鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＢＲ（公）０５ -5	港区		貸家建付地	（　）	不整形	西8.1m区道、北4m、角地		商業高度地区40m (100,500)
b	ＨＴＲ（公）０５ -102	港区		更地	（　）	ほぼ整形	北東10m区道、南西4m、二方路		１住居高度地区3種 (70,300)
c	ＫＭＭ（公）０５ -101	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南5.4m区道、中間画地		近商高度地区35m (100,324)
d	ＵＥＨ（公）０５ -131	港区		建付地	（　）	長方形	北西6.1m区道、中間画地		商業 (100,488)
e	ＵＥＨ（公）０５ -102	港区		更地	（　）	長方形	西6.1m区道、中間画地		商業 (100,488)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,498,121	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,481,140	100 [ 134.9]	2,580,534	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,580,000
b	(　 ) 2,806,689	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	2,845,212	100 [ 106.5]	2,671,561		2,670,000
c	(　 ) 1,706,941	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,758,149	100 [ 70.9]	2,479,759		2,480,000
d	(　 ) 2,136,856	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,183,867	100 [ 85.6]	2,551,246		2,550,000
e	(　 ) 2,192,448	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,205,603	100 [ 100.2]	2,201,201		2,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,500,000 円／㎡]

港 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,812,894	14,042,571	42,770,323	24,567,200	18,203,123	（　0.9426） 17,158,264	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	536,195,750 円　　　　（　 2,090,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	151.48	ＲＣ10	1,155.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最高35m	100 ％	400 ％	400 ％	256 ㎡	12.3 m x 21.1 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～１０階は共同住宅（コンパクトタイプ２８㎡～４８㎡）を想定

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.78	48.4	63.36	7,500	475,200	10.0	4,752,000
							1.0	475,200
2～10	共同住宅	113.85	91.1	103.77	4,550	472,154	1.0	472,154
							1.0	472,154
～

～

～

計		1,155.43	86.3	997.29		4,724,586		9,001,386
								4,724,586

⑨年額支払賃料	4,724,586 円　×　12ヶ月　＝　 56,695,032 円
⑩a共益費（管理費）	151 円／㎡　×　 997.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,807,089 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,502,121 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,925,106 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,577,015 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,001,386 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,513 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,724,586 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,150,366 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,812,894 円　　　　（　 221,925 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＴＲ（公）０５賃貸　　　　-10	4,197 ( 4,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	4,909	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,651 円/㎡　月額支払賃料（　 4,550 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＨＴＲ（公）０５賃貸　　　　-11	4,310 ( 4,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,310
c	ＨＴＲ（公）０５賃貸　　　　-12	4,331 ( 4,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,812

港 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,284,000 円	428,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,488,271 円	58,502,121　×　　　　 12.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 776,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,638,000 円	428,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	428,000 円	428,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	428,000 円	428,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,042,571 円　（　　　　　　 54,854 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	428,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 1,155.43 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,567,200 円（　　　　　 95,966 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,812,894 円
②総費用	14,042,571 円
③純収益　①－②	42,770,323 円
④建物等に帰属する純収益	24,567,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,203,123 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,158,264 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,024 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 536,195,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,090,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
港 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-22

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　熊丸　博昭

TEL.

鑑定評価額

589,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区西麻布４丁目５２番５外｢西麻布４－１－１０｣				②地積　(㎡)	256 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区最高35m (100,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ9	中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域	西8m区道	水道、ガス、下水	六本木 680m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

六本木西方

680m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区最高35m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路背後に高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、地域要因に特段の変動は見られず、当面は
現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,070,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港区及び周辺区の中高層の店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は、賃貸
事業を目的とする不動産事業者や収益物件取得を目的とする投資法人、自己使用を目的とした企業等である。幹線道路
背後の商業地であるが、用途の多様性を有し、堅調な需要が見込まれる。画地規模、接道、視認性、容積率等により価
格に幅があるが、土地取引では５～１０億円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地におけ
る収益性を反映し説得力を有する。対象標準地に係る市場参加者は、商業地の取引相場の実勢に着目するとともに、賃
貸事業を想定した収益性を重視する。よって本件では、比準価格及び収益価格ともに同等の信頼性を有するものと判断
し、両価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,400,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[106.9]

