鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-52　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０５ -10	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m区道、東3.7m、角地		準工 (80,240)
b	ＵＥＨ（公）０５ -123	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.3m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,200)
c	ＷＴＮ（公）０５ -106	港区		貸家建付地	（　）	長方形	東5.3m区道、中間画地		１住居高度3種最高24m (70,212)
d	ＷＴＮ（公）０５ -107	港区		更地	（　）	ほぼ台形	東7.2m区道、北4.6m、角地		１中専高度2種最高17m (80,200)
e	ＦＪＮ（公）０５ -201	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南西6.9m区道、中間画地		準工 (70,279)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,937,989	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,909,489	100 [ 81.3]	2,348,695	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	2,400,000
b	(　 ) 1,836,455	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,999,275	100 [ 86.2]	2,319,345		2,370,000
c	(　 ) 1,264,284	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,309,798	100 [ 60.2]	2,175,744		2,220,000
d	(　 ) 2,267,246	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	2,311,270	100 [ 101.4]	2,279,359		2,320,000
e	(　 ) 2,047,358	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	2,242,767	100 [ 96.7]	2,319,304		2,370,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,370,000 円／㎡]

港 5-52　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	101,123,961	21,556,465	79,567,496	44,535,600	35,031,896	（　0.9444） 33,084,123	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	973,062,441 円　　　　（　 1,970,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-52　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	281.80	ＲＣ11	2,429.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最高35m 特別用途地区	80 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	15.7 m x 31.5 m	前面道路：都道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸し店舗及び駐車場、２階以上は共同住宅（２ＬＤＫ、３０戸、平均専有面積約６０㎡）を想定。

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

同種建物の標準的な設計に基づく有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.72	44.6	118.10	4,900	578,690	12.0	6,944,280
							1.0	578,690
2～ 3	居宅	216.44	82.7	179.00	4,200	751,800	1.0	751,800
							1.0	751,800
4～ 6	居宅	216.44	82.7	179.00	4,250	760,750	1.0	760,750
							1.0	760,750
7～ 9	居宅	216.44	82.7	179.00	4,300	769,700	1.0	769,700
							1.0	769,700
10～11	居宅	216.44	82.7	179.00	4,350	778,650	1.0	778,650
							1.0	778,650

計		2,429.12	78.6	1,908.10		8,230,940		14,596,530
								8,230,940

⑨年額支払賃料	8,230,940 円　×　12ヶ月　＝　 98,771,280 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,908.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,579,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	103,350,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,209,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	98,981,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,596,530 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 138,667 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,230,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,004,110 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	101,123,961 円　　　　（　 204,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０５賃貸　　　　-19	4,807 ( 4,703)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,447	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,293 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳＨ（公）０５賃貸　　　　-20	4,669 ( 4,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,376
c	ＫＳＨ（公）０５賃貸　　　　-21	4,195 ( 4,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	4,191

港 5-52　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,403,000 円	801,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,377,165 円	104,190,720　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,365,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,808,500 円	801,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	801,000 円	801,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	801,000 円	801,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,556,465 円　（　　　　　　 43,548 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9444

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	801,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 2,429.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,535,600 円（　　　　　 89,971 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	101,123,961 円
②総費用	21,556,465 円
③純収益　①－②	79,567,496 円
④建物等に帰属する純収益	44,535,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,031,896 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,084,123 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,837 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 973,062,441 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,970,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
港 5-52　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-52

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　入澤　公彦

TEL.

鑑定評価額

1,070,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区白金１丁目３３９番１３外｢白金１－２５－２０｣				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,400) 防火（その他）高度地区最高35m 特別用途地区 (80,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	南10.9m都道、東側道	水道、ガス、下水	白金高輪 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 75 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１０．９ｍ区道

