鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０５ -80	新宿区		更地	（　）	袋地等	北東4m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
b	５６公０５ -107	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.3m区道、北5.4m、角地		１中専高度2種最高20m 地区計画等 (80,252)
c	０８公０５ -7	新宿区		建付地	（　）	不整形	北西3m私道、中間画地		１中専高度地区2種20m (70,160)
d	０８公０５ -4	新宿区		建付地	（　）	不整形	北4m区道、中間画地		１中専高度地区2種20m (70,160)
e	０１公０５ -2	新宿区		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 655,308	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	782,515	100 [ 95.8]	816,822	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	825,000
b	(　 ) 757,043	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	733,273	100 [ 82.3]	890,976		900,000
c	(　 ) 616,119	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	734,465	100 [ 77.5]	947,697		957,000
d	(　 ) 615,654	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	740,233	100 [ 80.2]	922,984		932,000
e	(　 ) 714,847	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	755,421	100 [ 82.1]	920,123		929,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 829,000 円／㎡]

新宿 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,735,767	2,988,142	9,747,625	5,694,000	4,053,625	（　0.9571） 3,879,724	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	102,098,000 円　　　　（　 508,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	107.00	ＲＣ3	321.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	160 ％	201 ㎡	12.2 m x 16.4 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプ平均専有面積３０㎡

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域における標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	107.00	85.0	90.95	3,600	327,420	1.0	327,420
							1.0	327,420
2～ 2	住宅	107.00	90.0	96.30	3,673	353,710	1.0	353,710
							1.0	353,710
3～ 3	住宅	107.00	90.0	96.30	3,700	356,310	1.0	356,310
							1.0	356,310
～

～

計		321.00	88.3	283.55		1,037,440		1,037,440
								1,037,440

⑨年額支払賃料	1,037,440 円　×　12ヶ月　＝　 12,449,280 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 283.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 680,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,129,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 656,490 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,473,310 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,037,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,856 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,037,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 252,601 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,735,767 円　　　　（　 63,362 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３公賃０５　　　　-17	3,067 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,195	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,754 円/㎡　月額支払賃料（　 3,673 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１３公賃０５　　　　-18	3,603 ( 3,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,003
c	１２公賃０５　　　　-6	3,694 ( 3,617)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,064

新宿 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	487,500 円	97,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,207,942 円	13,129,800　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 269,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 828,700 円	97,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,500 円	97,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,500 円	97,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,988,142 円　（　　　　　　 14,866 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,500,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 321.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,694,000 円（　　　　　 28,328 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,735,767 円
②総費用	2,988,142 円
③純収益　①－②	9,747,625 円
④建物等に帰属する純収益	5,694,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,053,625 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,879,724 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,302 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,098,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 508,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
新宿 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 -28

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　飯田　修司

TEL.

鑑定評価額

159,000,000 円

１㎡当たりの価格

789,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区余丁町５２番８｢余丁町１２－２４｣				②地積　(㎡)	201 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度2種最高20m (70,160)
	1:1.5	共同住宅Ｓ3	アパート、マンション等が多い既成住宅地域	北東4m区道	水道、ガス、下水	若松河田 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 55 ｍ、南 15 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北、４ｍ
区道

交通

施設

若松河田駅南西方

270m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は周囲に幹線街路が走り、生活利便性に富む駅近の住宅地域で熟成しており、特段の変動要因はなく今
後とも概ね現状を維持して推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 825,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 506,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として都営大江戸線等沿線の各駅を最寄り駅とする新宿区内に存する住宅地域である。需要者は区内を
中心に周辺地域に居住する一次取得者、買換取得者のほか交通、生活利便性に富む立地条件に着目した不動産業者、投
資家等である。都心へのアクセス、生活利便性に富む駅近の住宅地域で市場での選好性は高く、供給が少ないことから
需要は底堅い。市場での中心価格帯は画地規模により様々であるが土地は坪当たり２６０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域等において自用目的の取引が主で信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格
は行政的条件の制約もありやや低位に試算された。当該地域は駅近の住宅地域で収益物件が多いものの市場参加者は収
益性より居住の快適性を重視する傾向が強い。よって、市場参加者の意思決定要因を勘案のうえ、代表標準地との検討
を踏まえ、市場実勢を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 758,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[101.9]

[101.0]
100

786,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    758,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直している。区内不動産
市場はウィズコロナの下で各種政策の効果も
あって上昇基調で推移。

新宿エリア外周部に位置する生活利便性に富
む住宅地域で選好性は高く上昇基調で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２公０５ -23	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北3.1m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
b	６２公０５ -13	新宿区		更地	（　）	長方形	南1.8m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
c	１４公０５ -11	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
d	１８公０５ -8	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 772,583	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	817,982	100 [ 100.0]	817,982	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	826,000
b	(　 ) 693,802	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	683,891	100 [ 88.3]	774,508		782,000
c	(　 ) 780,922	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	762,150	100 [ 88.4]	862,161		871,000
d	(　 ) 691,852	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	709,662	100 [ 89.4]	793,805		802,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 825,000 円／㎡]

新宿 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,544,751	2,945,045	9,599,706	5,600,560	3,999,146	（　0.9655） 3,861,175	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	101,609,868 円　　　　（　 506,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	107.00	ＲＣ3	321.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	160 ％	201 ㎡	12.2 m x 16.4 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸タイプ（１ＤＫタイプ、平均専有面積３０㎡程度）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の共同住宅の標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	107.00	85.0	90.95	3,550	322,873	1.0	322,873
							1.0	322,873
2～ 2	住宅	107.00	90.0	96.30	3,600	346,680	1.0	346,680
							1.0	346,680
3～ 3	住宅	107.00	90.0	96.30	3,650	351,495	1.0	351,495
							1.0	351,495
～

～

計		321.00	88.3	283.55		1,021,048		1,021,048
								1,021,048

⑨年額支払賃料	1,021,048 円　×　12ヶ月　＝　 12,252,576 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 283.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 680,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,933,096 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 646,655 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,286,441 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,021,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,700 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,021,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 248,610 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,544,751 円　　　　（　 62,412 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２公賃０５　　　　-6	3,694 ( 3,617)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,694	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,680 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１３公賃０５　　　　-16	3,821 ( 3,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,784
c	１３公賃０５　　　　-18	3,603 ( 3,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,603

新宿 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	479,500 円	95,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,189,845 円	12,933,096　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 268,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 815,100 円	95,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,900 円	95,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,900 円	95,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,945,045 円　（　　　　　　 14,652 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9655

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,900,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 321.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,600,560 円（　　　　　 27,863 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,544,751 円
②総費用	2,945,045 円
③純収益　①－②	9,599,706 円
④建物等に帰属する純収益	5,600,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,999,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,861,175 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,210 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,609,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 506,000 円／㎡）