鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１公０５ -6	新宿区		更地	（　）	ほぼ整形	北西3.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	０３公０５ -8	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	西3.5m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
c	１４公０５ -14	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西3.2m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m 地区計画等 (70,160)
d	６２公０５ -4	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.9m区道、南東6m、北西6m、三方路		１住居高度地区最高30m 特別用途地区 (80,316)
e	６２公０５ -14	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.8m区道、角地		１中専高度2種最高20m (80,192)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 661,730	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	672,318	100 [ 50.7]	1,326,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,420,000
b	(　 ) 1,279,790	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,376,785	100 [ 99.2]	1,387,888		1,490,000
c	(　 ) 622,161	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	629,627	100 [ 60.0]	1,049,378		1,120,000
d	(　 ) 1,310,912	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,254,555	100 [ 80.2]	1,564,283		1,670,000
e	(　 ) 906,976	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	890,580	100 [ 61.0]	1,459,967		1,560,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.3	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.1	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,440,000 円／㎡]

新宿 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
6,374,344,978	3,159,513,853	10	1,350,000	5,578.19	375,000	7,432.72
⑧開発法による価格	3,214,831,125 円　　　　（　 1,460,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,199 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,199.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,527.55 ㎡	7,432.72 ㎡	5,360.82 ㎡	2,071.90 ㎡	5,578.19 ㎡	ＲＣ・6F 1B ( 77 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 69.5 ％）	（ 338.0 ％）	（ 243.8 ％）	（ 94.2 ％）	（ 75.05 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高20m	80 ％	300 ％	244 ％	間口奥行	27.7 ｍ 67.4 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,350,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域における取引事例等を参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,350,000 円／㎡　　×　　 5,578.19 ㎡　　＝　　　　 7,530,556,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 7,530,556,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 375,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 386,250 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似する建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 386,250 円／㎡　　×　　　 7,432.72 ㎡　　＝　　　　 2,870,888,100 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 7,530,556,500 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 753,055,650 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,623,943,750 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	標準的な借入金利率、適正な利潤率、危険負担率を考慮し査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	602,444,520 円	( 8 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 530,572,889 円
	販売総額(2期)	5,422,000,680 円	( 72 ％)	×　　0.8464	（ 21 ヶ月）	＝　　 4,589,181,376 円
	販売総額(3期)	1,506,111,300 円	( 20 ％)	×　　0.8330	（ 23 ヶ月）	＝　　 1,254,590,713 円
収入合計		－	－	－	－	6,374,344,978 円
支出	建築工事費(1期)	287,088,810 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 269,404,139 円
	建築工事費(2期)	287,088,810 円	( 10 ％)	×　　0.8948	（ 14 ヶ月）	＝　　 256,887,067 円
	建築工事費(3期)	2,296,710,480 円	( 80 ％)	×　　0.8464	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,943,935,750 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	451,833,390 円	( 60 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 424,000,453 円
	販売管理費(2期)	301,222,260 円	( 40 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 265,286,444 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	3,159,513,853 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	6,374,344,978 円　　－　　　　　　 3,159,513,853 円　　＝　　　　　 3,214,831,125 円 1,460,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
新宿 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 -21

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　山崎　佳代

TEL.

鑑定評価額

3,190,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区南元町４番４９				②地積　(㎡)	2,199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,300) 準防（その他）高度2種最高20m (80,244)
	1:2.5	共同住宅ＲＣ6F1B	中高層のマンションが多く建ち並ぶ住宅地域	西6m区道、四方路	水道、ガス、下水	信濃町 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 2,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

