鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-53　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取３ -310	中央区		底地	（　）	ほぼ長方形	南東14.5m区道、北西2m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,700)
b	ＴＫ１－公５取４ -5	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m区道、北西8m、南東4m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
c	ＴＫ１－公５取３ -311	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西14m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	ＴＫ１―公５取５ -316	中央区		建付地	（　）	長方形	南東8m区道、北西4m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 3,477,051) 11,590,170	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.7]	11,685,074	100 [ 82.8]	14,112,408	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	14,500,000
b	(　 ) 8,554,543	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	8,018,885	100 [ 57.0]	14,068,219		14,500,000
c	(　 ) 8,847,440	100 [ 100.0]	[ 91.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	8,242,564	100 [ 57.3]	14,384,928		14,800,000
d	(　 ) 19,772,319	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.6]	21,272,897	100 [ 150.3]	14,153,624		14,600,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -46.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,600,000 円／㎡]

中央 5-53　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	145,913,065	39,767,466	106,145,599	29,131,100	77,014,499	（　0.9473） 72,955,835	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	2,353,414,032 円　　　　（　 13,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-53　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	148.80	Ｓ10F1B	1,499.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	700 ％	799 ％	181 ㎡	9.2 m x 19.7 m	前面道路：区道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地区計画・高度利用地区制度活用、容積率割増を前提。地下１Ｆ～１０Ｆをフロア貸しの店舗仕様を想定。

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

対象地の個別性、地域性より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	144.74	65.3	94.48	8,250	779,460	10.0	7,794,600
							0.0	0
1～ 1	店舗	135.50	79.3	107.46	12,600	1,353,996	10.0	13,539,960
							0.0	0
2～10	店舗	135.50	93.0	126.02	8,250	1,039,665	10.0	10,396,650
							0.0	0
～

～

計		1,499.74	89.1	1,336.12		11,490,441		114,904,410
								0

⑨年額支払賃料	11,490,441 円　×　12ヶ月　＝　 137,885,292 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,336.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,558,364 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	152,443,656 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,622,183 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	144,821,473 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	114,904,410 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,091,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	145,913,065 円　　　　（　 806,150 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃４　　　　-48	8,815 ( 8,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	9,211	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,319 円/㎡　月額支払賃料（　 8,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公５賃４　　　　-49	6,385 ( 6,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	7,883
c	ＴＫ１－公５賃４　　　　-50	7,320 ( 7,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	8,561

中央 5-53　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,615,000 円	523,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	15,244,366 円	152,443,656　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,416,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,445,500 円	523,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	523,000 円	523,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	523,000 円	523,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 39,767,466 円　（　　　　　　 219,710 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	523,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 1,499.74 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,131,100 円（　　　　　 160,945 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	145,913,065 円
②総費用	39,767,466 円
③純収益　①－②	106,145,599 円
④建物等に帰属する純収益	29,131,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	77,014,499 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,955,835 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 403,071 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,353,414,032 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
中央 5-53　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-53

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　彦坂　正博

TEL.

鑑定評価額

2,440,000,000 円

１㎡当たりの価格

13,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	10,490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区銀座８丁目１０９番７｢銀座８－６－２０｣				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等高度利用地区 (100,800)
	1:2	店舗Ｓ8F1B	中高層の店舗、店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域	北西14.5m区道	水道、ガス、下水	新橋 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗ビルの敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

並木通り沿いに、中高層の店
舗ビル、店舗兼事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域

街

路

１４．５ｍ区道

交通

施設

新橋駅北東方

200m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
地区計画等
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

並木通り沿いの商業地域で、築年の経過したソシアル系の店舗ビルが多いが、今後も一定の繁華性を有する商業
地域として推移すると予測する。行動制限は解除されたが接待需要は回復途上で、地価は横ばい傾向にある。

