鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-50　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１２ -301	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m区道、北西2m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,240)
b	ＴＫ１－公５取１２ -1	中央区		底地	（　）	長方形	南西8m区道、中間画地		商業地区計画等高度利用地区 (100,700)
c	ＴＫ１－公５取３ -5	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東15m区道、北西4m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公５取１４ -314	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m区道、北東6m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,584)
e	ＴＫ１ー公５取８ -305	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	西30m都道、北6m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,045,538	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,994,478	100 [ 75.9]	5,262,817	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +9.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	5,740,000
b	(　 2,138,466) 4,276,932	100 [ 150.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,885,503	100 [ 53.3]	5,413,702		5,900,000
c	(　 ) 6,539,389	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	7,878,407	100 [ 139.7]	5,639,518		6,150,000
d	(　 ) 4,215,151	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	3,897,676	100 [ 65.6]	5,941,579		6,480,000
e	(　 ) 6,100,000	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	5,890,857	100 [ 93.6]	6,293,651		6,860,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	一体画地	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -50.0
b	一体画地	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,310,000 円／㎡]

中央 5-50　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	102,451,690	27,616,886	74,834,804	33,558,000	41,276,804	（　0.9462） 39,056,112	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	1,220,503,500 円　　　　（　 5,550,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-50　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	181.92	Ｓ8F1B	1,490.57
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	100 ％	700 ％	656 ％	220 ㎡	10.9 m x 20.2 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階・１階は一括貸しの店舗、２階以上は事務所（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 91.9 ％
の理由

高層の店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	172.68	95.8	165.40	6,400	1,058,560	15.0	15,878,400
							0.0	0
1～ 1	店舗	169.56	64.7	109.70	6,400	702,080	15.0	10,531,200
							0.0	0
2～ 7	事務所	169.56	95.4	161.80	5,600	906,080	10.0	9,060,800
							0.0	0
8～ 8	事務所	130.97	94.1	123.21	5,600	689,976	10.0	6,899,760
							0.0	0
～

計		1,490.57	91.9	1,369.11		7,887,096		87,674,160
								0

⑨年額支払賃料	7,887,096 円　×　12ヶ月　＝　 94,645,152 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 1,369.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,321,990 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準及び建物のグレード等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	106,967,142 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,348,357 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	101,618,785 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	87,674,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 832,905 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	102,451,690 円　　　　（　 465,690 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１６　　　　-49	5,094 ( 5,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,145	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,647 円/㎡　月額支払賃料（　 5,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公５賃１６　　　　-50	5,602 ( 5,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,659
c	ＴＫ１－公５賃１６　　　　-51	4,944 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	6,123

中央 5-50　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,785,000 円	595,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	11,766,386 円	106,967,142　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,818,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,057,500 円	595,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	595,000 円	595,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	595,000 円	595,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,616,886 円　（　　　　　　 125,531 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9462

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	595,000,000 円	設計監理料率　 380,000 円／㎡　×　 1,490.57 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,558,000 円（　　　　　 152,536 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	102,451,690 円
②総費用	27,616,886 円
③純収益　①－②	74,834,804 円
④建物等に帰属する純収益	33,558,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	41,276,804 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	39,056,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,528 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,220,503,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,550,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
中央 5-50　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-50

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　蜂須賀　千秋

TEL.

鑑定評価額

1,300,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	4,270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋３丁目２番３外｢日本橋３－２－１４｣				②地積　(㎡)	220 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度利用地区地区計画等 (100,700)
	1:2	店舗、事務所兼住宅Ｓ7F1B	小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西8m区道	水道、ガス、下水	日本橋 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所ビル地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東京駅に近い、中高層店舗兼
事務所ビルが建ち並ぶ商業地
域

