鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０５ -10	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南西8m区道、南東8m、角地		商業 (100,700)
b	ＷＴＮ（公）０５ -1	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	ＨＴＲ（公）０５ -2	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北東6.8m区道、中間画地		１中専 (70,272)
d	ＷＴＮ（公）０５ -3	港区		貸家建付地	（　）	長方形	北西6.5m区道、中間画地		準工 (70,400)
e	ＭＳＫ（公）０５ -111	港区		建付地	（　）	不整形	北6.1m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,244)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,673,210	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	3,417,565	100 [ 138.1]	2,474,703	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,470,000
b	(　 ) 2,639,020	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,723,469	100 [ 115.8]	2,351,873		2,350,000
c	(　 ) 3,065,721	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	3,304,525	100 [ 114.2]	2,893,630		2,890,000
d	(　 ) 1,746,489	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,790,151	100 [ 74.8]	2,393,250		2,390,000
e	(　 ) 1,306,289	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	1,601,357	100 [ 66.8]	2,397,241		2,400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +26.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
b	その他	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +26.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,400,000 円／㎡]

港 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,091,557	18,607,008	42,484,549	21,460,000	21,024,549	（　0.9426） 19,817,740	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	619,304,375 円　　　　（　 2,210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	202.40	Ｓ7	1,159.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	280 ㎡	15.5 m x 17.5 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し、１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 84.7 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	181.60	61.1	110.90	6,000	665,400	10.0	6,654,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	163.00	89.1	145.30	4,300	624,790	8.0	4,998,320
							0.0	0
5～ 7	事務所	163.00	89.1	145.30	4,350	632,055	8.0	5,056,440
							0.0	0
～

～

計		1,159.60	84.7	982.70		4,435,935		36,818,280
								0

⑨年額支払賃料	4,435,935 円　×　12ヶ月　＝　 53,231,220 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 982.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,707,499 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の店舗兼事務所の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,938,719 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,196,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,741,783 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,818,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 349,774 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,091,557 円　　　　（　 218,184 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-9	3,641 ( 3,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,998	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,329 円/㎡　月額支払賃料（　 4,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-10	4,451 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,790
c	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-11	3,933 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,233

港 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,110,000 円	370,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,590,808 円	63,938,719　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,021,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,145,000 円	370,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	370,000 円	370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	370,000 円	370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,607,008 円　（　　　　　　 66,454 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	370,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,159.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0580	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0524 × 35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,460,000 円（　　　　　 76,643 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,091,557 円
②総費用	18,607,008 円
③純収益　①－②	42,484,549 円
④建物等に帰属する純収益	21,460,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,024,549 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,817,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,778 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 619,304,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,210,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
港 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-25

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　三崎　英司

TEL.

鑑定評価額

644,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区東麻布２丁目３２番１６外｢東麻布２－３２－１０｣				②地積　(㎡)	280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ7	中高層事務所、マンション等が混在する商業地域	南西30m都道	水道、ガス、下水	赤羽橋 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 130 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

３０ｍ都道

交通

施設

赤羽橋駅西方

280m

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに中高層の店舗兼事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。特段の変動要因は見られないこ
とから、現状程度で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,460,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区内において、主として中高層の店舗兼事務所ビル・店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。需
要者は開発用地として購入を検討する不動産会社、投資家等であるが、自己使用目的の事業法人等も混在する。都心の
好立地物件は供給が少ない中、需要は概ね堅調である。オフィス賃貸需要に弱含みが見られるが、高値での取引も散見
される。需要の中心となる価格帯（総額）は画地の規模等により乖離があるが５～１５億円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定
要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する価格である。標準地における主たる需要者はいずれの
価格も重視して取引を行うものであり、両価格は説得力を有するものと判断される。従って、本件では、比準価格及び
収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-44 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,270,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[146.3]

[100.0]
100

2,300,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港区内の不動産の取得需要は堅調であり、利
回りは低下傾向で推移しているが、物価上昇
等による経済活動への影響には留意が必要で
ある。

幹線道路沿いの熟成した商業地域であり、地
域要因に特段の変動は見られない。地価は上
昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＴＮ（公）０５ -405	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西16.3m都道、南西40m、角地		商業高度地区最高40m (93,453)
b	ＨＴＲ（公）０５ -105	港区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m区道、中間画地		１中専高度3種最高24m (70,343)
c	ＨＴＲ（公）０５ -111	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16.2m都道、中間画地		近商高度3種最高35m (87,356)
d	ＭＳＫ（公）０５ -111	港区		建付地	（　）	不整形	北6.1m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,244)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,268,415	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.7]	3,562,128	100 [ 131.9]	2,700,628	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,700,000
b	(　 ) 2,877,554	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	2,958,939	100 [ 116.0]	2,550,809		2,550,000
c	(　 ) 2,374,228	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,412,216	100 [ 100.4]	2,402,606		2,400,000
d	(　 ) 1,306,289	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	1,601,357	100 [ 72.7]	2,202,692		2,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,460,000 円／㎡]

港 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,966,544	17,953,268	43,013,276	22,852,000	20,161,276	（　0.9426） 19,004,019	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	593,875,594 円　　　　（　 2,120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	202.40	Ｓ7	1,159.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	280 ㎡	15.5 m x 17.5 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～７階を事務所（フロア貸し）と想定

⑦有効率　 84.7 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	181.60	61.1	110.90	6,000	665,400	10.0	6,654,000
							0.0	0
2～ 7	事務所	163.00	89.1	145.30	4,420	642,226	8.0	5,137,808
							0.0	0
～

～

～

計		1,159.60	84.7	982.70		4,518,756		37,480,848
								0

⑨年額支払賃料	4,518,756 円　×　12ヶ月　＝　 54,225,072 円
⑩a共益費（管理費）	812 円／㎡　×　 982.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,575,429 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,800,501 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,190,025 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,610,476 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	37,480,848 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 356,068 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,966,544 円　　　　（　 217,738 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-12	4,102 ( 4,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	4,191	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,449 円/㎡　月額支払賃料（　 4,420 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-13	4,344 ( 4,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	4,483
c	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-14	4,244 ( 4,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,716

港 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,182,000 円	394,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	8,613,068 円	63,800,501　×　　　　 13.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,021,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,349,000 円	394,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	394,000 円	394,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	394,000 円	394,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,953,268 円　（　　　　　　 64,119 円／㎡）　　（経費率　　 29.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	394,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,159.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0580	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0524 × 35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,852,000 円（　　　　　 81,614 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,966,544 円
②総費用	17,953,268 円
③純収益　①－②	43,013,276 円
④建物等に帰属する純収益	22,852,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,161,276 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,004,019 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,871 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 593,875,594 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,120,000 円／㎡）