鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０５ -130	港区		更地	（　）	ほぼ台形	南東12m区道、中間画地		商業 (100,700)
b	ＭＳＫ（公）０５ -402	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西21m区道、北西20m、角地		商業 (100,573)
c	ＷＴＮ（公）０５ -1	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	ＭＳＫ（公）０５ -401	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北9.1m区道、西4.6m、角地		商業 (100,500)
e	ＨＴＲ（公）０５ -402	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東39.8m都道、南西8m、二方路		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,452,154	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,474,415	100 [ 133.1]	3,361,694	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	3,430,000
b	(　 ) 4,237,339	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,224,997	100 [ 125.1]	3,377,296		3,440,000
c	(　 ) 2,639,020	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,723,469	100 [ 81.8]	3,329,424		3,400,000
d	(　 ) 2,066,175	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	2,074,199	100 [ 65.5]	3,166,716		3,230,000
e	(　 ) 3,128,662	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,110,258	100 [ 90.1]	3,452,007		3,520,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +26.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +26.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,400,000 円／㎡]

港 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	484,322,470	144,118,764	340,203,706	165,564,000	174,639,706	（　0.9446） 164,964,666	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	5,498,822,200 円　　　　（　 2,890,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	1,488.00	Ｓ6F1B	8,730.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火住宅付置義務駐車付置義務	80 ％	400 ％	400 ％	1,901 ㎡	49.5 m x 34.0 m	前面道路：区道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下及び１階駐車場２７台、１階店舗３区画、２～５階フロア貸し事務所、６階共同住宅（２ＬＤＫ平均専用面積約５９㎡）１３戸

⑦有効率　 70.5 ％
の理由

同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	589.98

1～ 1	店舗	1,488.00	29.1	433.14	8,000	3,465,120	10.0	34,651,200
							0.0	0
2～ 5	事務所	1,428.96	86.6	1,236.96	6,200	7,669,152	8.0	61,353,216
							0.0	0
6～ 6	共同住宅	916.47	84.7	776.18	4,200	3,259,956	2.0	6,519,912
							1.0	3,259,956
塔屋～		20.00

計		8,730.29	70.5	6,157.16		37,401,684		286,583,976
								3,259,956

⑨年額支払賃料	37,401,684 円　×　12ヶ月　＝　 448,820,208 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 6,157.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 44,331,552 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	493,151,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 25,305,588 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	480,806,172 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	286,583,976 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,722,548 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,259,956 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 793,750 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	484,322,470 円　　　　（　 254,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０５賃貸　　　　-17	6,110 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	6,428	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,241 円/㎡　月額支払賃料（　 6,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-18	4,676 ( 4,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	6,614
c	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-5	5,656 ( 5,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	6,222

港 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	14,600,000 円	2,920,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	67,312,864 円	506,111,760　×　　　　 13.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,545,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 24,820,000 円	2,920,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,920,000 円	2,920,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,920,000 円	2,920,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 144,118,764 円　（　　　　　　 75,812 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,920,000,000 円	設計監理料率　 318,000 円／㎡　×　 8,730.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0511 × 35 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	165,564,000 円（　　　　　 87,093 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	484,322,470 円
②総費用	144,118,764 円
③純収益　①－②	340,203,706 円
④建物等に帰属する純収益	165,564,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	174,639,706 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	164,964,666 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,778 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,498,822,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,890,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
港 5-47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-47

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　服部　毅

TEL.

鑑定評価額

6,140,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	2,440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区海岸１丁目２１番９外｢海岸１－９－１８｣				②地積　(㎡)	1,901 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,400) 防火（その他）住宅付置義務駐車付置義務 (80,400)
	不整形 1.5:1	店舗、事務所兼駐車場ＳＲＣ9	事務所ビル、マンション等が混在する商業地域	南西21.5m区道、北西側道	水道、ガス、下水	浜松町 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

住宅等の附置を要する中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

複数の大規模複合商業施設が
開業し、商業ポテンシャル向
上が顕著な竹芝エリアの一角

街

路

２１．５ｍ区道

交通

施設

浜松町駅東方

400m

法令

規制

準工
(70,400)
防火
住宅付置義務
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

竹芝エリアでは大規模商業施設の開業が相次ぎ、オフィス、店舗、住宅、ホテル、劇場等が集積する一大拠点と
なった。近隣地域はその波及効果から、今後は集客力や収益性が高まり、発展傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

