鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０５ -113	港区		貸家建付地	（　）	長方形	北西14.8m都道、南東2.8m、二方路		商業 (100,600)
b	ＫＭＭ（公）０５ -122	港区		建付地	（　）	不整形	南東15m都道、中間画地		商業 (88,521)
c	ＨＴＲ（公）０５ -401	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南21.9m都道、北西7.5m、角地		２住居高度地区最高35m (80,400)
d	ＫＭＭ（公）０５ -7	港区		建付地	（　）	長方形	北東19.8m都道、北西3.7m、角地		１住居高度地区35m (80,400)
e	ＵＥＨ（公）０５ -119	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,814,983	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,872,763	100 [ 115.1]	4,233,504	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,230,000
b	(　 ) 3,666,943	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	3,910,119	100 [ 90.9]	4,301,561		4,300,000
c	(　 ) 4,576,866	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,505,769	100 [ 100.0]	4,505,769		4,510,000
d	(　 ) 3,878,976	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,913,887	100 [ 93.1]	4,203,960		4,200,000
e	(　 ) 3,271,584	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	3,348,366	100 [ 77.5]	4,320,472		4,320,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,310,000 円／㎡]

港 5-48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,637,463	14,554,207	34,083,256	13,608,000	20,475,256	（　0.9446） 19,340,927	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	644,697,567 円　　　　（　 3,540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	ＳＲＣ5F1B	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	182 ㎡	10.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階・地上１階は店舗（フロア貸）、２～５階は事務所（フロア貸）と想定。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

同類型の建物として、標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
5～ 5	事務所	70.00	80.0	56.00	6,000	336,000	6.0	2,016,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	130.00	85.0	110.50	6,000	663,000	6.0	3,978,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	8,000	896,000	12.0	10,752,000
							1.0	896,000
地下 1～ 1	店舗	120.00	70.0	84.00	5,500	462,000	12.0	5,544,000
							1.0	462,000
～

計		720.00	81.0	583.50		3,683,000		30,246,000
								1,358,000

⑨年額支払賃料	3,683,000 円　×　12ヶ月　＝　 44,196,000 円
⑩a共益費（管理費）	907 円／㎡　×　 583.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,350,814 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保するため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,546,814 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,527,341 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,019,473 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,246,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 287,337 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,358,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 330,653 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,637,463 円　　　　（　 267,239 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＪＮ（公）０５賃貸　　　　-7	5,024 ( 4,991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	5,738	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,030 円/㎡　月額支払賃料（　 6,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＦＪＮ（公）０５賃貸　　　　-8	5,023 ( 4,991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	5,794
c	ＦＪＮ（公）０５賃貸　　　　-9	5,346 ( 5,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,289

港 5-48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	240,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,026,007 円	50,546,814　×　　　　 13.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,288,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,040,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,554,207 円　（　　　　　　 79,968 円／㎡）　　（経費率　　 29.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 318,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0511 × 35 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,608,000 円（　　　　　 74,769 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,637,463 円
②総費用	14,554,207 円
③純収益　①－②	34,083,256 円
④建物等に帰属する純収益	13,608,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,475,256 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,340,927 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,269 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 644,697,567 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,540,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
港 5-48　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-48

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　仲丸　智行

TEL.

鑑定評価額

732,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,020,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	3,120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区六本木７丁目２１２番２６｢六本木７－４－８｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗ＲＣ5F1B	店舗、オフィス及びマンション等が混在する地域	南東21.5m区道	水道、ガス、下水	六本木 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 90 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１．５ｍ区道

交通

施設

六本木駅北西方

300m

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

東京ミッドタウンと国立新美術館の開業から長期間が経過し、両施設の動線上にある近隣地域は商業地域として
熟成している。特段の変動要因がみられないことから、今後当面の間は現状のままで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,350,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,690,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区において主に中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。需要者は賃貸・開発・転売目的の
不動産会社、投資目的のファンド等であるが、ハイセンスな選好性の高い地域に存することから自用目的の法人等も想
定される。オフィス賃貸市況は軟調で店舗商況も不安定であるが、旺盛な投資需要に加え、好立地物件の供給が不足し
ていることから地価は上昇している。需要の中心となる取引価格帯は標準地規模の土地で７～１０億円と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性に優れた取引事例から求められた価格で、市場の実勢が的確に把握できた。収益価格は標準地の規模
、容積率、賃料水準等を前提に収益力が測定された価格で、中心的需要者の意思決定過程を左右する指標となった。こ
こで試算過程を再吟味したところ、両価格の信頼性は互いに遜色がなかった。以上を踏まえ、両価格の価格形成に及ぼ
す影響力は同等に高いものと判断して関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,840,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[123.0]

