鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０５ -10	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南西8m区道、南東8m、角地		商業 (100,700)
b	ＹＡＳ（公）０５ -404	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南18m区道、中間画地		商業高度地区最高50m 第二種文教地区 (100,600)
c	ＵＥＨ（公）０５ -105	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北東12m区道、北西3.9m、角地		商業特別用途地区高度地区 (100,500)
d	ＷＴＮ（公）０５ -1	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e	ＷＴＮ（公）０５ -3	港区		貸家建付地	（　）	長方形	北西6.5m区道、中間画地		準工 (70,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,673,210	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	3,417,565	100 [ 146.8]	2,328,042	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,330,000
b	(　 ) 2,617,801	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,843,759	100 [ 127.6]	2,228,651		2,230,000
c	(　 ) 3,376,020	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	3,389,404	100 [ 126.1]	2,687,870		2,690,000
d	(　 ) 2,639,020	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,723,469	100 [ 125.9]	2,163,200		2,160,000
e	(　 ) 1,746,489	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,790,151	100 [ 76.7]	2,333,965		2,330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
d	その他	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,360,000 円／㎡]

港 5-51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,110,387	15,878,873	36,231,514	19,783,000	16,448,514	（　0.9426） 15,504,369	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	484,511,531 円　　　　（　 2,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	190.00	ＲＣ6	1,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m	100 ％	500 ％	500 ％	231 ㎡	11.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用を考慮し、１階店舗、２階以上事務所（フロア貸）と判定。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

同類型の建物として標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	190.00	70.0	133.00	5,500	731,500	6.0	4,389,000
							0.0	0
2～ 6	事務所	190.00	80.0	152.00	4,500	684,000	4.0	2,736,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,140.00	78.3	893.00		4,151,500		18,069,000
								0

⑨年額支払賃料	4,151,500 円　×　12ヶ月　＝　 49,818,000 円
⑩a共益費（管理費）	453 円／㎡　×　 893.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,854,348 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で充分担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,672,348 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,733,617 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,938,731 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,069,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 171,656 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,110,387 円　　　　（　 225,586 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-12	4,976 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,693	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,515 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-13	4,451 ( 4,262)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,743
c	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-14	3,665 ( 3,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,150

港 5-51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,095,000 円	365,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,763,473 円	54,672,348　×　　　　 14.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,187,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,102,500 円	365,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	365,000 円	365,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	365,000 円	365,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,878,873 円　（　　　　　　 68,740 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	365,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0542	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,783,000 円（　　　　　 85,641 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,110,387 円
②総費用	15,878,873 円
③純収益　①－②	36,231,514 円
④建物等に帰属する純収益	19,783,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,448,514 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,504,369 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,118 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 484,511,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,100,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
港 5-51　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-51

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　田村　直之

TEL.

鑑定評価額

504,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月30日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区三田４丁目５３９番４外｢三田４－７－２７｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区40m (100,500)
	1:2	事務所、作業所兼倉庫ＲＣ6	事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北西25m国道	水道、ガス、下水	白金高輪 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

白金高輪駅北東方

260m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区40m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所、店舗付共同住宅等が混在する商業地域である。地域要因に特段の変動要因は認められず、当分
は現状のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

土砂災害警戒区域　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,370,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,960,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港区及び隣接区の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。当該圏域における需要者は、不動産会社
、投資家等が中心である。いまだ店舗事務所の賃料は弱含みであり、今後の空室率上昇の懸念はあるもののコロナ禍か
らの収束を見据えて地価は反転上昇傾向となっている。中心価格帯は、総額は規模により数億円から十数億あるいはそ
れ以上、単価で２００～３００万円／㎡程度であるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例を根拠としており、試算の過程も適切であることから不動産市
場の実態を反映した価格で説得力に優れる。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物の建設・賃貸を想定し試算し
たものであり、理論的で、価格を検証する有力な裏付けとなる。本件においては、両試算価格を関連付け、さらに代表
標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-44 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,270,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[154.8]

[100.0]
100

2,180,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の収束を見据えて需要は底堅く不動
産市場は堅調であるが、金融政策の転換を受
けた今後の動向が注視される。

幹線道路沿いの商業地域である。事務所賃料
及び空室率へのコロナ禍の影響が懸念されて
いたが投資家の物色意欲に衰えは見られない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＲＳ（公）０５ -8	港区		建付地	（　）	長方形	北東7.3m区道、中間画地		商業 (100,600)
b	ＭＳＫ（公）０５ -112	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南5.5m区道、中間画地		近商高度3種最高24m (90,300)
c	ＷＴＮ（公）０５ -1	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	ＫＭＭ（公）０５ -3	港区		貸家建付地	（　）	台形	北9.3m区道、北東8.5m、準角地		近商高度地区3種 (100,300)
e	ＷＴＮ（公）０５ -3	港区		貸家建付地	（　）	長方形	北西6.5m区道、中間画地		準工 (70,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,411,965	100 [ 130.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,656,084	100 [ 102.4]	2,593,832	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,590,000
b	(　 3,491,290) 2,394,245	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,449,313	100 [ 84.4]	2,902,030		2,900,000
c	(　 ) 2,639,020	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,723,469	100 [ 119.9]	2,271,450		2,270,000
d	(　 ) 1,702,358	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,709,034	100 [ 81.9]	2,086,733		2,090,000
e	(　 ) 1,746,489	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,790,151	100 [ 90.2]	1,984,646		1,980,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	限定価格	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,370,000 円／㎡]

港 5-51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,227,175	16,876,979	40,350,196	24,998,000	15,352,196	（　0.9426） 14,470,980	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	452,218,125 円　　　　（　 1,960,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	190.00	ＲＣ6	1,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区40m	100 ％	500 ％	500 ％	231 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用を考慮し、１階店舗、２階以上事務所　フロア貸　と判定した。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

中層店舗付事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	70.0	133.00	5,000	665,000	10.0	6,650,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	190.00	80.0	152.00	4,700	714,400	3.0	2,143,200
							0.0	0
3～ 6	事務所	190.00	80.0	152.00	4,847	736,744	3.0	2,210,232
							0.0	0
～

～

計		1,140.00	78.3	893.00		4,326,376		17,634,128
								0

⑨年額支払賃料	4,326,376 円　×　12ヶ月　＝　 51,916,512 円
⑩a共益費（管理費）	820 円／㎡　×　 893.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,787,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,703,632 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,642,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,061,414 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,634,128 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 165,761 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,227,175 円　　　　（　 247,737 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-12	4,976 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,974	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,859 円/㎡　月額支払賃料（　 4,847 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＳＴ（公）０５賃貸　　　　-9	4,331 ( 4,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,559
c	ＫＭＭ（公）０５賃貸　　　　-7	4,015 ( 3,931)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,453

港 5-51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,293,000 円	431,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	8,012,879 円	60,703,632　×　　　　 13.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,045,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,663,500 円	431,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	431,000 円	431,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	431,000 円	431,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,876,979 円　（　　　　　　 73,061 円／㎡）　　（経費率　　 29.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	431,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0580	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0524 × 35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,998,000 円（　　　　　 108,216 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,227,175 円
②総費用	16,876,979 円
③純収益　①－②	40,350,196 円
④建物等に帰属する純収益	24,998,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,352,196 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,470,980 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,645 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 452,218,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,960,000 円／㎡）