鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳＫ（公）０５ -116	品川区		更地	（　）	ほぼ正方形	西7.2m区道、南5.4m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
b	ＫＢＴ（公）０５ -402	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	西3.9m区道、北2.8m、南3.7m、三方路		１住居高度地区3種24m (80,160)
c	ＷＴＮ（公）０５ -127	港区		建付地	（　）	長方形	西5m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,200)
d	ＮＳＫ（公）０５ -104	港区		更地	（　）	ほぼ整形	北西4m私道、中間画地		１中専高度3種最高24m (70,160)
e	ＮＳＫ（公）０５ -112	港区		更地	（　）	ほぼ整形	東4m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,776,097	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	1,731,777	100 [ 102.9]	1,682,971	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,720,000
b	(　 ) 1,449,043	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	1,497,442	100 [ 95.8]	1,563,092		1,590,000
c	(　 ) 1,495,759	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,569,081	100 [ 99.0]	1,584,930		1,620,000
d	(　 ) 1,875,000	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	1,956,683	100 [ 116.2]	1,683,892		1,720,000
e	(　 ) 1,617,778	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,662,188	100 [ 91.2]	1,822,575		1,860,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -6.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,640,000 円／㎡]

港 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,414,845	4,404,470	17,010,375	7,919,400	9,090,975	（　0.9642） 8,765,518	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	230,671,526 円　　　　（　 908,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	152.00	ＲＣ3	456.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高22m 日影規制	70 ％	300 ％	220 ％	254 ㎡	12.7 m x 20.1 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建ての共同住宅（平均４５㎡程度の１ＬＤＫタイプ）

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	152.00	80.0	121.60	4,350	528,960	2.0	1,057,920
							1.0	528,960
2～ 2	住宅	152.00	90.0	136.80	4,400	601,920	2.0	1,203,840
							1.0	601,920
3～ 3	住宅	152.00	90.0	136.80	4,450	608,760	2.0	1,217,520
							1.0	608,760
～

～

計		456.00	86.7	395.20		1,739,640		3,479,280
								1,739,640

⑨年額支払賃料	1,739,640 円　×　12ヶ月　＝　 20,875,680 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 395.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,185,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,061,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,103,064 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,958,216 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,479,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,053 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,739,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 423,576 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,414,845 円　　　　（　 84,310 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＲＳ（公）０５賃貸　　　　-4	4,162 ( 4,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,501 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＩＲＳ（公）０５賃貸　　　　-5	4,621 ( 4,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,769
c	ＩＲＳ（公）０５賃貸　　　　-6	4,170 ( 4,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	4,219

港 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	402,000 円	134,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,897,270 円	22,061,280　×　　　　 8.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 698,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,139,000 円	134,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,404,470 円　（　　　　　　 17,340 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9642

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	134,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 456.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,919,400 円（　　　　　 31,179 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,414,845 円
②総費用	4,404,470 円
③純収益　①－②	17,010,375 円
④建物等に帰属する純収益	7,919,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,090,975 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,765,518 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,510 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,671,526 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 908,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
港 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -27

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　安本　光夫

TEL.

鑑定評価額

396,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区白金４丁目４６８番４９外｢白金４－１４－６｣				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度2種最高22m 日影規制 (70,220)
	1:1.5	住宅ＲＣ2F1B	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	東5.5m区道	水道、ガス、下水	白金台 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項は無い

街

路

基準方位北　５．５
ｍ区道

交通

施設

白金台駅北東方

310m

法令

規制

１中専
(70,220)
準防
高度地区2種22m
日影規制

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ、区画整然とした住宅地域であり、当面は概ね現況のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,630,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 907,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区・品川区内の高級住宅地域である。需要者の中心は自用目的の個人・法人、不動産開発業者等の法人
である。都心部においてはマンションや賃貸住宅の需要は依然として強く、土地需要も安定的である。街路条件等の地
域要因や敷地規模により幅が見られ、対象地の規模で単価は１．５百万円／㎡前後の取引が多く見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は共同住宅や戸建住宅が見られる高級住宅地域にあり、住環境や地域の名声を重視した取引が中心と考えら
れ、比準価格が説得力を有するが、周辺では共同住宅も見られることから、収益性についても考慮すべきである。従っ
て比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,460,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[105.0]

100
[ 94.7]

[102.0]
100

1,560,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内では低金利政策が続いており、住宅ロー
ン金利も横ばい傾向で推移している。物価上
昇や海外の金融引き締めが景気の攪乱要因と
なっている。

熟成した住宅地域であり、特に地域に影響を
与える開発事業等は見られない。都心部の住
宅地の需要は高い状態が続いている。

画地条件が良いため代替・競争関係にある他
の不動産と比較し、競争力は高い。個別的要
因に変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０５ -5	港区		更地	（　）	不整形	西5.9m区道、北1.8m、角地		１中専高度2種最高22m (80,236)
b	ＫＢＴ（公）０５ -405	港区		建付地	（　）	不整形	東3.1m区道、中間画地		１中専高度地区2種22m (70,160)
c	ＳＴＳ（公）０５ -104	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m区道、中間画地		１住居高度3種最高24m (79,234)
d	ＷＴＮ（公）０５ -13	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.3m区道、南西4m、角地		１中専高度2種最高17m (80,172)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,235,568	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 83.8]	1,512,760	100 [ 101.0]	1,497,782	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,530,000
b	(　 ) 1,063,352	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	1,381,028	100 [ 84.9]	1,626,653		1,660,000
c	(　 ) 1,382,488	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	1,368,155	100 [ 91.7]	1,491,990		1,520,000
d	(　 ) 1,793,162	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	1,727,865	100 [ 96.0]	1,799,859		1,840,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,630,000 円／㎡]

港 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,583,252	4,468,607	17,114,645	8,037,600	9,077,045	（　0.9642） 8,752,087	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	230,318,079 円　　　　（　 907,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	152.00	ＲＣ3	456.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高22m 日影規制	70 ％	300 ％	220 ％	254 ㎡	12.7 m x 20.1 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均４５㎡程度の１ＬＤＫタイプ

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	152.00	80.0	121.60	4,300	522,880	2.0	1,045,760
							1.0	522,880
2～ 2	住宅	152.00	90.0	136.80	4,500	615,600	2.0	1,231,200
							1.0	615,600
3～ 3	住宅	152.00	90.0	136.80	4,500	615,600	2.0	1,231,200
							1.0	615,600
～

～

計		456.00	86.7	395.20		1,754,080		3,508,160
								1,754,080

⑨年額支払賃料	1,754,080 円　×　12ヶ月　＝　 21,048,960 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 395.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,185,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,234,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,111,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,122,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,508,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,328 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,754,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 427,092 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,583,252 円　　　　（　 84,973 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-7	4,086 ( 3,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,546	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,604 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-8	4,195 ( 4,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.4]	100 [100.0]	4,800
c	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-9	5,226 ( 5,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,333

港 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,000 円	136,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,934,407 円	22,234,560　×　　　　 8.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 698,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,156,000 円	136,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,468,607 円　（　　　　　　 17,593 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9642

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	136,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 456.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,037,600 円（　　　　　 31,644 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,583,252 円
②総費用	4,468,607 円
③純収益　①－②	17,114,645 円
④建物等に帰属する純収益	8,037,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,077,045 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,752,087 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,457 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,318,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 907,000 円／㎡）