鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２公０５ -14	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東40m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,600)
b	５６公０５ -101	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西21.8m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 第２種文教地区 (100,500)
c	５６公０５ -106	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南西15.7m区道、北2.3m、角地		商業高度地区最高40m 第５種中高層階住 (100,600)
d	５６公０５ -167	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,500)
e	５６公０５ -180	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,946,541	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,990,739	100 [ 127.2]	2,351,210	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,350,000
b	(　 ) 1,087,942	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,130,128	100 [ 56.2]	2,010,904		2,010,000
c	(　 ) 3,239,582	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	3,223,686	100 [ 135.7]	2,375,598		2,380,000
d	(　 ) 1,319,568	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,392,279	100 [ 55.6]	2,504,099		2,500,000
e	(　 ) 1,651,187	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	1,814,396	100 [ 73.2]	2,478,683		2,480,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,430,000 円／㎡]

新宿 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,450,241	13,000,922	35,449,319	20,681,200	14,768,119	（　0.9016） 13,314,936	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	380,426,743 円　　　　（　 1,860,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	103.19	ＲＣ13F2B	991.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 特別用途地区	100 ％	600 ％	600 ％	204 ㎡	12.5 m x 17.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階～地下１階はフロア貸しの店舗、１階～２階は一括貸しの店舗、３階以上１Ｋタイプの共同住宅、平均専有面積２５㎡程度。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

おおむね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	店舗	118.56	85.2	100.98	4,000	403,920	6.0	2,423,520
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	118.56	85.2	100.98	4,200	424,116	10.0	4,241,160
							0.0	0
1～ 1	店舗	87.32	25.6	22.39	7,500	167,925	10.0	1,679,250
							0.0	0
2～ 2	店舗	62.40	97.2	60.66	7,500	454,950	10.0	4,549,500
							0.0	0
3～13	住宅	54.98	91.3	50.20	4,050	203,310	1.0	203,310
							1.0	203,310

計		991.62	84.4	837.21		3,687,321		15,129,840
								2,236,410

⑨年額支払賃料	3,687,321 円　×　12ヶ月　＝　 44,247,852 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 837.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,027,912 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,275,764 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,513,788 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,761,976 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,129,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 143,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,236,410 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 544,532 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,450,241 円　　　　（　 237,501 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４公賃０５　　　　-2	4,090 ( 4,002)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,131	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,139 円/㎡　月額支払賃料（　 4,050 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０４公賃０５　　　　-3	3,464 ( 3,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	4,158
c	１１公賃０５　　　　-12	3,508 ( 3,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,127

新宿 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,735,000 円	347,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,385,022 円	50,275,764　×　　　　 12.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,237,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,949,500 円	347,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	347,000 円	347,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	347,000 円	347,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,000,922 円　（　　　　　　 63,730 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9016

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	347,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 991.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,681,200 円（　　　　　 101,378 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,450,241 円
②総費用	13,000,922 円
③純収益　①－②	35,449,319 円
④建物等に帰属する純収益	20,681,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,768,119 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,314,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,269 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 380,426,743 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,860,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
新宿 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-6

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　酒井　純子

TEL.

鑑定評価額

455,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区高田馬場２丁目１４０番１３外｢高田馬場２－８－４｣				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高40m 都市計画道路 (100,600)
	1:1.5	店舗、事務所兼住宅ＳＲＣ6F2B	中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域	南22m都道	水道、ガス、下水	高田馬場 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

都市計画道路（補助１６９号
線）、計画幅員２７ｍ

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

高田馬場駅東方

450m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高40m
都市計画道路

⑤地域要因の将
　来予測

早稲田通りの都市計画道路拡幅計画があるが、店舗兼事務所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として、当
分の間現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,800,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として新宿区を中心に隣接区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、収益用不動産
を開発運営する不動産業者、法人投資家等である。当該地域は、良好な立地条件から用途の多様性があり需要は堅調で
ある。貸家建付地としての取引が多く個別性が強いため、市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があり、土地は対
象標準地と同規模程度で総額５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性の高い取引事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、高田馬場駅周辺
商業地域の地域性に基づき不動産の収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀
少性に加え対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格を重視し、収益価格を関連付け鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 5-11                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,180,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響による店舗、オフィス需要
の減退から持ち直し、良好な資金調達環境を
背景に投資意欲は回復傾向である。

高田馬場駅周辺の商業地域として既に成熟し
ており地域要因に大きな変動はなく、地価は
上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

+2.3 ％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０５ -100	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西21.8m都道、北東3.3m、二方路		商業高度地区最高40m 第２種文教地区 (100,500)
b	５６公０５ -175	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	北東22m都道、南4m、二方路		商業高度地区最高40m 第２種文教地区 (100,500)
c	５６公０５ -106	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南西15.7m区道、北2.3m、角地		商業高度地区最高40m 第５種中高層階住 (100,600)
d	１１公０５ -4	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	東27m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 地区計画等 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,217,951	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	2,220,149	100 [ 86.4]	2,569,617	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,570,000
b	(　 ) 2,114,612	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	2,323,799	100 [ 89.1]	2,608,080		2,610,000
c	(　 ) 3,239,582	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	3,223,686	100 [ 141.3]	2,281,448		2,280,000
d	(　 ) 2,722,842	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	2,908,108	100 [ 120.5]	2,413,368		2,410,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,400,000 円／㎡]

新宿 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,152,406	11,528,950	32,623,456	18,606,300	14,017,156	（　0.9176） 12,862,142	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	367,489,771 円　　　　（　 1,800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	103.19	ＲＣ13F2B	991.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 都市計画道路	100 ％	600 ％	600 ％	204 ㎡	12.5 m x 17.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階～地上２階フロア貸し店舗、３階以上１Ｋタイプ、平均専有面積２５㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

地域、類似建物、対象標準地の状況から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	店舗	118.56	85.2	100.98	4,000	403,920	6.0	2,423,520
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	118.56	85.2	100.98	4,500	454,410	6.0	2,726,460
							0.0	0
1～ 1	店舗	87.32	25.6	22.39	7,500	167,925	10.0	1,679,250
							0.0	0
2～ 2	店舗	62.40	97.2	60.66	5,000	303,300	6.0	1,819,800
							0.0	0
3～13	住宅	54.98	91.3	50.20	3,900	195,780	1.0	195,780
							1.0	195,780

計		991.62	84.4	837.21		3,483,135		10,802,610
								2,153,580

⑨年額支払賃料	3,483,135 円　×　12ヶ月　＝　 41,797,620 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 837.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,018,608 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,816,228 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,290,811 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,525,417 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,802,610 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 102,625 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,153,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 524,364 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,152,406 円　　　　（　 216,433 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４公賃０５　　　　-18	4,429 ( 4,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,300	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,987 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１８公賃０５　　　　-3	3,739 ( 3,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,815
c	１８公賃０５　　　　-1	3,957 ( 3,953)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,957

新宿 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,635,000 円	327,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,223,050 円	45,816,228　×　　　　 11.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,237,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,779,500 円	327,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	327,000 円	327,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	327,000 円	327,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,528,950 円　（　　　　　　 56,514 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9176

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	327,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 991.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0569	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 35 ％　＋ 0.0871 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,606,300 円（　　　　　 91,207 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,152,406 円
②総費用	11,528,950 円
③純収益　①－②	32,623,456 円
④建物等に帰属する純収益	18,606,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,017,156 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,862,142 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,050 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 367,489,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,800,000 円／㎡）