[100.0]
100

4,020,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内オフィス市況は軟調であるが、金融緩和
下でコロナ禍後を見据えた商業不動産への投
資は旺盛。投資利回りも低下傾向だが、金利
上昇懸念強まる。

地域要因に特段の変動はみられない。同一需
給圏内の類似地域と比較して、近隣地域の選
好性が高いため、価格上昇期に先行して買わ
れる傾向にある。

個別的要因に変動はない。近隣地域において
標準的な規模・画地等の条件であり、代替競
争関係にある他の不動産と比較して競争力は
平均的といえる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０５ -2	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北東6.8m区道、中間画地		１中専 (70,272)
b	ＫＢＴ（公）０５ -403	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西40m都道、中間画地		商業高度地区50m (90,600)
c	ＷＴＮ（公）０５ -405	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西16.3m都道、南西40m、角地		商業高度地区最高40m (93,453)
d	ＵＥＨ（公）０５ -7	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m区道、中間画地		商業 (100,400)
e	ＵＥＨ（公）０５ -122	港区		貸家建付地	（　）	長方形	北西11m区道、南西8m、角地		商業 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,065,721	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	3,304,525	100 [ 77.5]	4,263,903	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,260,000
b	(　 ) 3,817,041	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,916,284	100 [ 87.9]	4,455,386		4,460,000
c	(　 ) 3,268,415	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.7]	3,562,128	100 [ 85.4]	4,171,110		4,170,000
d	(　 ) 3,286,722	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,345,883	100 [ 76.3]	4,385,168		4,390,000
e	(　 ) 6,008,702	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	5,862,860	100 [ 133.4]	4,394,948		4,390,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +26.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,350,000 円／㎡]

港 5-48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,785,837	14,532,517	35,253,320	13,948,200	21,305,120	（　0.9446） 20,124,816	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	670,827,200 円　　　　（　 3,690,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	ＳＲＣ5F1B	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	182 ㎡	10.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び地上１階を店舗（フロア貸し）、２～５階を事務所（フロア貸し）と想定

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	120.00	70.0	84.00	5,800	487,200	10.0	4,872,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	8,200	918,400	12.0	11,020,800
							0.0	0
2～ 4	事務所	130.00	85.0	110.50	6,200	685,100	8.0	5,480,800
							0.0	0
5～ 5	事務所	70.00	80.0	56.00	6,200	347,200	8.0	2,777,600
							0.0	0
～

計		720.00	81.0	583.50		3,808,100		35,112,800
								0

⑨年額支払賃料	3,808,100 円　×　12ヶ月　＝　 45,697,200 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 583.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,357,816 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金で担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,055,016 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,602,751 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,452,265 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,112,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 333,572 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,785,837 円　　　　（　 273,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０５賃貸　　　　-24	6,134 ( 5,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	6,727	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,241 円/㎡　月額支払賃料（　 6,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-22	4,959 ( 4,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,510
c	ＹＯＳ（公）０５賃貸　　　　-45	5,582 ( 5,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	5,880

港 5-48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	738,000 円	246,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	6,923,317 円	52,055,016　×　　　　 13.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,288,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,091,000 円	246,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	246,000 円	246,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	246,000 円	246,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,532,517 円　（　　　　　　 79,849 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	246,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0511 × 35 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,948,200 円（　　　　　 76,638 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,785,837 円
②総費用	14,532,517 円
③純収益　①－②	35,253,320 円
④建物等に帰属する純収益	13,948,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,305,120 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,124,816 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,576 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 670,827,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,690,000 円／㎡）