信濃町駅　北東方

420m

法令

規制

２中専
(70,244)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の共同住宅が多く建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に変化を及ぼす要因は特になく、今後
も当面は現状を維持して推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,440,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,460,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新宿及び隣接区内・山手線内を中心とする中高層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域と判定した。主たる需要者
は分譲マンション開発を目的とする大手不動産業者が中心となる。旺盛な需要に対し供給は限定的で、分譲マンション
用地の需要は逼迫している状態が継続しており、地価は上昇傾向が継続している。分譲マンション用地の価格は地域性
、規模、形状、容積率等により価格に幅があるが、当該地域の取引の中心は㎡単価で１３０～１５０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏の類似地域内に位置する規範性の高い取引事例を比準した価格を比較考量して求めており市場性
を反映した価格である。開発法による価格は分譲マンション開発を想定した事業収支から求めた価格で投資採算性を重
視したデベロッパーの視点に基づいた価格である。上述の通り開発事業目的の需要が中心であると判断されることから
、開発法による価格をやや重視し比準価格を比較考量して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和継続を背景に不動産市場は底堅い動
きが継続していたが、世界的な金融引締め、
物価高、ウィズコロナの下で不透明感がでて
きている。

信濃町徒歩圏、中高層共同住宅が建ち並ぶ都
心部の住宅地域であり、底堅い住宅需要があ
る。地価は上昇基調が継続している。

個別的要因に変動要因は特にない。代替競争
関係にある不動産と比較した競争力は普通で
ある。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２公０５ -4	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.9m区道、南東6m、北西6m、三方路		１住居高度地区最高30m 特別用途地区 (80,316)
b	６２公０５ -11	新宿区		更地	（　）	台形	北20m区道、中間画地		１中専高度3種最高30m 特別用途地区 (70,300)
c	１１公０５ -11	新宿区		建付地	（　）	台形	北西4.6m区道、北4m、角地		近商高度地区最高30m 地区計画等 (100,300)
d	６０公０５ -13	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.2m区道、南5m、角地		２住居高度3種最高30m (80,248)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,310,912	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,254,555	100 [ 94.8]	1,323,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,420,000
b	(　 ) 1,636,860	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,681,055	100 [ 120.5]	1,395,066		1,490,000
c	(　 ) 1,442,666	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,456,672	100 [ 106.7]	1,365,203		1,460,000
d	(　 ) 1,725,818	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,735,871	100 [ 128.8]	1,347,726		1,440,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,440,000 円／㎡]

新宿 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンション用地と判定されるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
6,468,779,718	3,252,743,327	10	1,370,000	5,578.19	382,000	7,432.72
⑧開発法による価格	3,216,036,391 円　　　　（　 1,460,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,199 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,199.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,527.55 ㎡	7,432.72 ㎡	5,360.82 ㎡	2,071.90 ㎡	5,578.19 ㎡	ＲＣ・6F 1B ( 77 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 69.5 ％）	（ 338.0 ％）	（ 243.8 ％）	（ 94.2 ％）	（ 75.05 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高20m	80 ％	300 ％	244 ％	間口奥行	27.7 ｍ 67.4 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,370,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,370,000 円／㎡　　×　　 5,578.19 ㎡　　＝　　　　 7,642,120,300 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 7,642,120,300 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 382,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 393,460 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 393,460 円／㎡　　×　　　 7,432.72 ㎡　　＝　　　　 2,924,478,011 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 7,642,120,300 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 764,212,030 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,688,690,041 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	611,369,624 円	( 8 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 538,433,228 円
	販売総額(2期)	5,502,326,616 円	( 72 ％)	×　　0.8464	（ 21 ヶ月）	＝　　 4,657,169,248 円
	販売総額(3期)	1,528,424,060 円	( 20 ％)	×　　0.8330	（ 23 ヶ月）	＝　　 1,273,177,242 円
収入合計		－	－	－	－	6,468,779,718 円
支出	建築工事費(1期)	584,895,602 円	( 20 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 548,866,033 円
	建築工事費(2期)	584,895,602 円	( 20 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 519,211,826 円
	建築工事費(3期)	1,754,686,807 円	( 60 ％)	×　　0.8464	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,485,166,913 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	458,527,218 円	( 60 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 430,281,941 円
	販売管理費(2期)	305,684,812 円	( 40 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 269,216,614 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	3,252,743,327 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	6,468,779,718 円　　－　　　　　　 3,252,743,327 円　　＝　　　　　 3,216,036,391 円 1,460,000 円／㎡