鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０５ -133	港区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西33m都道、南西11m、南東8m、北東6m、四方路		商業 (100,700)
b	ＳＳＫ（公）０５ -402	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西40m国道、南東7m、二方路		商業 (100,669)
c	ＫＭＭ（公）０５ -402	港区		建付地	（　）	台形	北東40m都道、西10.4m、南西5.2m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,871)
d	ＡＢＲ（公）０５ -402	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西40m国道、南東3.5m、二方路		商業高度地区60m (73,496)
e	ＹＡＳ（公）０５ -401	港区		建付地	（　）	長方形	南西16m区道、南東48m、角地		商業地区計画等 (100,840)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,216,187	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,265,052	100 [ 107.2]	11,441,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	11,100,000
b	(　 ) 12,351,051	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	12,617,446	100 [ 102.5]	12,309,703		11,900,000
c	(　 ) 15,645,345	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 117.2]	13,629,605	100 [ 119.0]	11,453,450		11,100,000
d	(　 ) 8,687,352	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	9,054,549	100 [ 72.8]	12,437,567		12,100,000
e	(　 ) 11,271,097	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,008,469	100 [ 92.0]	11,965,727		11,600,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -27.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,600,000 円／㎡]

港 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,730,069,447	752,360,507	1,977,708,940	847,850,000	1,129,858,940	（　0.8986） 1,015,291,243	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	37,603,379,370 円　　　　（　 9,870,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	1,978.00	ＳＲＣ20F2B	40,714.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	700 ％	950 ％	3,811 ㎡	40.0 m x 95.3 m	前面道路：区道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗及び３～１６階事務所（フロア貸）。１７～２０階共同住宅（専有５７～１１５㎡）。Ｂ１・Ｂ２階駐車場１２０台等。

⑦有効率　 66.6 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
塔屋～	機械室	165.00

17～20	住居	1,519.00	69.2	1,051.00	4,750	4,992,250	1.0	4,992,250
							1.0	4,992,250
3～16	事務所	1,959.00	76.6	1,500.00	7,400	11,100,000	10.0	111,000,000
							0.0	0
1～ 2	店舗	1,835.00	52.2	958.50	7,400	7,092,900	12.0	85,114,800
							0.0	0
地下 1～ 2	駐車場・機械室等	1,688.50

計		40,714.00	66.6	27,121.00		189,554,800		1,744,198,600
								19,969,000

⑨年額支払賃料	189,554,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,274,657,600 円
⑩a共益費（管理費）	1,520 円／㎡　×　 27,121.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 494,687,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 120 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 86,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,769,344,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 86,400,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 147,107,232 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,708,637,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,744,198,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,569,887 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 19,969,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 4,862,152 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,730,069,447 円　　　　（　 716,366 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＪＮ（公）０５賃貸　　　　-5	7,942 ( 7,864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	7,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,462 円/㎡　月額支払賃料（　 7,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＦＪＮ（公）０５賃貸　　　　-4	7,638 ( 7,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	7,657
c	ＦＪＮ（公）０５賃貸　　　　-6	7,638 ( 7,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	8,204

港 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	46,500,000 円	15,500,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	262,728,507 円	2,855,744,640　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 280,382,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 131,750,000 円	15,500,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,500,000 円	15,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,500,000 円	15,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 752,360,507 円　（　　　　　　 197,418 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8986

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,500,000,000 円	設計監理料率　 363,000 円／㎡　×　 40,714.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0547	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 × 35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	847,850,000 円（　　　　　 222,474 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,730,069,447 円
②総費用	752,360,507 円
③純収益　①－②	1,977,708,940 円
④建物等に帰属する純収益	847,850,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,129,858,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,015,291,243 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,603,379,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,870,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
港 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-26

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　安本　光夫

TEL.

鑑定評価額

42,300,000,000 円

１㎡当たりの価格

11,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	8,890,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区港南２丁目１６番２外｢港南２－１６－２｣				②地積　(㎡)	3,811 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等駐車付置義務 (100,950)
	不整形 1:2.5	事務所、店舗兼駐車場Ｓ30F3B	高層の事務所ビル等が建ち並ぶ大規模開発地域	西25m区道	水道、ガス、下水	品川 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 190 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

地区計画による高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 93.0 ｍ、規模　　 3,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

品川駅東口地区再開発により
創出されたオフィス街

街

路

西２５ｍ区道

交通

施設

品川駅南東方

200m

法令

規制

商業
(100,950)
防火
駐車付置義務
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

一帯はオフィス街として成熟しており、現状のまま推移するものと思われる。品川駅西口や高輪ゲートウェイ駅
周辺の再開発が進めば品川駅の更なる発展が見込まれるが、オフィスのテナント獲得競争の激化も予想される。

