鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０５ -405	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m区道、北東10.9m、南東4m、南西6.1m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
b	ＵＥＨ（公）０５ -145	港区		建付地	（　）	台形	西27m国道、中間画地		商業 (100,600)
c	ＷＴＮ（公）０５ -125	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西30m国道、南4.8m、角地		商業第二種文教地区 (100,600)
d	ＭＳＫ（公）０５ -2	港区		更地	（　）	不整形	北西30m国道、中間画地		商業地区計画等都市再生特別地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 9,366,500) 8,410,832	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	8,419,006	100 [ 120.0]	7,015,838	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	7,020,000
b	(　 ) 7,569,927	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,668,336	100 [ 104.4]	7,345,149		7,350,000
c	(　 ) 7,414,102	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	7,363,715	100 [ 98.5]	7,475,853		7,480,000
d	(　 ) 6,622,111	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	7,110,056	100 [ 98.0]	7,255,159		7,260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,300,000 円／㎡]

港 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	926,216,593	213,162,215	713,054,378	257,056,000	455,998,378	（　0.9296） 423,896,092	（ 3.1 - 0.3 ） 2.8％
	⑧収益価格	15,139,146,143 円　　　　（　 6,860,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所、店舗兼共同住宅	1,396.20	Ｓ9	12,184.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火住宅付置義務	100 ％	500 ％	500 ％	2,208 ㎡	53.6 m x 44.3 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）、９階共同住宅（８０㎡程度）を想定

⑦有効率　 72.9 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,836.80	26.4	485.10	9,000	4,365,900	12.0	52,390,800
							0.0	0
2～ 8	事務所	1,385.90	81.5	1,129.20	7,800	8,807,760	10.0	88,077,600
							0.0	0
9～ 9	共同住宅	646.20	76.4	493.60	4,200	2,073,120	2.0	4,146,240
							1.0	2,073,120
～

～

計		12,184.30	72.9	8,883.10		68,093,340		673,080,240
								2,073,120

⑨年額支払賃料	68,093,340 円　×　12ヶ月　＝　 817,120,080 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 8,883.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 128,982,612 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 38 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 22,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	946,102,692 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 22,800,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 49,585,135 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	919,317,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	673,080,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,394,262 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,073,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 504,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	926,216,593 円　　　　（　 419,482 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＢＲ（公）０５賃貸　　　　-30	7,943 ( 7,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	8,023	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,865 円/㎡　月額支払賃料（　 7,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＢＲ（公）０５賃貸　　　　-32	7,943 ( 7,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	8,023
c	ＡＢＲ（公）０５賃貸　　　　-31	7,941 ( 7,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	7,708

港 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	13,920,000 円	4,640,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	113,361,615 円	968,902,692　×　　　　 11.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,160,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 39,440,000 円	4,640,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,640,000 円	4,640,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,640,000 円	4,640,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 213,162,215 円　（　　　　　　 96,541 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9296

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,640,000,000 円	設計監理料率　 363,000 円／㎡　×　 12,184.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0554	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 × 35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	257,056,000 円（　　　　　 116,420 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	926,216,593 円
②総費用	213,162,215 円
③純収益　①－②	713,054,378 円
④建物等に帰属する純収益	257,056,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	455,998,378 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	423,896,092 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,982 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,139,146,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,860,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
港 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-21

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　藤野　裕三

TEL.

鑑定評価額

15,600,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,070,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	5,540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区虎ノ門４丁目１７番１２｢虎ノ門４－１－１７｣				②地積　(㎡)	2,208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）住宅付置義務 (100,500)
	1.2:1	事務所、店舗兼共同住宅Ｓ12F2B	高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西12m区道	水道、ガス、下水	神谷町 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 90 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ区道

交通

施設

神谷町駅北西方

200m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
住宅付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

