鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８公０５ -7	新宿区		更地	（　）	ほぼ整形	東3.8m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	５６公０５ -65	新宿区		更地	（　）	ほぼ台形	南東3.7m区道、北東2.5m、角地		１中専高度2種最高20m 地区計画等 (80,160)
c	０８公０５ -4	新宿区		建付地	（　）	不整形	北4m区道、中間画地		１中専高度地区2種20m (70,160)
d	０１公０５ -4	新宿区		建付地	（　）	ほぼ整形	南3.5m区道、西3.5m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
e	１６公０５ -2	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東2m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 852,307	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	850,636	100 [ 117.2]	725,799	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	748,000
b	(　 ) 766,442	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	736,074	100 [ 102.9]	715,329		737,000
c	(　 ) 615,654	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	740,233	100 [ 103.0]	718,673		740,000
d	(　 ) 689,156	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	665,528	100 [ 93.0]	715,622		737,000
e	(　 ) 793,621	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	797,511	100 [ 104.3]	764,632		788,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 740,000 円／㎡]

新宿 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,722,504	1,071,950	3,650,554	1,810,400	1,840,154	（　0.9571） 1,761,211	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	46,347,658 円　　　　（　 371,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	59.00	Ｓ2	118.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	125 ㎡	10.3 m x 12.3 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ（約２４．５㎡～約２７．５㎡）タイプ４戸を想定

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

当該建物の有効率としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	59.00	88.1	52.00	3,700	192,400	1.0	192,400
							1.0	192,400
2～ 2	共同住宅	59.00	88.1	52.00	3,800	197,600	1.0	197,600
							1.0	197,600
～

～

～

計		118.00	88.1	104.00		390,000		390,000
								390,000

⑨年額支払賃料	390,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,680,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 187,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同類型建物として標準的金額を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,867,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,623,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	390,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,705 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 390,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 94,959 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,722,504 円　　　　（　 37,780 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７公賃０５　　　　-1	3,971 ( 3,885)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	4,265	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,884 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０７公賃０５　　　　-2	3,331 ( 3,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	3,689
c	０７公賃０５　　　　-3	3,230 ( 3,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	3,699

新宿 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,000 円	31,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	452,650 円	4,867,200　×　　　　 9.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 263,500 円	31,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,071,950 円　（　　　　　　 8,576 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 118.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,810,400 円（　　　　　 14,483 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,722,504 円
②総費用	1,071,950 円
③純収益　①－②	3,650,554 円
④建物等に帰属する純収益	1,810,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,840,154 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,761,211 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,090 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,347,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 371,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
新宿 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 -6

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　小川　征誠

TEL.

鑑定評価額

88,100,000 円

１㎡当たりの価格

705,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区下落合４丁目６０４番５５｢下落合４－１７－３｣				②地積　(㎡)	127 ( 2)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種 (70,150)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	南4m区道	水道、ガス、下水	下落合 630m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北　　　４
ｍ区道

交通

施設

下落合駅　　　　　　
北東方
630m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、共同住宅が混在する成熟した住宅地域であり、当面現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
私道負担　　　　　　　　　　　　 -1.9

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 721,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 448,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宿区・渋谷区の低層戸建住宅地域であり、主な需要者は、戸建住宅の購入を目的とする個人（エンド
ユーザー）である。近隣地域は、山手線「目白」駅も利用出来るため、居住の快適性、生活の利便性に富み、需要の高
い地域であると思料する。市場の中心価格帯は、規模により異なるものの、一坪単価２００万円から２５０万円と思料
する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は第一種低層住居専用地域に存し、戸建住宅の中にアパート等も見られる住宅地域であり、戸建住宅中心の市
場が形成されている。戸建住宅は需要が高く、市場性を重視して取引されるが、アパート等は規模に見合う収益が享受
できない。従って、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を参考とし、さらに代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 758,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[116.2]

[103.0]
100

703,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅需要は堅調であり、新型コロナの影響は
あるものの、需要者の購入意欲は積極的であ
る。

下落合駅徒歩圏に存する閑静な住宅地域であ
り、新型コロナの影響はあるものの、需要は
底堅い。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +6.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０５ -90	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.4m区道、南東3.2m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	５６公０５ -65	新宿区		更地	（　）	ほぼ台形	南東3.7m区道、北東2.5m、角地		１中専高度2種最高20m 地区計画等 (80,160)
c	０８公０５ -4	新宿区		建付地	（　）	不整形	北4m区道、中間画地		１中専高度地区2種20m (70,160)
d	０１公０５ -3	新宿区		更地	（　）	長方形	南東3.8m区道、中間画地		１低専 (60,100)
e	６１公０５ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北6.2m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 763,779	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	718,851	100 [ 99.9]	719,571	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	741,000
b	(　 ) 766,442	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	736,074	100 [ 107.1]	687,277		708,000
c	(　 ) 615,654	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	740,233	100 [ 103.0]	718,673		740,000
d	(　 ) 717,566	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	701,007	100 [ 101.0]	694,066		715,000
e	(　 ) 683,864	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	706,432	100 [ 104.0]	679,262		700,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 721,000 円／㎡]

新宿 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,734,623	1,001,531	3,733,092	1,559,280	2,173,812	（　0.9783） 2,126,640	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	55,964,211 円　　　　（　 448,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	59.00	Ｓ2	118.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	125 ㎡	10.3 m x 12.3 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ（約２４．５㎡～約２７．５㎡）タイプ４戸を想定

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

標準的な有効率として査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	59.00	88.1	52.00	3,720	193,440	1.0	193,440
							1.0	193,440
2～ 2	共同住宅	59.00	88.1	52.00	3,800	197,600	1.0	197,600
							1.0	197,600
～

～

～

計		118.00	88.1	104.00		391,040		391,040
								391,040

⑨年額支払賃料	391,040 円　×　12ヶ月　＝　 4,692,480 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 187,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,879,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,984 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,635,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	391,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,715 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 391,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 95,212 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,734,623 円　　　　（　 37,877 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８公賃０５　　　　-1	4,138 ( 4,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [101.0]	100 [105.0]	3,647	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,884 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０８公賃０５　　　　-2	4,163 ( 4,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	3,903
c	０８公賃０５　　　　-3	4,191 ( 4,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	4,153

新宿 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,500 円	26,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	448,931 円	4,879,680　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,900 円	26,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,001,531 円　（　　　　　　 8,012 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9783

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,700,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 118.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,559,280 円（　　　　　 12,474 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,734,623 円
②総費用	1,001,531 円
③純収益　①－②	3,733,092 円
④建物等に帰属する純収益	1,559,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,173,812 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,126,640 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,013 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,964,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 448,000 円／㎡）