(3)最有効使用の判定

地区計画による高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,520,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区、品川区内の高度商業地域のほか、その周辺区のオフィス街である。需要者の中心は不動産ファンド
等の法人投資家や、大手建設業者・不動産業者である。コロナ禍によりオフィスの空室率は上昇、募集賃料も下落して
いるが、都心部の投資需要は旺盛であり、地価は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、対象地の規模で
単価で１０，０００千円／㎡超、総額４００億円超である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

品川駅港南口の商業地域に位置し、需要者としては不動産業者や投資家等が中心であり、収益性・投資採算性が重視さ
れるため、収益価格が説得力を有する。一方、取引事例比較法にて採用した取引事例については、不動産業者や投資家
等も取引当事者となっているため、比準価格は市場性のみならず投資採算性も反映した実証的な価格となっている。よ
って比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内では低金利政策が続いており、貸出金利
は横ばい傾向で推移している。物価上昇や海
外の金融引き締めが景気の攪乱要因となって
いる。

品川駅西口で駅改良等が開始され、再開発も
計画中である。オフィスの賃貸市場は厳しい
状態であるが、売買市場は底堅い状態が続い
ている。

形状はやや劣るが、代替・競争関係にある他
の不動産と比較し、競争力はほぼ同等である
。個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０５ -401	港区		建付地	（　）	長方形	南西16m区道、南東48m、角地		商業地区計画等 (100,840)
b	ＹＡＳ（公）０５ -402	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南東15m区道、南西10.7m、北東12.2m、三方路		商業地区計画等 (100,1000)
c	ＵＥＨ（公）０５ -141	港区		建付地	（　）	長方形	北東40m都道、南東2.5m、角地		商業 (100,700)
d	ＫＭＭ（公）０５ -402	港区		建付地	（　）	台形	北東40m都道、西10.4m、南西5.2m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,871)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,271,097	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,008,469	100 [ 91.4]	12,044,277	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	11,700,000
b	(　 ) 15,943,254	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.0]	12,931,750	100 [ 105.0]	12,315,952		11,900,000
c	(　 ) 10,725,741	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	10,746,980	100 [ 89.9]	11,954,372		11,600,000
d	(　 ) 15,645,345	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 117.2]	13,629,605	100 [ 104.3]	13,067,694		12,700,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,700,000 円／㎡]

港 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,806,172,614	813,933,370	1,992,239,244	902,550,000	1,089,689,244	（　0.8986） 979,194,755	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	36,266,472,407 円　　　　（　 9,520,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	1,978.00	ＳＲＣ20F2B	40,714.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	700 ％	950 ％	3,811 ㎡	40.0 m x 95.3 m	前面道路：区道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗、３～１６階は事務所、フロア貸し、１７～２０階は住宅（専有５７～１１５㎡）を想定

⑦有効率　 66.6 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
塔屋 21～	機械室	165.00

17～20	住宅	1,519.00	69.2	1,051.00	5,000	5,255,000	1.0	5,255,000
							1.0	5,255,000
3～16	事務所	1,959.00	76.6	1,500.00	7,650	11,475,000	12.0	137,700,000
							0.0	0
1～ 2	店舗	1,835.00	52.2	958.50	6,300	6,038,550	12.0	72,462,600
							0.0	0
地下 1～ 2	駐車場・機械室等	1,688.50

計		40,714.00	66.6	27,121.00		193,747,100		2,093,745,200
								21,020,000

⑨年額支払賃料	193,747,100 円　×　12ヶ月　＝　 2,324,965,200 円
⑩a共益費（管理費）	1,600 円／㎡　×　 27,121.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 520,723,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 120 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 86,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,845,688,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 86,400,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 150,924,420 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,781,163,980 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,093,745,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,890,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 21,020,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 5,118,055 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,806,172,614 円　　　　（　 736,335 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-15	7,717 ( 7,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	8,462	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,727 円/㎡　月額支払賃料（　 7,650 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-16	7,308 ( 7,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	8,015
c	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-17	7,360 ( 7,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	7,296

港 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	49,500,000 円	16,500,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	310,801,370 円	2,932,088,400　×　　　　 10.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 280,382,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 140,250,000 円	16,500,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,500,000 円	16,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,500,000 円	16,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 813,933,370 円　（　　　　　　 213,575 円／㎡）　　（経費率　　 29.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8986

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,500,000,000 円	設計監理料率　 387,000 円／㎡　×　 40,714.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0547	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 × 35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	902,550,000 円（　　　　　 236,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,806,172,614 円
②総費用	813,933,370 円
③純収益　①－②	1,992,239,244 円
④建物等に帰属する純収益	902,550,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,089,689,244 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	979,194,755 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,939 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,266,472,407 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,520,000 円／㎡）