周辺では大規模再開発事業も進行中であり、今後地域全体の一層の発展が期待されるとともに、近隣地域におい
ても活性化が期待される。

(3)最有効使用の判定

住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 7,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,920,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に港区を中心とする都心区の大規模事務所ビル等を中心とする商業地域である。想定される主な需要者
層は、不動産投資ファンド、大手不動産業者等である。周辺においては大規模複合ビルを中心とした開発が進行中であ
り、発展的に推移しているが、オフィス賃貸市場はやや弱含んでいる。周辺における土地取引は規模が様々であるが、
標準的規模における中心価格帯は１００～２００億円程度であるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確に踏まれてお
り不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。一方収益価格は対象標準地上に最有効使用の建
物の建設・賃貸を想定し試算したものであり、対象標準地の収益性を反映した説得力の高い価格であると判断される。
本件においては両試算価格を関連付け、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,000,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[ 97.0]

100
[164.1]

[100.0]
100

7,030,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,930,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

我国の景気は緩やかに持ち直しており、先行
きについてもウィズコロナの下で各種政策の
効果もあって持ち直していくことが期待され
る。

オフィス市況はやや弱含んでいる一方で、不
動産投資需要は旺盛であり、地価は緩やかな
上昇基調にて推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　 +37.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＧ（公）０５ -402	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西40m都道、南東48.4m、北52.4m、三方路		商業 (100,900)
b	ＭＳＫ（公）０５ -2	港区		更地	（　）	不整形	北西30m国道、中間画地		商業地区計画等都市再生特別地区 (100,600)
c	ＨＴＲ（公）０５ -405	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m区道、北東10.9m、南東4m、南西6.1m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	ＦＪＮ（公）０５ -406	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	東15m区道、北11m、西6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,151,904	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	9,027,388	100 [ 124.5]	7,250,914	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	7,250,000
b	(　 ) 6,622,111	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	7,110,056	100 [ 96.2]	7,390,911		7,390,000
c	(　 9,366,500) 8,410,832	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	8,419,006	100 [ 116.0]	7,257,764		7,260,000
d	(　 ) 6,762,191	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	6,620,507	100 [ 90.9]	7,283,286		7,280,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +33.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,300,000 円／㎡]

港 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	933,627,069	216,020,952	717,606,117	257,056,000	460,550,117	（　0.9296） 428,127,389	（ 3.1 - 0.3 ） 2.8％
	⑧収益価格	15,290,263,893 円　　　　（　 6,920,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所、店舗兼共同住宅	1,396.20	Ｓ9	12,184.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火住宅付置義務	100 ％	500 ％	500 ％	2,208 ㎡	53.6 m x 44.3 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）、９階共同住宅（８０㎡程度）を想定

⑦有効率　 72.9 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,836.80	26.4	485.10	8,700	4,220,370	12.0	50,644,440
							0.0	0
2～ 8	事務所	1,385.90	81.5	1,129.20	7,900	8,920,680	10.0	89,206,800
							0.0	0
9～ 9	共同住宅	646.20	76.4	493.60	4,200	2,073,120	2.0	4,146,240
							1.0	2,073,120
～

～

計		12,184.30	72.9	8,883.10		68,738,250		679,238,280
								2,073,120

⑨年額支払賃料	68,738,250 円　×　12ヶ月　＝　 824,859,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 8,883.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 128,982,612 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 38 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 22,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	953,841,612 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 22,800,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 49,972,081 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	926,669,531 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	679,238,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,452,764 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,073,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 504,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	933,627,069 円　　　　（　 422,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-25	8,086 ( 8,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	8,173	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,966 円/㎡　月額支払賃料（　 7,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＢＲ（公）０５賃貸　　　　-31	7,941 ( 7,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	8,276
c	ＹＳＴ（公）０５賃貸　　　　-39	7,790 ( 7,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	7,793

港 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	13,920,000 円	4,640,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	116,220,352 円	976,641,612　×　　　　 11.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,160,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 39,440,000 円	4,640,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,640,000 円	4,640,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,640,000 円	4,640,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 216,020,952 円　（　　　　　　 97,836 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9296

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,640,000,000 円	設計監理料率　 363,000 円／㎡　×　 12,184.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0554	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 × 35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	257,056,000 円（　　　　　 116,420 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	933,627,069 円
②総費用	216,020,952 円
③純収益　①－②	717,606,117 円
④建物等に帰属する純収益	257,056,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	460,550,117 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	428,127,389 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,898 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,290,263,893 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,920,000 円／㎡）