[100.0]
100

2,300,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇、金融資本市場の変動等不透明感は
増しつつあるが、ウィズコロナへの移行もあ
り、不動産市場は堅調に推移している。

地域要因に特段の変動は無い。周辺の繁華性
は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内
でほぼ標準的な画地である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

港 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＲＳ（公）０５ -10	港区		貸家建付地	（　）	長方形	西2.9m区道、中間画地		商業 (100,320)
b	ＫＭＭ（公）０５ -4	港区		更地	（　）	ほぼ台形	北4.1m区道、東4m、角地		近商特別用途地区 (100,246)
c	ＵＥＨ（公）０５ -143	港区		建付地	（　）	台形	西4.5m区道、中間画地		商業 (100,360)
d	ＫＭＭ（公）０５ -101	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南5.4m区道、中間画地		近商高度地区35m (100,324)
e	ＨＴＲ（公）０５ -111	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16.2m都道、中間画地		近商高度3種最高35m (87,356)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,555,602	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,586,269	100 [ 99.8]	2,591,452	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,590,000
b	(　 ) 2,362,859	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	2,362,859	100 [ 90.9]	2,599,405		2,600,000
c	(　 ) 2,041,751	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,068,294	100 [ 86.4]	2,393,859		2,390,000
d	(　 ) 1,706,941	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,758,149	100 [ 76.0]	2,313,354		2,310,000
e	(　 ) 2,374,228	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,412,216	100 [ 95.7]	2,520,602		2,520,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,480,000 円／㎡]

港 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,425,957	16,473,495	40,952,462	22,989,600	17,962,862	（　0.9426） 16,931,794	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	529,118,563 円　　　　（　 2,070,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	151.48	ＲＣ10	1,155.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最高35m	100 ％	400 ％	400 ％	256 ㎡	12.3 m x 21.1 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１０階共同住宅（賃貸床面積２０㎡～４０㎡台のコンパクトタイプ）を想定。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

同用途、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.78	48.4	63.36	5,700	361,152	10.0	3,611,520
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	113.85	91.1	103.77	4,450	461,777	1.0	461,777
							1.0	461,777
3～ 6	共同住宅	113.85	91.1	103.77	4,560	473,191	1.0	473,191
							1.0	473,191
7～10	共同住宅	113.85	91.1	103.77	4,660	483,568	1.0	483,568
							1.0	483,568
～

計		1,155.43	86.3	997.29		4,649,965		7,900,333
								4,288,813

⑨年額支払賃料	4,649,965 円　×　12ヶ月　＝　 55,799,580 円
⑩a共益費（管理費）	290 円／㎡　×　 997.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,470,569 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,270,149 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,963,507 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,306,642 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,900,333 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,053 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,288,813 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,044,262 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,425,957 円　　　　（　 224,320 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＭＭ（公）０５賃貸　　　　-19	5,055 ( 4,848)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,592	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,549 円/㎡　月額支払賃料（　 4,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＭＭ（公）０５賃貸　　　　-20	4,615 ( 4,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,527
c	ＫＭＭ（公）０５賃貸　　　　-21	4,526 ( 4,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,527

港 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,236,000 円	412,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	10,135,195 円	59,270,149　×　　　　 17.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 776,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,502,000 円	412,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	412,000 円	412,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	412,000 円	412,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,473,495 円　（　　　　　　 64,350 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	412,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 1,155.43 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0558	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 35 ％　＋ 0.0852 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,989,600 円（　　　　　 89,803 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,425,957 円
②総費用	16,473,495 円
③純収益　①－②	40,952,462 円
④建物等に帰属する純収益	22,989,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,962,862 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,931,794 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,140 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 529,118,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,070,000 円／㎡）