鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０５ -404	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東40m都道、北西24m、角地		商業 (100,622)
b	ＡＢＲ（公）０５ -406	港区		建付地	（　）	長方形	西16m区道、東10m、南7.4m、三方路		商業高度地区3種24m (100,400)
c	ＨＴＲ（公）０５ -118	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	西30m国道、東4.3m、二方路		商業特別用途地区 (100,600)
d	ＭＳＫ（公）０５ -103	港区		更地	（　）	長方形	北10.4m区道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,808,182	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	9,583,995	100 [ 107.7]	8,898,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	9,080,000
b	(　 ) 7,537,066	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,228,405	100 [ 76.7]	9,424,257		9,610,000
c	(　 ) 8,844,638	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	8,853,309	100 [ 96.0]	9,222,197		9,410,000
d	(　 ) 6,510,983	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	6,725,845	100 [ 75.3]	8,932,065		9,110,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,300,000 円／㎡]

港 5-36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	176,514,232	48,931,283	127,582,949	46,314,400	81,268,549	（　0.9466） 76,928,808	（ 3.1 - 0.3 ） 2.8％
	⑧収益価格	2,747,457,429 円　　　　（　 8,130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	232.80	ＲＣ11	2,411.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	338 ㎡	14.0 m x 23.5 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・駐車場、２～１１階事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

同種・同等の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・駐車場	226.40	47.9	108.50	7,500	813,750	12.0	9,765,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	218.50	86.5	189.00	7,000	1,323,000	10.0	13,230,000
							0.0	0
9～11	事務所	218.50	73.2	160.00	7,000	1,120,000	10.0	11,200,000
							0.0	0
～

～

計		2,411.40	79.3	1,911.50		13,434,750		135,975,000
								0

⑨年額支払賃料	13,434,750 円　×　12ヶ月　＝　 161,217,000 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,911.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 20,827,704 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	182,044,704 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 9,222,235 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	175,222,469 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	135,975,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,291,763 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	176,514,232 円　　　　（　 522,231 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＢＲ（公）０５賃貸　　　　-37	6,709 ( 6,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	7,179	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,058 円/㎡　月額支払賃料（　 7,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＢＲ（公）０５賃貸　　　　-42	6,090 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	6,618
c	ＡＢＲ（公）０５賃貸　　　　-33	7,943 ( 7,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	7,591

港 5-36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,508,000 円	836,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	19,735,583 円	184,444,704　×　　　　 10.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,909,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,106,000 円	836,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	836,000 円	836,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	836,000 円	836,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 48,931,283 円　（　　　　　　 144,767 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	836,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 2,411.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0554	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 × 35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,314,400 円（　　　　　 137,025 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	176,514,232 円
②総費用	48,931,283 円
③純収益　①－②	127,582,949 円
④建物等に帰属する純収益	46,314,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	81,268,549 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	76,928,808 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,600 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,747,457,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,130,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
港 5-36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-36

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　吉本　博貴

TEL.

鑑定評価額

2,960,000,000 円

１㎡当たりの価格

8,770,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	6,650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区西新橋１丁目１０４番６外				②地積　(㎡)	338 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,700)
	1:1.5	空地	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南東33m都道、背面道	水道、ガス、下水	内幸町 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 345 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

３３ｍ都道

交通

施設

内幸町駅南西方

110m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

新橋・虎ノ門エリア内の商業地域に存するため周辺の開発計画の進行とともにさらに発展的に推移すると予測す
る。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 9,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,770,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及び周辺区の店舗兼事務所等が立地する商業地域で、特に幹線道路沿いの商業地域との代替競争関係
が強い。需要者の中心は賃貸経営を行う資金調達力の高い不動産会社等である。近隣地域の周辺では再開発により街の
機能更新が進んでおり、事務所賃料は弱含みであるが、需要は回復しつつあり、地価は強含みに推移している。取引の
中心は土地で総額３０億円前後の取引となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から比準した市場性を反映した価格である。収益価格は対象標準地に店
舗兼事務所を建築して賃貸運営を想定して求めたもので収益性を反映している。幹線道路沿いの土地で高度利用が可能
であるため収益性も考慮されるが、地域内においては市場性を反映した価格での取引が優位となっているため、比準価
格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,000,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[154.8]

[102.0]
100

8,760,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の経済への影響は
和らぎつつあり、経済の回復傾向がみられる
。

近隣地域の周辺では再開発や建物の建替等が
行われ、地価は強含みに推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０５ -404	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東40m都道、北西24m、角地		商業 (100,622)
b	ＵＥＨ（公）０５ -104	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m区道、中間画地		商業 (100,500)
c	ＨＴＲ（公）０５ -119	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m都道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,700)
d	ＡＢＲ（公）０５ -402	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西40m国道、南東3.5m、二方路		商業高度地区60m (73,496)
e	ＡＢＲ（公）０５ -405	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、南西3.5m、角地		商業高度地区60m (75,513)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,808,182	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	9,583,995	100 [ 106.2]	9,024,477	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	9,200,000
b	(　 ) 11,428,240	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	11,531,094	100 [ 129.4]	8,911,201		9,090,000
c	(　 11,740,400) 10,591,655	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,898,813	100 [ 120.8]	9,022,196		9,200,000
d	(　 ) 8,687,352	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	9,054,549	100 [ 103.0]	8,790,824		8,970,000
e	(　 ) 10,950,982	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	10,994,352	100 [ 121.8]	9,026,562		9,210,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +38.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,200,000 円／㎡]

港 5-36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	175,639,814	47,450,174	128,189,640	50,524,800	77,664,840	（　0.9466） 73,517,538	（ 3.1 - 0.3 ） 2.8％
	⑧収益価格	2,625,626,357 円　　　　（　 7,770,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	232.80	ＲＣ11	2,411.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	338 ㎡	14.0 m x 23.5 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗・駐車場、２～１１階は事務所、フロア貸しを想定。

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
9～11	事務所	218.50	73.2	160.00	6,980	1,116,800	12.0	13,401,600
							0.0	0
2～ 8	事務所	218.50	86.5	189.00	6,980	1,319,220	12.0	15,830,640
							0.0	0
1～ 1	店舗・駐車場	226.40	47.9	108.50	7,080	768,180	12.0	9,218,160
							0.0	0
～

～

計		2,411.40	79.3	1,911.50		13,353,120		160,237,440
								0

⑨年額支払賃料	13,353,120 円　×　12ヶ月　＝　 160,237,440 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,911.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 20,644,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	180,881,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 9,164,082 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	174,117,558 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	160,237,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,522,256 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	175,639,814 円　　　　（　 519,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＯＳ（公）０５賃貸　　　　-42	7,002 ( 6,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	7,024	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,050 円/㎡　月額支払賃料（　 6,980 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＯＳ（公）０５賃貸　　　　-43	6,177 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	7,068
c	ＹＯＳ（公）０５賃貸　　　　-44	6,709 ( 6,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.0]	100 [106.0]	7,170

港 5-36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,736,000 円	912,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	17,228,474 円	183,281,640　×　　　　 9.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,909,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,752,000 円	912,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	912,000 円	912,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	912,000 円	912,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 47,450,174 円　（　　　　　　 140,385 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	912,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 2,411.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0554	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 × 35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,524,800 円（　　　　　 149,482 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	175,639,814 円
②総費用	47,450,174 円
③純収益　①－②	128,189,640 円
④建物等に帰属する純収益	50,524,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	77,664,840 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	73,517,538 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,625,626,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,770,000 円／㎡）