鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４公０５ -6	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南2.4m区道、中間画地		２住居高度2種最高20m 地区計画等 (70,160)
b	１８公０５ -8	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
c	５６公０５ -182	新宿区		建付地	（　）	長方形	北東4.3m区道、中間画地		２住居高度3種最高30m 第２種文教地区 (70,172)
d	１４公０５ -5	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.1m区道、中間画地		２住居高度3種最高30m 特別用途地区 (70,244)
e	１１公０５ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北2.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 889,137	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	897,605	100 [ 102.0]	880,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	898,000
b	(　 ) 691,852	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	709,662	100 [ 92.2]	769,698		785,000
c	(　 ) 788,853	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	802,912	100 [ 106.9]	751,087		766,000
d	(　 ) 795,292	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	816,765	100 [ 112.2]	727,955		743,000
e	(　 ) 654,724	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	667,818	100 [ 87.5]	763,221		778,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 794,000 円／㎡]

新宿 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,267,409	1,749,329	6,518,080	3,095,200	3,422,880	（　0.9655） 3,304,791	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	86,968,184 円　　　　（　 621,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.54	Ｓ3	173.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高20m 地区計画等	70 ％	300 ％	160 ％	140 ㎡	7.6 m x 17.0 m	前面道路：区道　 2.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ（２０～２５㎡程度）の低層共同住宅を想定。

⑦有効率　 98.6 ％
の理由

同種建物では標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	62.54	98.4	61.54	3,850	236,929	1.0	236,929
							1.0	236,929
2～ 2	共同住宅	62.54	98.4	61.54	3,900	240,006	1.0	240,006
							1.0	240,006
3～ 3	共同住宅	48.76	99.0	48.26	3,950	190,627	1.0	190,627
							1.0	190,627
～

～

計		173.84	98.6	171.34		667,562		667,562
								667,562

⑨年額支払賃料	667,562 円　×　12ヶ月　＝　 8,010,744 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 171.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 514,020 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近傍類似の賃貸事例等の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,524,764 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 426,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,098,526 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	667,562 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,342 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 667,562 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 162,541 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,267,409 円　　　　（　 59,053 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８公賃０５　　　　-4	3,971 ( 3,885)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,971	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,987 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１８公賃０５　　　　-5	3,957 ( 3,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,957
c	１８公賃０５　　　　-6	3,955 ( 3,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,995

新宿 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	265,000 円	53,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	767,229 円	8,524,764　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 450,500 円	53,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,749,329 円　（　　　　　　 12,495 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9655

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,000,000 円	設計監理料率　 296,000 円／㎡　×　 173.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,095,200 円（　　　　　 22,109 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,267,409 円
②総費用	1,749,329 円
③純収益　①－②	6,518,080 円
④建物等に帰属する純収益	3,095,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,422,880 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,304,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,606 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,968,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 621,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
新宿 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 -18

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　遠藤　真司

TEL.

鑑定評価額

106,000,000 円

１㎡当たりの価格

755,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区赤城下町６９番２外				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）高度2種最高20m 地区計画等 (70,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域	東2.2m区道	水道、ガス、下水	神楽坂 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

神楽坂駅背後の低地に拡がる
密集住宅地

街

路

基準方位　北、２．
２ｍ区道

交通

施設

神楽坂駅北方

350m

法令

規制

２住居
(70,160)
準防
高度2種最高20m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

狭小街路の多い雑然住宅地であるが、人気の「神楽坂」背後住宅地として、規模がある土地は中層マンションへ
の建て替えの動きも見られる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 830,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 620,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、地下鉄東西線・大江戸線沿線、新宿区北東部住宅地域の圏域である。需要者は、主に一次取得者層が中
心で、地元のほか都心部へ通勤する勤労者が多いため区外からの転入者も見られる。雑然とした背後住宅地域であるが
、人気の神楽坂地区のため、高値取引が顕著である。今後の金利動向は気がかりだが、堅調な住宅需要は続くと思われ
る。需要の中心となる価格帯は、土地単独よりも小規模な戸建取引が多く、新築で総額６千万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象標準地の存する「赤城下町」地区周辺の４事例から得られたものであり、市場の実勢を反映した実証
的な規範性の高い価格である。収益価格はアパートとして賃貸する場合の収益性を反映している。共同住宅の賃貸需要
もあるが、居住の快適性や利便性、資産価値等を重視した取引が多いことから比準価格を重視し、収益価格を比較考量
し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 758,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[107.1]

[102.0]
100

755,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    705,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はウィズコロナの下で各種政策の効果も
あり持ち直していくことが期待されるが、物
価上昇、供給面の制約等の影響に十分注意す
る必要がある。

金融緩和による堅調だった住宅需要が地価水
準に影響を与えており、取引事例の増加が顕
著である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  +0.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１公０５ -7	新宿区		建付地	（　）	長方形	西3.2m区道、中間画地		２住居高度2種最高20m 地区計画等 (70,160)
b	０４公０５ -6	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南2.4m区道、中間画地		２住居高度2種最高20m 地区計画等 (70,160)
c	６４公０５ -7	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m 地区計画等 (70,160)
d	１１公０５ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北2.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,398,390	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,420,326	100 [ 119.4]	1,189,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,210,000
b	(　 ) 889,137	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	897,605	100 [ 104.1]	862,253		879,000
c	(　 ) 793,388	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	872,727	100 [ 106.1]	822,551		839,000
d	(　 ) 654,724	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	667,818	100 [ 88.2]	757,163		772,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.2	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 830,000 円／㎡]

新宿 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,366,774	1,750,268	6,616,506	3,197,040	3,419,466	（　0.9642） 3,297,049	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	86,764,447 円　　　　（　 620,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.54	Ｓ3	173.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高20m 地区計画等	70 ％	300 ％	160 ％	140 ㎡	7.6 m x 17.0 m	前面道路：区道　 2.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、１戸当たり約２５～３０㎡程度を想定

⑦有効率　 98.6 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	62.54	98.4	61.54	3,861	237,606	1.0	237,606
							1.0	237,606
2～ 2	共同住宅	62.54	98.4	61.54	3,900	240,006	1.0	240,006
							1.0	240,006
3～ 3	共同住宅	48.76	99.0	48.26	3,939	190,096	1.0	190,096
							1.0	190,096
～

～

計		173.84	98.6	171.34		667,708		667,708
								667,708

⑨年額支払賃料	667,708 円　×　12ヶ月　＝　 8,012,496 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 171.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 616,824 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,629,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 431,466 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,197,854 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	667,708 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,343 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 667,708 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 162,577 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,366,774 円　　　　（　 59,763 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８公賃０５　　　　-4	3,971 ( 3,885)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	4,052	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,987 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１８公賃０５　　　　-5	3,957 ( 3,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,919
c	１８公賃０５　　　　-6	3,955 ( 3,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	3,995

新宿 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,500 円	51,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	785,268 円	8,629,320　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 441,100 円	51,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,750,268 円　（　　　　　　 12,502 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9642

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,900,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 173.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,197,040 円（　　　　　 22,836 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,366,774 円
②総費用	1,750,268 円
③純収益　①－②	6,616,506 円
④建物等に帰属する純収益	3,197,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,419,466 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,297,049 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,550 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,764,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 620,000 円／㎡）