鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０５ -9	港区		建付地	（　）	長方形	北3m区道、中間画地		商業 (100,320)
b	ＫＢＴ（公）０５ -401	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業 (90,600)
c	ＵＥＨ（公）０５ -103	港区		建付地	（　）	不整形	西8m区道、中間画地		商業 (100,600)
d	ＭＳＫ（公）０５ -11	港区		貸家建付地	（　）	長方形	東4.5m区道、中間画地		商業 (100,360)
e	ＫＭＭ（公）０５ -3	港区		貸家建付地	（　）	台形	北9.3m区道、北東8.5m、準角地		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,330,180	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,356,784	100 [ 86.7]	1,564,918	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,560,000
b	(　 ) 2,157,342	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,196,174	100 [ 121.0]	1,815,020		1,820,000
c	(　 ) 2,023,747	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	2,056,454	100 [ 117.8]	1,745,716		1,750,000
d	(　 ) 1,403,294	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,418,730	100 [ 91.1]	1,557,333		1,560,000
e	(　 ) 1,702,358	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,709,034	100 [ 86.2]	1,982,638		1,980,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,730,000 円／㎡]

港 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,921,999	3,854,453	9,067,546	5,177,480	3,890,066	（　0.9546） 3,713,457	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	119,788,935 円　　　　（　 1,480,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	59.40	Ｓ6	269.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	81 ㎡	8.5 m x 9.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～６階は事務所（フロア貸し）を想定

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	56.20	73.5	41.31	4,600	190,026	12.0	2,280,312
							0.0	0
2～ 4	事務所	45.10	84.9	38.30	4,230	162,009	8.0	1,296,072
							0.0	0
5～ 5	事務所	42.00	83.8	35.20	4,230	148,896	8.0	1,191,168
							0.0	0
6～ 6	事務所	35.90	81.1	29.10	4,230	123,093	8.0	984,744
							0.0	0
～

計		269.40	81.9	220.51		948,042		8,344,440
								0

⑨年額支払賃料	948,042 円　×　12ヶ月　＝　 11,376,504 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 220.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,000,467 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺同種建物の共益費（管理費）より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,376,971 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 535,079 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,841,892 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,344,440 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,107 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,921,999 円　　　　（　 159,531 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-9	4,336 ( 4,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,515	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,258 円/㎡　月額支払賃料（　 4,230 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-10	4,263 ( 4,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,351
c	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-11	3,954 ( 3,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	4,001

港 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	270,600 円	90,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,886,153 円	13,376,971　×　　　　 14.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 750,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 766,700 円	90,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,854,453 円　（　　　　　　 47,586 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,200,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 269.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 × 35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,177,480 円（　　　　　 63,920 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,921,999 円
②総費用	3,854,453 円
③純収益　①－②	9,067,546 円
④建物等に帰属する純収益	5,177,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,890,066 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,713,457 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,845 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,788,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,480,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
港 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-18

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　有賀　岳大

TEL.

鑑定評価額

130,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,610,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区西新橋２丁目３１１番１７｢西新橋２－１１－１３｣				②地積　(㎡)	81 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,480)
	1:1.2	事務所兼住宅ＲＣ5	中層の事務所、店舗等が見られる商業地域	北西6m区道	水道、ガス、下水	虎ノ門ヒルズ 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

虎ノ門ヒルズ　南東方

370m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

やや繁華性の低い商業地域ではあるものの、未だ需給は逼迫していることから需要は底堅く見込まれる。今後も
中小規模の事務所や店舗兼共同住宅を中心とした商業地として安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,420,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区・中央区・千代田区等の中小規模の事務所ビル、共同住宅、店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域である
。需要者としては、各種投資家、不動産業者のほか、近隣で進められている再開発事業の代替等の事由にて自己使用目
的資産を求める層も存在する。事務所ビルの他、共同住宅も見られる商業地域であるが、事務所等の賃貸市場について
は軟調な一方、売買市場では都心エリアの不動産を求める富裕層等の需要は強く、賃貸市場での動きとは異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

繁華性はやや乏しいものの、商業地域としては閑静な環境にあるため、需要者は各種投資家のほか、再開発事業の代替
地等の事由にて自己使用目的で求める層も想定される。よって収益性を反映した理論的な価格である収益価格と市場性
を反映した実証的な価格である比準価格を関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,410,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[102.0]

100
[152.9]

[100.0]
100

1,600,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあっ
て、景気が持ち直していくことが期待される
が、物価上昇や金融資本市場の変動リスクに
留意を要する。

小規模な開発はあるが、大規模な開発はない
。事務所等の賃貸需要は軟調な一方、売買市
場は富裕層等の不動産取得意欲が強く、賃貸
市場と異なる。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＴＮ（公）０５ -118	港区		建付地	（　）	長方形	南5.5m区道、中間画地		近商 (100,373)
b	ＫＢＴ（公）０５ -401	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業 (90,600)
c	ＭＳＫ（公）０５ -108	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m私道、東3.4m、角地		近商高度地区最高35m 第二種文教地区 (100,270)
d	ＡＲＧ（公）０５ -8	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.9m区道、中間画地		近商高度地区最高31m (100,294)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,829,955	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,883,024	100 [ 107.4]	1,753,281	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,750,000
b	(　 ) 2,157,342	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,196,174	100 [ 132.0]	1,663,768		1,660,000
c	(　 ) 1,374,365	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,382,371	100 [ 87.2]	1,585,288		1,590,000
d	(　 ) 1,198,727	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	1,528,377	100 [ 85.4]	1,789,669		1,790,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,700,000 円／㎡]

港 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,507,645	3,756,267	8,751,378	5,016,760	3,734,618	（　0.9546） 3,565,066	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	115,002,129 円　　　　（　 1,420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	59.40	Ｓ6	269.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	81 ㎡	8.5 m x 9.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～６階事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	56.20	73.5	41.31	4,300	177,633	12.0	2,131,596
							0.0	0
2～ 4	事務所	45.10	84.9	38.30	4,100	157,030	8.0	1,256,240
							0.0	0
5～ 5	事務所	42.00	83.8	35.20	4,100	144,320	8.0	1,154,560
							0.0	0
6～ 6	事務所	35.90	81.1	29.10	4,100	119,310	8.0	954,480
							0.0	0
～

計		269.40	81.9	220.51		912,353		8,009,356
								0

⑨年額支払賃料	912,353 円　×　12ヶ月　＝　 10,948,236 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 220.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,000,467 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,948,703 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 517,948 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,430,755 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,009,356 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,890 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,507,645 円　　　　（　 154,415 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-33	3,461 ( 3,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,370	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,127 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-39	3,485 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,951
c	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-37	4,357 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	4,419

港 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	262,200 円	87,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,825,767 円	12,948,703　×　　　　 14.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 750,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 742,900 円	87,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,400 円	87,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,400 円	87,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,756,267 円　（　　　　　　 46,374 円／㎡）　　（経費率　　 30.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,400,000 円	設計監理料率　 309,000 円／㎡　×　 269.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 × 35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,016,760 円（　　　　　 61,935 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,507,645 円
②総費用	3,756,267 円
③純収益　①－②	8,751,378 円
④建物等に帰属する純収益	5,016,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,734,618 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,565,066 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,013 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,002,129 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,420,000 円／㎡）