街

路

８ｍ区道

交通

施設

日本橋駅南西方

200m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
高度利用地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中央通り背後の、東京駅に近い商業地域であり、隣接街区では大規模な再開発事業が進んでいる。八重洲地区、
日本橋地区の商業地の一角であり、今後とも熟成度を増していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所ビル地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 +9.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,840,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東京駅の周辺商業地域を中心として、幹線道路・準幹線道路背後の、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地
域と判定した。主たる需要者は収益獲得目的で中堅不動産会社、投資家等、自用目的で中堅企業等が想定される。周辺
では大規模な再開発事業が複数進められており、将来の発展が期待されるが、現在、事務所に係る不動産市況は低迷し
ている。但し不動産投資市場の活況により現在は地価は若干の上昇を見せている。取引総額は１０億円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係が成立する事例を採用しており、市
場性を反映した適正な価格である。収益価格は最有効使用と判断される建物を賃貸することを想定し、周辺の類似事例
より賃料水準、還元利回りを査定し求めており、収益性を反映した価格である。本件では両価格とも規範性が高いと判
断し、両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-54 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 7,750,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[144.7]

[109.0]
100

5,880,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,820,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然
として残るが、不動産投資市場は未だ堅調で
あり、地価は上昇傾向にある。

周辺地区で再開発事業が進行中であり、発展
が期待される地域である。東京駅に近いため
需要は底堅く、地価は若干の上昇に転じた。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-50　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１０ -315	中央区		建付地	（　）	不整形	南西9.4m区道、南東4m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,700)
b	ＴＫ１－公５取３ -5	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東15m区道、北西4m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,700)
c	ＴＫ１－公５取１４ -314	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m区道、北東6m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,584)
d	ＴＫ１－公５取１２ -310	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東9.3m区道、中間画地		商業地区計画等高度利用地区 (100,590)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,430,546	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	6,936,608	100 [ 120.6]	5,751,748	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +9.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	6,270,000
b	(　 ) 6,539,389	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	7,878,407	100 [ 139.7]	5,639,518		6,150,000
c	(　 ) 4,215,151	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	3,897,676	100 [ 75.7]	5,148,845		5,610,000
d	(　 ) 3,163,483	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	3,185,408	100 [ 63.2]	5,040,203		5,490,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,950,000 円／㎡]

中央 5-50　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	100,143,519	24,909,306	75,234,213	30,377,200	44,857,013	（　0.9451） 42,394,363	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	1,284,677,667 円　　　　（　 5,840,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-50　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	181.92	Ｓ8F1B	1,490.57
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	100 ％	700 ％	656 ％	220 ㎡	10.9 m x 20.2 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離： 55.7 ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び１階に一括貸しの店舗、２階以上は事務所（フロア貸し）を想定。地区計画による容積率緩和を適用。

⑦有効率　 91.9 ％
の理由

同規模の事務所ビルとしては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	172.68	95.8	165.40	5,700	942,780	12.0	11,313,360
							0.0	0
1～ 1	店舗	169.56	64.7	109.70	6,800	745,960	12.0	8,951,520
							0.0	0
2～ 7	事務所	169.56	95.4	161.80	5,350	865,630	6.0	5,193,780
							0.0	0
8～ 8	事務所	130.97	94.1	123.21	5,350	659,174	6.0	3,955,044
							0.0	0
～

計		1,490.57	91.9	1,369.11		7,541,694		55,382,604
								0

⑨年額支払賃料	7,541,694 円　×　12ヶ月　＝　 90,500,328 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,369.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,917,823 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	105,418,151 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,797,998 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	99,620,153 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	55,382,604 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 523,366 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	100,143,519 円　　　　（　 455,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１１　　　　-19	5,039 ( 4,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,216	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,377 円/㎡　月額支払賃料（　 5,350 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公５賃１１　　　　-20	6,109 ( 6,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	5,881
c	ＴＫ１－公５賃１１　　　　-21	6,101 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	5,869

中央 5-50　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,596,000 円	532,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,909,306 円	105,418,151　×　　　　 9.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,818,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,522,000 円	532,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	532,000 円	532,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	532,000 円	532,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,909,306 円　（　　　　　　 113,224 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9451

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	532,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 1,490.57 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,377,200 円（　　　　　 138,078 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	100,143,519 円
②総費用	24,909,306 円
③純収益　①－②	75,234,213 円
④建物等に帰属する純収益	30,377,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	44,857,013 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	42,394,363 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,702 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,284,677,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,840,000 円／㎡）