住宅等の附置を要する中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,440,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,980,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及び周辺区の中高層店舗兼事務所ビルを主体とする商業地域であり、開発が進む地域と趨勢を共にす
る。主たる需要者は投資や開発目的の大手不動産会社、ファンド等である。コロナ禍により店舗の収益が安定せず、オ
フィス空室率の上昇、賃料下落も止まらない。一方で、依然活況を呈する不動産投資が発展期待の高い地域に向かう流
れは変わらない。取引は標準地規模の土地で６０億円前後、土地建物の総額で９０～１００億円が中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、市場の実勢を示す実証的な価格である。収益価格
は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。賃貸目的の開発が中心であるため収益価格が説得
力を有するが、自己使用目的も多いため希少性に着目した比準価格も考慮されることが少なくない。以上を勘案のうえ
比準価格及び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,230,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[103.0]

100
[164.4]

[102.0]
100

3,230,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,080,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症等の経済への影響
は和らぎつつある一方、物価上昇が地価に及
ぼす影響も注視する必要がある。

周囲で大規模商業施設が開業し、街の機能更
新が進んでいる。浜松町駅と竹芝ふ頭を結ぶ
空中歩廊が今後全通すると更なる発展が期待
される。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＧ（公）０５ -12	港区		更地	（　）	ほぼ整形	東46m都道、中間画地		準工 (70,400)
b	ＷＴＮ（公）０５ -1	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	ＷＴＮ（公）０５ -2	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東35.9m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	ＵＥＨ（公）０５ -105	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北東12m区道、北西3.9m、角地		商業特別用途地区高度地区 (100,500)
e	ＹＡＳ（公）０５ -111	港区		貸家建付地	（　）	台形	南東11m区道、北西4.8m、角地		近商高度3種最高24m 特別用途地区 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,046,790	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	3,469,955	100 [ 97.4]	3,562,582	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	3,630,000
b	(　 ) 2,639,020	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,723,469	100 [ 88.1]	3,091,338		3,150,000
c	(　 ) 3,970,432	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,049,841	100 [ 120.3]	3,366,451		3,430,000
d	(　 ) 3,376,020	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	3,389,404	100 [ 96.7]	3,505,071		3,580,000
e	(　 ) 2,708,817	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	3,067,126	100 [ 87.5]	3,505,287		3,580,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
b	その他	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +26.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +26.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,440,000 円／㎡]

港 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	503,229,270	150,283,644	352,945,626	171,801,000	181,144,626	（　0.9375） 169,823,087	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	5,660,769,567 円　　　　（　 2,980,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	1,488.00	Ｓ6F1B	8,730.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火住宅付置義務駐車付置義務	80 ％	400 ％	400 ％	1,901 ㎡	49.5 m x 34.0 m	前面道路：区道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・部分貸し、２～５階事務所・フロア貸し、６階共同住宅２ＬＤＫ６０㎡程度、地下１階機械式駐車場、１階平面式駐車場

⑦有効率　 70.5 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	589.98

1～ 1	店舗	1,488.00	29.1	433.14	8,500	3,681,690	12.0	44,180,280
							0.0	0
2～ 5	事務所	1,428.96	86.6	1,236.96	6,200	7,669,152	8.0	61,353,216
							0.0	0
6～ 6	住宅	916.47	84.7	776.18	4,300	3,337,574	2.0	6,675,148
							1.0	3,337,574
塔屋～		20.00

計		8,730.29	70.5	6,157.16		37,695,872		296,268,292
								3,337,574

⑨年額支払賃料	37,695,872 円　×　12ヶ月　＝　 452,350,464 円
⑩a共益費（管理費）	820 円／㎡　×　 6,157.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 60,586,454 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	512,936,918 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 26,294,846 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	499,602,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	296,268,292 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,814,549 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,337,574 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 812,649 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	503,229,270 円　　　　（　 264,718 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＢＲ（公）０５賃貸　　　　-37	6,709 ( 6,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,709	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,241 円/㎡　月額支払賃料（　 6,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳＨ（公）０５賃貸　　　　-17	6,110 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,110
c	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-5	5,656 ( 5,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,656

港 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,090,000 円	3,030,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	77,832,744 円	525,896,918　×　　　　 14.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,545,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 25,755,000 円	3,030,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,030,000 円	3,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,030,000 円	3,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 150,283,644 円　（　　　　　　 79,055 円／㎡）　　（経費率　　 29.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9375

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,030,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 8,730.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0511 × 35 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	171,801,000 円（　　　　　 90,374 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	503,229,270 円
②総費用	150,283,644 円
③純収益　①－②	352,945,626 円
④建物等に帰属する純収益	171,801,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	181,144,626 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	169,823,087 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,334 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,660,769,567 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,980,000 円／㎡）