鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＴＮ（公）０５ -119	港区		貸家建付地	（　）	長方形	西7.9m区道、南6.1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	ＵＥＨ（公）０５ -108	港区		建付地	（　）	長方形	南3.4m区道、中間画地		商業 (100,310)
c	ＵＥＨ（公）０５ -107	港区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4m区道、南東4m、角地		商業 (100,320)
d	ＫＢＴ（公）０５ -401	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業 (90,600)
e	ＨＴＲ（公）０５ -111	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16.2m都道、中間画地		近商高度3種最高35m (87,356)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,461,743	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,461,743	100 [ 83.6]	2,944,669	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	2,860,000
b	(　 ) 2,669,843	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,741,929	100 [ 91.4]	2,999,922		2,910,000
c	(　 ) 2,379,819	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,310,504	100 [ 84.2]	2,744,067		2,660,000
d	(　 ) 2,157,342	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,196,174	100 [ 76.8]	2,859,602		2,770,000
e	(　 ) 2,374,228	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,412,216	100 [ 79.9]	3,019,044		2,930,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,850,000 円／㎡]

港 5-46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	114,875,599	23,955,382	90,920,217	46,759,600	44,160,617	（　0.9405） 41,533,060	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	1,221,560,588 円　　　　（　 2,570,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-46　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	ＲＣ11F1B	2,810.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区40m	100 ％	500 ％	500 ％	475 ㎡	15.2 m x 28.3 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階駐車場、１階店舗（フロア貸）、２階以上共同住宅（平均専有床面積５０㎡程度）

⑦有効率　 71.4 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	250.00

1～ 1	店舗	250.00	60.0	150.00	5,000	750,000	0.0	0
							0.0	0
2～ 6	住宅	250.00	80.0	200.00	4,600	920,000	2.0	1,840,000
							1.0	920,000
7～10	住宅	220.00	80.0	176.00	4,650	818,400	2.0	1,636,800
							1.0	818,400
11～11	住宅	180.00	85.0	153.00	4,700	719,100	2.0	1,438,200
							1.0	719,100

計		2,810.00	71.4	2,007.00		9,342,700		17,185,400
								8,592,700

⑨年額支払賃料	9,342,700 円　×　12ヶ月　＝　 112,112,400 円
⑩a共益費（管理費）	180 円／㎡　×　 2,007.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,335,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,100,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	116,447,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,100,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,927,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	112,620,144 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,185,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 163,261 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,592,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,092,194 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	114,875,599 円　　　　（　 241,843 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＳＫ（公）０５賃貸　　　　-28	5,634 ( 5,511)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [102.0]	4,803	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,706 円/㎡　月額支払賃料（　 4,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＳＳＫ（公）０５賃貸　　　　-29	5,372 ( 5,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	4,796
c	ＳＳＫ（公）０５賃貸　　　　-30	4,980 ( 4,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [101.0]	4,565

港 5-46　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,523,000 円	841,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	10,432,182 円	118,547,520　×　　　　 8.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,169,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,148,500 円	841,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	841,000 円	841,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	841,000 円	841,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,955,382 円　（　　　　　　 50,432 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	841,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 2,810.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,759,600 円（　　　　　 98,441 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	114,875,599 円
②総費用	23,955,382 円
③純収益　①－②	90,920,217 円
④建物等に帰属する純収益	46,759,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	44,160,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	41,533,060 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,438 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,221,560,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,570,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
港 5-46　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-46

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　有賀　岳大

TEL.

鑑定評価額

1,330,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,790,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	2,150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区麻布十番３丁目７番２外｢麻布十番３－７－１１｣				②地積　(㎡)	475 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区40m (100,500)
	不整形 1:2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ9	店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	西10m区道	水道、ガス、下水	麻布十番 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ区道

