鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳＨ（公）０５ -101	品川区		建付地	（　）	不整形	北12m区道、南3.9m、二方路		商業 (100,700)
b	ＨＴＲ（公）０５ -111	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16.2m都道、中間画地		近商高度3種最高35m (87,356)
c	ＮＫＭ（公）０５ -404	港区		借地権	（　）	ほぼ長方形	南27m区道、西6m、角地		準工地区計画等住宅付置義務 (80,400)
d	ＷＴＮ（公）０５ -2	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東35.9m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e	ＦＪＮ（公）０５ -108	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北東30m国道、南東4m、二方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 3,503,698) 3,305,022	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	3,475,453	100 [ 61.5]	5,651,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,650,000
b	(　 ) 2,374,228	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,412,216	100 [ 43.6]	5,532,606		5,530,000
c	(　 1,753,099) 2,921,832	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,950,477	100 [ 50.8]	5,808,026		5,810,000
d	(　 ) 3,970,432	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,049,841	100 [ 69.4]	5,835,506		5,840,000
e	(　 ) 5,353,105	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	5,569,611	100 [ 96.0]	5,801,678		5,800,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,760,000 円／㎡]

港 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	194,648,872	56,129,562	138,519,310	59,832,000	78,687,310	（　0.9466） 74,485,408	（ 3.1 - 0.3 ） 2.8％
	⑧収益価格	2,660,193,143 円　　　　（　 4,950,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	395.90	Ｓ9F1B	3,607.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等住宅附置義務	100 ％	600 ％	600 ％	537 ㎡	20.6 m x 26.3 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階が機械式駐車場、１階が店舗、２～８階が事務所、９階が共同住宅５戸（２ＬＤＫ、平均専有面積約５５．８㎡）

⑦有効率　 73.1 ％
の理由

同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	234.90

1～ 1	店舗	344.50	22.2	76.50	7,700	589,050	12.0	7,068,600
							1.0	589,050
2～ 8	事務所	384.90	84.6	325.80	5,750	1,873,350	8.0	14,986,800
							0.0	0
9～ 9	共同住宅	333.80	83.6	279.00	4,500	1,255,500	2.0	2,511,000
							1.0	1,255,500
～

計		3,607.50	73.1	2,636.10		14,958,000		114,487,200
								1,844,550

⑨年額支払賃料	14,958,000 円　×　12ヶ月　＝　 179,496,000 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 2,636.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 18,979,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	198,475,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,163,796 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	193,112,124 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	114,487,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,087,628 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,844,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 449,120 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	194,648,872 円　　　　（　 362,475 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０５賃貸　　　　-7	5,472 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,884	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,788 円/㎡　月額支払賃料（　 5,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳＨ（公）０５賃貸　　　　-8	4,048 ( 3,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	5,742
c	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-16	7,308 ( 7,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,736

港 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,240,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	24,799,662 円	203,275,920　×　　　　 12.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,749,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,180,000 円	1,080,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,080,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,080,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 56,129,562 円　（　　　　　　 104,524 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,080,000,000 円	設計監理料率　 284,000 円／㎡　×　 3,607.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0554	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 × 35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	59,832,000 円（　　　　　 111,419 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	194,648,872 円
②総費用	56,129,562 円
③純収益　①－②	138,519,310 円
④建物等に帰属する純収益	59,832,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	78,687,310 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	74,485,408 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,660,193,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,950,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
港 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-4

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　仲丸　智行

TEL.

鑑定評価額

2,900,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	4,150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区高輪３丁目４６６番１５｢高輪３－２５－２２｣				②地積　(㎡)	537 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等住宅付置義務 (100,600)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ9F1B	高層の店舗兼事務所ビル等が多い商業地域	西33m国道	水道、ガス、下水	品川 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 25 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

将来的にはリニア中央新幹線
開業や周辺市街地再開発事業
の波及効果が期待される地域

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

品川駅北方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等
住宅付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

品川駅ではリニア中央新幹線の開業に向けた最大級のターミナル化工事、駅周辺では複数の市街地再開発事業が
進捗しており、将来的に近隣地域ではその波及効果を受け、集客力や利便性が高まっていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,840,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,960,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及び隣接区において主として高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。中心的な需要者
は大手不動産会社、機関投資家、ファンド等である。オフィス賃貸市況は悪化したままであるが、不動産投資は旺盛で
あり、品川駅の拠点性の向上や駅周辺における複数の市街地再開発に対する期待も大きく、不動産価格は上昇している
。需要の中心となる価格帯は標準地規模の土地で３０億円前後、土地建物の総額で４０～５０億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性に優れた取引事例との比較により求められた価格で、市場の実勢水準が的確に把握できた。収益価格
は賃料水準や容積率等が反映された標準地の収益力に見合った価格であり、中心的需要者の投資判断を左右する指標で
ある。ここで両価格の試算過程を再吟味したところ、信頼性に優劣がなかった。以上により、価格形成に与える影響が
同等に高いものと判断して両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,950,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