(3)最有効使用の判定

地区計画・高度利用地区を活用した高層店舗ビルの敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 14,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、銀座地区及び有楽町地区の幹線道路背後の店舗を中心とした高度商業地域並びに準高度商業地域と把握
する。主な需要者は国内外の投資家、不動産会社及び事業法人になるものと想定される。銀座ブランドの投資適格物件
に対する需要は底堅く、行動制限は解除はされたが、高級クラブ等の飲食・接待需要は弱く、店舗の収益力は回復途上
にあることから、地価は概ね横ばい傾向にある。取引総額十数億円から規模が大きいと百億円規模の取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は、国内外の投資家、不動産会社及び事業法人が中心であり、当該需要者は主に投資物件としての利用を
目的とする取引が多い。それゆえ当該需要者は主に不動産の収益性に着目して取引意思を決定するが、銀座地区におい
ては代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目して取引意思が決定されることも多い。以上より、比準価格と収
益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 28,200,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[108.2]

100
[200.9]

[103.0]
100

13,500,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しつつあり、大規模オ
フィス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛
で売買市場は好調のため、地価は全般的に上
昇傾向にある。

銀座地区における並木通り沿いの商業地域で
ある。行動制限は解除されたが、高級クラブ
等の飲食・接待需要は弱く、地価は概ね横ば
い傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +3.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　+105.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-53　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公５取５ -315	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北西8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
b	ＴＫ１－公５取３ -7	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西8m区道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,700)
c	ＴＫ１－公５取１ -310	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西21m区道、北西7.2m、角地		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
d	ＴＫ１―公５取５ -312	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m区道、中間画地		商業地区計画等高度利用地区 (100,660)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,520,616	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	25,203,365	100 [ 161.9]	15,567,242	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	16,000,000
b	(　 ) 10,221,166	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,323,378	100 [ 74.1]	13,931,684		14,300,000
c	(　 ) 10,234,531	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	9,396,274	100 [ 67.6]	13,899,814		14,300,000
d	(　 ) 7,724,661	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,631,965	100 [ 63.5]	12,018,843		12,400,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,300,000 円／㎡]

中央 5-53　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	146,294,283	37,669,838	108,624,445	30,802,400	77,822,045	（　0.9472） 73,713,041	（ 3.3 - 0.2 ） 3.1％
	⑧収益価格	2,377,840,032 円　　　　（　 13,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-53　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	148.80	Ｓ10F1B	1,499.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	700 ％	799 ％	181 ㎡	9.2 m x 19.7 m	前面道路：区道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

容積割増１００％を前提とし、地下１階～１０階をフロア貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

高層店舗ビルの標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	144.74	65.3	94.48	8,378	791,553	10.0	7,915,530
							0.0	0
1～ 1	店舗	135.50	79.3	107.46	12,705	1,365,279	10.0	13,652,790
							0.0	0
2～10	店舗	135.50	93.0	126.02	8,378	1,055,796	10.0	10,557,960
							0.0	0
～

～

計		1,499.74	89.1	1,336.12		11,658,996		116,589,960
								0

⑨年額支払賃料	11,658,996 円　×　12ヶ月　＝　 139,907,952 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,336.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,558,364 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	154,466,316 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,267,979 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	145,198,337 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	116,589,960 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,095,946 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	146,294,283 円　　　　（　 808,256 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-43	8,815 ( 8,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	8,815	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,448 円/㎡　月額支払賃料（　 8,378 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-44	9,136 ( 8,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	8,305
c	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-45	9,778 ( 9,527)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	8,869

中央 5-53　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,770,000 円	554,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,666,238 円	154,466,316　×　　　　 8.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,416,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,709,000 円	554,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	554,000 円	554,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	554,000 円	554,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,669,838 円　（　　　　　　 208,121 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	554,000,000 円	設計監理料率　 355,000 円／㎡　×　 1,499.74 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0517 × 30 ％　＋ 0.0845 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,802,400 円（　　　　　 170,179 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	146,294,283 円
②総費用	37,669,838 円
③純収益　①－②	108,624,445 円
④建物等に帰属する純収益	30,802,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	77,822,045 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	73,713,041 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 407,254 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,377,840,032 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,100,000 円／㎡）