交通

施設

麻布十番駅南西方

220m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区40m

⑤地域要因の将
　来予測

高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域として成熟している。地域要因に特段の変動要因は認められず、今後
も現状を維持していくものと予測する。地価動向は不安定である。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,870,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,700,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は六本木、麻布を中心に港区内の普通商業地域と判定した。地域は比較的容積率が享受できること、地域的
な名声により強い住宅需要があることから店舗兼共同住宅が建ち並んでいる。投資用マンションの供給も多く、需要者
の中心は不動産業者、投資家、投資目的の一般事業会社、個人投資家等幅広い。賃貸市場においては軟調な動きは見ら
れるものの、売買市場では都心エリアの不動産を求める富裕層の需要は根強く、賃貸市場とは異なる動きが見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域的に単身者やＤＩＮＫＳ層に強い選好性が認められ、賃貸用の住宅が多く供給されている。したがって、取引目的
は投資目的が中心で、収益価格に対する信頼性は高い。一方、比準価格は実証的な価格であり一定の規範性を有する。
よって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,410,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[102.0]

100
[ 85.3]

[ 97.0]
100

2,790,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあっ
て、景気が持ち直していくことが期待される
が、物価上昇や金融資本市場の変動リスクに
留意を要する。

店舗兼共同住宅が建ち並ぶ普通商業地域であ
る。賃貸市場については軟調な動きが見られ
るものの、売買市場については選好性が高く
、需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０５ -138	港区		建付地	（　）	長方形	南西7.2m区道、北東3.3m、二方路		準工高度地区35m (80,400)
b	ＵＥＨ（公）０５ -142	港区		建付地	（　）	正方形	西4m区道、中間画地		１中専高度3種最高24m (70,160)
c	ＷＴＮ（公）０５ -404	港区		貸家建付地	（　）	長方形	北東4.2m区道、中間画地		２住居 (70,252)
d	ＭＳＫ（公）０５ -110	港区		更地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (87,292)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,992,843	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	3,040,254	100 [ 101.7]	2,989,434	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	2,900,000
b	(　 ) 3,281,393	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,350,302	100 [ 109.0]	3,073,672		2,980,000
c	(　 ) 2,089,177	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,181,101	100 [ 73.5]	2,967,484		2,880,000
d	(　 ) 3,172,993	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	3,204,101	100 [ 109.9]	2,915,470		2,830,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,870,000 円／㎡]

港 5-46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	114,389,072	22,918,761	91,470,311	45,091,600	46,378,711	（　0.9405） 43,619,178	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	1,282,917,000 円　　　　（　 2,700,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-46　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	ＲＣ11F1B	2,810.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区40m	100 ％	500 ％	500 ％	475 ㎡	15.2 m x 28.3 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階駐車場、１階店舗（フロア貸）、２階～１１階共同住宅（２ＬＤＫ　５０㎡程度）

⑦有効率　 71.4 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～	駐車場	250.00

1～ 1	店舗	250.00	60.0	150.00	5,000	750,000	6.0	4,500,000
							0.0	0
2～ 6	共同住宅	250.00	80.0	200.00	4,400	880,000	2.0	1,760,000
							1.0	880,000
7～10	共同住宅	220.00	80.0	176.00	4,500	792,000	2.0	1,584,000
							1.0	792,000
11～11	共同住宅	180.00	85.0	153.00	4,600	703,800	2.0	1,407,600
							1.0	703,800

計		2,810.00	71.4	2,007.00		9,021,800		21,043,600
								8,271,800

⑨年額支払賃料	9,021,800 円　×　12ヶ月　＝　 108,261,600 円
⑩a共益費（管理費）	303 円／㎡　×　 2,007.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,297,452 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種・同品等の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で充分担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	115,559,052 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,520,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,903,953 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	112,175,099 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,043,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 199,914 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,271,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,014,059 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	114,389,072 円　　　　（　 240,819 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-25	3,829 ( 3,742)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [102.0]	4,584	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,501 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-26	3,373 ( 3,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,267
c	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-27	3,655 ( 3,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	4,668

港 5-46　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,433,000 円	811,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,800,561 円	118,079,052　×　　　　 8.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,169,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,893,500 円	811,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	811,000 円	811,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	811,000 円	811,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,918,761 円　（　　　　　　 48,250 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	811,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 2,810.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,091,600 円（　　　　　 94,930 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	114,389,072 円
②総費用	22,918,761 円
③純収益　①－②	91,470,311 円
④建物等に帰属する純収益	45,091,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	46,378,711 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	43,619,178 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,830 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,282,917,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,700,000 円／㎡）