100
[ 76.2]

[100.0]
100

5,400,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内オフィス市況は軟調であるが、金融緩和
下でコロナ禍後を見据えた商業不動産への投
資は旺盛。投資利回りも低下傾向だが、金利
上昇懸念強まる。

品川駅の拠点性の向上、周囲の再開発波及へ
の期待が高まる。一方で、建替えのためにホ
テル、店舗等の閉鎖が相次ぎ、一時的に集客
力が衰えている。

個別的要因に変動はない。近隣地域において
標準的な規模・画地等の条件であり、代替競
争関係にある他の不動産と比較して競争力は
平均的といえる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０５ -401	港区		建付地	（　）	長方形	南西16m区道、南東48m、角地		商業地区計画等 (100,840)
b	ＹＡＳ（公）０５ -404	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南18m区道、中間画地		商業高度地区最高50m 第二種文教地区 (100,600)
c	ＦＪＮ（公）０５ -401	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西22m都道、南西15m、北東8m、南東4m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	ＭＳＫ（公）０５ -402	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西21m区道、北西20m、角地		商業 (100,573)
e	ＵＥＨ（公）０５ -120	港区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,651)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,271,097	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,008,469	100 [ 188.1]	5,852,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,850,000
b	(　 ) 2,617,801	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,843,759	100 [ 51.7]	5,500,501		5,500,000
c	(　 ) 9,593,636	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.8]	9,419,706	100 [ 160.1]	5,883,639		5,880,000
d	(　 ) 4,237,339	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,224,997	100 [ 72.4]	5,835,631		5,840,000
e	(　 ) 2,836,488	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,844,997	100 [ 51.3]	5,545,803		5,550,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +25.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,840,000 円／㎡]

港 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	208,284,802	61,968,878	146,315,924	67,588,000	78,727,924	（　0.9466） 74,523,853	（ 3.1 - 0.3 ） 2.8％
	⑧収益価格	2,661,566,179 円　　　　（　 4,960,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	395.90	Ｓ9F1B	3,607.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等住宅付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	537 ㎡	20.6 m x 26.3 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１駐車場・機械式、１Ｆ店舗・フロア貸し、２～８Ｆ事務所・フロア貸し、９Ｆ共同住宅・専有面積５５㎡・２ＬＤＫ程度を想定

⑦有効率　 73.1 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	234.90

1～ 1	店舗	344.50	22.2	76.50	8,000	612,000	12.0	7,344,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	384.90	84.6	325.80	6,000	1,954,800	8.0	15,638,400
							0.0	0
9～ 9	共同住宅	333.80	83.6	279.00	4,500	1,255,500	2.0	2,511,000
							1.0	1,255,500
～

計		3,607.50	73.1	2,636.10		15,551,100		119,323,800
								1,255,500

⑨年額支払賃料	15,551,100 円　×　12ヶ月　＝　 186,613,200 円
⑩a共益費（管理費）	834 円／㎡　×　 2,636.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 26,382,089 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金で担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	212,995,289 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,889,764 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	206,905,525 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	119,323,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,133,576 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,255,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 245,701 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	208,284,802 円　　　　（　 387,867 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＪＮ（公）０５賃貸　　　　-2	3,062 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	5,816	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,040 円/㎡　月額支払賃料（　 6,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-15	7,717 ( 7,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	6,454
c	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-16	7,308 ( 7,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	6,495

港 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,660,000 円	1,220,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	28,748,978 円	217,795,289　×　　　　 13.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,749,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,370,000 円	1,220,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,220,000 円	1,220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,220,000 円	1,220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 61,968,878 円　（　　　　　　 115,398 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,220,000,000 円	設計監理料率　 322,000 円／㎡　×　 3,607.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0554	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 × 35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	67,588,000 円（　　　　　 125,862 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	208,284,802 円
②総費用	61,968,878 円
③純収益　①－②	146,315,924 円
④建物等に帰属する純収益	67,588,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	78,727,924 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	74,523,853 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,778 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,661,566,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,960,000 円／㎡）