鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５公０５ -8	新宿区		更地	（　）	長方形	南東2.8m私道、中間画地		商業 (100,240)
b	０２公０５ -10	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	西5.8m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,232)
c	０１公０５ -14	新宿区		建付地	（　）	正方形	北西6m区道、中間画地		１住居高度地区最高30m 特別用途地区 (70,240)
d	６４公０５ -3	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、北3.5m、西2.4m、三方路		１中専高度2種最高20m 特別用途地区 (80,160)
e	０５公０５ -12	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.2m区道、北4.5m、角地		１低専高度地区1種絶対高さ１０ｍ (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 949,345	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	930,176	100 [ 125.7]	739,997	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	770,000
b	(　 ) 614,657	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	630,023	100 [ 102.9]	612,267		637,000
c	(　 ) 746,129	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	746,129	100 [ 101.0]	738,742		768,000
d	(　 ) 752,533	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	842,580	100 [ 96.0]	877,688		913,000
e	(　 ) 792,787	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	766,386	100 [ 92.7]	826,738		860,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.5
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 790,000 円／㎡]

新宿 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,343,316	2,864,340	10,478,976	6,487,280	3,991,696	（　0.9533） 3,805,284	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	100,139,053 円　　　　（　 522,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	232 ％	192 ㎡	10.0 m x 19.0 m	前面道路：区道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準３０㎡の少人数世帯向け住戸×９戸。

⑦有効率　 84.1 ％
の理由

階段等の配置を検討して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	115.00	78.3	90.00	3,750	337,500	1.0	337,500
							1.0	337,500
2～	住宅	115.00	87.0	100.00	3,800	380,000	1.0	380,000
							1.0	380,000
3～	住宅	115.00	87.0	100.00	3,850	385,000	1.0	385,000
							1.0	385,000
～

～

計		345.00	84.1	290.00		1,102,500		1,102,500
								1,102,500

⑨年額支払賃料	1,102,500 円　×　12ヶ月　＝　 13,230,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 522,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似共同住宅の共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,752,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 687,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,064,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,102,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,474 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,102,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 268,442 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,343,316 円　　　　（　 69,496 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７公賃０５　　　　-8	4,173 ( 4,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [ 93.5]	100 [100.0]	4,127	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,884 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１７公賃０５　　　　-9	3,008 ( 2,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.5]	100 [100.0]	3,602
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新宿 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	293,100 円	97,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,306,440 円	13,752,000　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 239,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 830,400 円	97,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,700 円	97,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,700 円	97,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,864,340 円　（　　　　　　 14,918 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,700,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0664	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,487,280 円（　　　　　 33,788 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,343,316 円
②総費用	2,864,340 円
③純収益　①－②	10,478,976 円
④建物等に帰属する純収益	6,487,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,991,696 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,805,284 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,819 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,139,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 522,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
新宿 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 -23

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　川井　祐二

TEL.

鑑定評価額

146,000,000 円

１㎡当たりの価格

759,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区高田馬場４丁目６９６番１２外｢高田馬場４－３２－１０｣				②地積　(㎡)	192 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度2種最高20m (70,232)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅、事務所等の建つ地域	南西5.8m区道	水道、ガス、下水	高田馬場 760m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位　北５．８
ｍ区道

交通

施設

高田馬場駅　南西方

760m

法令

規制

１中専
(70,232)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、事務所併用住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持し推移して
いくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 790,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 549,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として新宿区及び周辺区の住宅地域である。需要者は自己居住用として取得する個人、法人等が中心
であり、投資用目的の投資家等も考えられる。住宅需要は堅調に推移しているが、物価上昇による消費マインドの冷え
込みや金融市場における金利の変動要因にも注視する必要がある。新築戸建住宅はやや細分化される傾向にあるが、中
心となる価格帯は２００㎡の土地で１㎡当たり７０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から導かれた実証的な価格である。収益価格は賃貸住宅用地とし
ての投資採算性を分析したものである。主たる需要者は自己居住用の不動産を購入する個人、法人等であり、意思決定
に際しては、収益性よりも居住の快適性、利便性がより重視される傾向にある。したがって、比準価格を標準とし、収
益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 758,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[108.7]

[104.0]
100

759,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    731,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動の正常化による回復期待は根強く、
景気は緩やかに持ち直している。金融市場の
変動、物価上昇及び海外景気の下振れ要因に
留意する。

一般住宅、マンション等が混在する地域とし
て成熟している。最寄駅から徒歩圏にあり、
自己利用、賃貸利用ともに住宅需要は堅調で
ある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０５ -80	新宿区		更地	（　）	袋地等	北東4m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
b	０２公０５ -10	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	西5.8m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,232)
c	１６公０５ -7	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.6m区道、中間画地		１中専高度地区2種20m (70,160)
d	０１公０５ -7	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	東2.7m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 655,308	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	782,515	100 [ 102.7]	761,943	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	792,000
b	(　 ) 614,657	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	630,023	100 [ 93.1]	676,716		704,000
c	(　 ) 675,217	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	687,795	100 [ 91.2]	754,161		784,000
d	(　 ) 713,704	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	708,106	100 [ 92.6]	764,693		795,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 790,000 円／㎡]

新宿 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,345,021	2,640,716	9,704,305	5,554,080	4,150,225	（　0.9655） 4,007,042	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	105,448,474 円　　　　（　 549,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	232 ％	192 ㎡	10.0 m x 19.0 m	前面道路：区道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ平均専有面積３０㎡程度

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

階段等の配置を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	85.0	85.00	3,800	323,000	1.0	323,000
							1.0	323,000
2～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	3,850	346,500	1.0	346,500
							1.0	346,500
3～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	3,900	351,000	1.0	351,000
							1.0	351,000
～

～

計		300.00	88.3	265.00		1,020,500		1,020,500
								1,020,500

⑨年額支払賃料	1,020,500 円　×　12ヶ月　＝　 12,246,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 477,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,723,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 636,150 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,086,850 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,020,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,695 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,020,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 248,476 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,345,021 円　　　　（　 64,297 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８公賃０５　　　　-3	4,191 ( 4,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,150	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,935 円/㎡　月額支払賃料（　 3,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２公賃０５　　　　-1	3,786 ( 3,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,788
c	１１公賃０５　　　　-12	3,508 ( 3,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,544

新宿 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	273,600 円	91,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,170,516 円	12,723,000　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 239,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 775,200 円	91,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,200 円	91,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,200 円	91,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,640,716 円　（　　　　　　 13,754 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9655

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,200,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,554,080 円（　　　　　 28,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,345,021 円
②総費用	2,640,716 円
③純収益　①－②	9,704,305 円
④建物等に帰属する純収益	5,554,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,150,225 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,007,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,870 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,448,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 549,000 円／㎡）