鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０５ -67	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南東3.6m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
b	０８公０５ -12	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,180)
c	０１公０５ -8	新宿区		建付地	（　）	不整形	東2.5m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
d	５６公０５ -69	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.8m私道、南東2.9m、二方路		１中専高度2種最高20m (70,160)
e	０１公０５ -14	新宿区		建付地	（　）	正方形	北西6m区道、中間画地		１住居高度地区最高30m 特別用途地区 (70,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 800,641	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	780,625	100 [ 108.1]	722,132	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	751,000
b	(　 ) 638,319	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	628,499	100 [ 92.9]	676,533		704,000
c	(　 ) 435,039	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 71.4]	625,140	100 [ 87.2]	716,904		746,000
d	(　 ) 571,477	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	603,914	100 [ 87.9]	687,047		715,000
e	(　 ) 746,129	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	738,814	100 [ 104.9]	704,303		732,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.3	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 730,000 円／㎡]

新宿 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,162,834	2,360,911	7,801,923	4,459,980	3,341,943	（　0.9593） 3,205,926	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	84,366,474 円　　　　（　 518,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	ＲＣ3	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	172 ％	163 ㎡	11.2 m x 15.4 m	前面道路：区道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ、１戸当たり約３０㎡程度を想定

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

同類型共同住宅の標準的有効率を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.00	76.8	73.00	3,773	275,429	1.0	275,429
							1.0	275,429
2～ 2	住宅	95.00	87.4	83.00	3,850	319,550	1.0	319,550
							1.0	319,550
3～ 3	住宅	70.00	90.0	63.00	3,889	245,007	1.0	245,007
							1.0	245,007
～

～

計		260.00	84.2	219.00		839,986		839,986
								839,986

⑨年額支払賃料	839,986 円　×　12ヶ月　＝　 10,079,832 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 219.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 394,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,474,032 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 523,702 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,950,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	839,986 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,980 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 839,986 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 204,524 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,162,834 円　　　　（　 62,349 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０５　　　　-19	4,048 ( 3,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.9]	100 [100.0]	4,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,935 円/㎡　月額支払賃料（　 3,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６公賃０５　　　　-17	3,605 ( 3,526)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.9]	100 [100.0]	3,966
c	０６公賃０５　　　　-20	3,471 ( 3,395)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.2]	100 [100.0]	3,891

新宿 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	388,500 円	77,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	963,611 円	10,474,032　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 193,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 660,400 円	77,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,700 円	77,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,700 円	77,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,360,911 円　（　　　　　　 14,484 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9593

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,700,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,459,980 円（　　　　　 27,362 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,162,834 円
②総費用	2,360,911 円
③純収益　①－②	7,801,923 円
④建物等に帰属する純収益	4,459,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,341,943 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,205,926 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,366,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 518,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
新宿 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 -15

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　勝己

TEL.

鑑定評価額

112,000,000 円

１㎡当たりの価格

690,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区北新宿１丁目３６２番２６｢北新宿１－２７－５｣				②地積　(㎡)	169 ( 6)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度2種最高20m (70,172)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南西4.3m区道	水道、ガス、下水	大久保 510m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 150 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．３ｍ区道

交通

施設

大久保駅　西方

510m

法令

規制

１中専
(70,172)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅等からなる良好な生活利便性を有する住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変動
はなく、今後当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 727,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 525,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大久保駅勢圏、新大久保駅勢圏を中心とした新宿区西部の普通住宅地域のほか、隣接区の一部も含む。
需要者は自己利用目的の個人が中心と考えられるが、安定した賃貸需要も見込めることから個人投資家も含まれる。良
好な生活利便性を有しており、需要は根強いことから需要は堅調である。需要の中心は土地１㎡当たり６５～８０万円
程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域の特性が類似した事例を中心に試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は収
益性を反映しているが比準価格に比べやや低位に求められた。近隣地域は良好な生活利便性を有する住宅地域として熟
成しておりアパートも存するが居住の快適性・利便性を重視した自用取引が主である。したがって、比準価格を重視し
た上で収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 758,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[119.9]

[104.0]
100

688,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    663,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価水準は上昇傾向にあるが、物価高や金融
情勢、海外情勢等の状況から今後の見通しは
不透明である。

大久保駅勢圏内の利便性が高い住宅地域とし
て熟成しており、需要は底堅い。地域要因に
特段の変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８公０５ -12	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,180)
b	０１公０５ -9	新宿区		建付地	（　）	不整形	東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
c	５６公０５ -67	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南東3.6m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
d	０１公０５ -7	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	東2.7m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 638,319	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	628,499	100 [ 90.3]	696,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	724,000
b	(　 ) 533,072	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	598,109	100 [ 85.5]	699,543		728,000
c	(　 ) 800,641	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	780,625	100 [ 104.9]	744,161		774,000
d	(　 ) 713,704	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	708,106	100 [ 107.7]	657,480		684,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 727,000 円／㎡]

新宿 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,193,878	2,359,252	7,834,626	4,442,760	3,391,866	（　0.9593） 3,253,817	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	85,626,763 円　　　　（　 525,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	ＲＣ3	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	172 ％	163 ㎡	11.2 m x 15.4 m	前面道路：区道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有部分３０～４０㎡程度の単身者向け住宅

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.00	76.8	73.00	3,800	277,400	1.0	277,400
							1.0	277,400
2～ 2	住宅	95.00	87.4	83.00	3,850	319,550	1.0	319,550
							1.0	319,550
3～ 3	住宅	70.00	90.0	63.00	3,900	245,700	1.0	245,700
							1.0	245,700
～

～

計		260.00	84.2	219.00		842,650		842,650
								842,650

⑨年額支払賃料	842,650 円　×　12ヶ月　＝　 10,111,800 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 219.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 394,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,506,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 525,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,980,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	842,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,005 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 842,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 205,173 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,193,878 円　　　　（　 62,539 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０５　　　　-17	3,605 ( 3,526)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,720	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,935 円/㎡　月額支払賃料（　 3,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６公賃０５　　　　-18	3,701 ( 3,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	3,701
c	０６公賃０５　　　　-19	4,048 ( 3,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,217

新宿 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,000 円	77,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	966,552 円	10,506,000　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 193,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 657,900 円	77,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,400 円	77,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,400 円	77,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,359,252 円　（　　　　　　 14,474 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9593

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,400,000 円	設計監理料率　 289,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,442,760 円（　　　　　 27,256 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,193,878 円
②総費用	2,359,252 円
③純収益　①－②	7,834,626 円
④建物等に帰属する純収益	4,442,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,391,866 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,253,817 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,626,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 525,000 円／㎡）