交通

施設

白金高輪駅西方

200m

法令

規制

準工
(70,400)
防火
高度地区最高35m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅や店舗併用住宅等が多い地域である。周辺では再開発事業が活発に行われており、地下鉄の品川駅延伸
計画、都市計画道路（白金２～６丁目）の事業決定を受けて今後も更に発展していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
セットバック　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,320,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,040,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、白金・高輪地区を中心とする高層の店舗付共同住宅が建築可能な地域と判定。主な需要者は、開発目的
の不動産業者や投資法人等が想定される。近年、周辺地域では再開発でタワーマンションが増加している中で白金高輪
から恵比寿までを結ぶ都市計画道路事業も進展していることから住宅需要は今後も高まることが予想される。需要の中
心となる価格帯は、土地のみの総額で規模によりバラツキがあるが１０～２５億円程度の水準にあると思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はマンションや店舗併用住宅等が建ち並ぶ地域であり比準価格は市場の実勢を反映した価格である。一方、収
益価格は賃貸マンション想定し、賃料収入から対象標準地にアプローチした理論的価格である。市場参加者である不動
産業者等は収益性を重視するが売買する際の市場価値も同等に重視して取引意思を決定することから、本件では比準価
格と収益価格を関連付け、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,410,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[102.0]

100
[115.9]

[102.0]
100

2,160,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で景気は持ち直しの動きが
見られる。物価上昇や金融緩和政策が続く中
で地価は全般的に上昇傾向にある。

白金高輪駅から徒歩圏内の地域である。周辺
の再開発や地下鉄延伸の事業計画が進展する
中で地価は上昇基調で推移している。

個別的要因に特段の変化は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-52　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０５ -131	港区		建付地	（　）	長方形	北西6.1m区道、中間画地		商業 (100,488)
b	ＮＫＭ（公）０５ -402	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北40m都道、東15m、角地		１住居 (80,400)
c	ＫＭＭ（公）０５ -111	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	西39.9m都道、中間画地		２住居 (70,400)
d	ＡＲＧ（公）０５ -8	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.9m区道、中間画地		近商高度地区最高31m (100,294)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,136,856	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,183,867	100 [ 91.8]	2,378,940	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	2,430,000
b	(　 ) 2,493,691	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,624,428	100 [ 113.7]	2,308,204		2,350,000
c	(　 ) 2,361,554	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,472,547	100 [ 108.9]	2,270,475		2,320,000
d	(　 ) 1,198,727	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	1,528,377	100 [ 71.3]	2,143,586		2,190,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,320,000 円／㎡]

港 5-52　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	104,391,644	21,981,591	82,410,053	45,925,600	36,484,453	（　0.9405） 34,313,628	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	1,009,224,353 円　　　　（　 2,040,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-52　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	281.80	ＲＣ11	2,429.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最高35m 特別用途地区	80 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	15.7 m x 31.5 m	前面道路：都道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、駐輪場、駐車場。２階以上は共同住宅（２ＬＤＫ、１戸当たりの平均専有面積約６０㎡）を想定。

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

同種建物の標準的な設計に基づく有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.72	44.6	118.10	5,000	590,500	12.0	7,086,000
							1.0	590,500
2～ 3	居宅	216.44	82.7	179.00	4,350	778,650	1.0	778,650
							1.0	778,650
4～ 6	居宅	216.44	82.7	179.00	4,400	787,600	1.0	787,600
							1.0	787,600
7～ 9	居宅	216.44	82.7	179.00	4,450	796,550	1.0	796,550
							1.0	796,550
10～11	居宅	216.44	82.7	179.00	4,500	805,500	1.0	805,500
							1.0	805,500

計		2,429.12	78.6	1,908.10		8,511,250		15,006,750
								8,511,250

⑨年額支払賃料	8,511,250 円　×　12ヶ月　＝　 102,135,000 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,908.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,579,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されるため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	106,714,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,377,722 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	102,176,718 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,006,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 142,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,511,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,072,362 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	104,391,644 円　　　　（　 210,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＲＳ（公）０５賃貸　　　　-11	4,328 ( 4,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	4,015	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,447 円/㎡　月額支払賃料（　 4,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＩＲＳ（公）０５賃貸　　　　-12	4,726 ( 4,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	4,549
c	ＩＲＳ（公）０５賃貸　　　　-13	5,079 ( 4,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [101.0]	4,796

港 5-52　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,478,000 円	826,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,464,791 円	107,554,440　×　　　　 8.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,365,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,021,000 円	826,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	826,000 円	826,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	826,000 円	826,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,981,591 円　（　　　　　　 44,407 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	826,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 2,429.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,925,600 円（　　　　　 92,779 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	104,391,644 円
②総費用	21,981,591 円
③純収益　①－②	82,410,053 円
④建物等に帰属する純収益	45,925,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	36,484,453 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	34,313,628 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,320 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,009,224,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,040,000 円／㎡）