150,660,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,168,287,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 150,660,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 715,947,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,603,000,296 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,037,568,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 123,856,896 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,726,857,192 円　　　　（　 950,284 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４公賃０５　　　　-4	9,150 ( 9,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	10,167	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,747 円/㎡　月額支払賃料（　 9,650 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０４公賃０５　　　　-6	7,449 ( 7,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	9,801
c	０４公賃０５　　　　-28	8,249 ( 8,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	9,449

新宿 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	441,000,000 円	88,200,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,818,506,355 円	14,318,947,680　×　　　　 12.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　1,051,844,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 749,700,000 円	88,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,200,000 円	88,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,200,000 円	88,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,237,451,155 円　（　　　　　　 293,351 円／㎡）　　（経費率　　 30.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9045

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,200,000,000 円	設計監理料率　 480,000 円／㎡　×　 178,428.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0536	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0345 ×　 35 ％　＋　0.0486 × 35 ％　＋ 0.0817 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,727,520,000 円（　　　　　 327,277 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,726,857,192 円
②総費用	4,237,451,155 円
③純収益　①－②	9,489,406,037 円
④建物等に帰属する純収益	4,727,520,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,761,886,037 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,307,125,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 298,174 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　165,658,689,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,500,000 円／㎡）