別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
中央 5-35 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-35 東京都 区部第1 氏名  不動産鑑定士 山本 耕平   TEL.
鑑定評価額 46,000,000,000 円  1㎡当たりの価格 20,700,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
14,260,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
中央区日本橋2丁目1番1外
「日本橋2-1-10」
②地積
 (㎡)
2,222  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,800)
防火

(その他)
地区計画等
高度利用地区

(100,1100)

1:1.5
店舗兼事務所

SRC12F4B
高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域
南東27m国道、北東側道 水道、ガス、下水 日本橋近接

(2)



①範囲 東     0 m、西    60 m、南    40 m、北    20 m ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    40.0 m、奥行 約    50.0 m、規模       2,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
高層店舗兼事務所が建ち並び
、日本橋交差点に位置する高
度商業地域


27m国道 交通

施設
日本橋駅近接

法令

規制
商業
(100,800)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
 来予測
日本橋地区全体で複数の再開発事業が進んでおり、その影響を受ける形で今後も推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +7.0
容積率               +8.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格        21,900,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格        18,800,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日本橋・八重洲・京橋地区等を中心として幹線道路沿いに大手企業自社ビル、高層店舗兼事務所ビル、
百貨店等が建ち並ぶ高度商業地域である。需要者は、大手法人や不動産投資ファンド等である。コロナ禍以降、賃料・
稼働率は弱含んだものの、周辺再開発ビル等の完成・進捗により地域のポテンシャルは向上している。取引は百億円以
上の既存ビルが多く、取壊し後、複合ビル等を新築するケースも多く見られる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法に
より求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。高度利用可能な地域に存し、市場
参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収益価
格とを関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 中央 5-33                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +8.0
[前年代表標準地等の価格]
     16,800,000 円/㎡
[100.6]
100
100
[110.2]
100
[ 86.4]
[115.6]
100
20,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
       20,600,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症拡大により、社会
生活や経済活動の全般に渡って様々な影響が
出ている。


地域要因に特段の変動は見られない。需給環
境が弱含み傾向にあった賃貸市場は落ち着き
を取り戻しつつある。


個別的要因に特に変化は認められない。


行政        +2.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -4.0
環境       -10.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 中央 5-35 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a TK1-公
5取1
-309
千代田区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 東36m都道、
西40m、北22m、
三方路



商業
地区計画等
都市再生特別地区
(60,1400)
b TK1-公
5取10
-310
中央区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 南東27m国道、
北東15m、
北西11m、
南西6.5m、
四方路

商業
地区計画等
高度利用地区
(100,999)
c TK1-公
5取16
-317
千代田区

建付


  
(           ) 
不整形 北西38m国道、
南西11m、
角地



商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
d TK1-公
5取4
-308
中央区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 南西14.5m区
道、南東8m、
二方路



商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
e TK1-公
5取7
-305
千代田区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 西36m都道、
南16m、北12m、
東12m、
四方路


商業
地区計画等
駐車場整備地区
(70,1650)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
24,545,239  
100
[ 100.0]
[  96.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.0]

22,159,534 
100
[ 130.2]

17,019,611 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +7.0

行政     +8.0

その他     0.0

   [ 115.6]
     100

19,700,000 
b (            
19,799,098  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 112.1]

17,485,376 
100
[  87.3]

20,029,068 

23,200,000 
c (            
10,064,583  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[  60.0]
100
[  72.8]

23,156,836 
100
[ 128.9]

17,964,962 

20,800,000 
d (  25,261,415
26,122,653  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[  90.0]
100
[  98.9]

29,876,262 
100
[ 141.4]

21,128,898 

24,400,000 
e (            
26,201,527  
100
[ 100.0]
[  97.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 111.1]

22,994,139 
100
[ 108.9]

21,114,912 

24,400,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境     +10.0
画地      +7.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +16.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     -10.0
画地      +7.8 行政      +4.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境     +10.0
画地     -27.2 行政       0.0 その他      0.0 行政     +16.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境     +55.0
画地      -4.0 行政      +3.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境      -8.0
画地      +3.8 行政      +7.0 その他      0.0 行政     +16.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:  21,900,000 円/㎡]  



中央 5-35 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,402,403,011 

643,628,045 

1,758,774,966 

510,150,000 

1,248,624,966 
( 0.9346
1,166,964,893 
  3.2 -  0.4 )
2.8%  
⑧収益価格   41,677,317,607 円    (  18,800,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
中央 5-35 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 2,096.10 S10F3B 26,358.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区
100 %   800 %   1,100 %   2,222 ㎡     40.0 m x   56.0 m  前面道路:国道        27.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 割増容積率300%活用。地下3階:機械式駐車場、地下2~地上3階:店舗、上階:事務所と想定。 ⑦有効率   62.4 %
の理由
近隣の同類型の建物としては標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
地下
 3 3
駐車場
1,327.54 

 

 

 

 
   
   
地下
 1 2
店舗
2,056.16 

44.0 

905.28 

9,500 

8,600,160 
15.0  129,002,400 
0.0  0 

 1 1
店舗
2,096.10 

11.0 

230.17 

20,000 

4,603,400 
24.0  110,481,600 
0.0  0 

 2 3
店舗
2,074.74 

70.2 

1,457.02 

12,500 

18,212,750 
15.0  273,191,250 
0.0  0 

 410
事務所
2,096.10 

78.3 

1,640.85 

11,200 

18,377,520 
12.0  220,530,240 
0.0  0 


26,358.14 

62.4 

16,440.72 


186,871,860 
2,458,580,580 
0 
⑨年額支払賃料    186,871,860 円 × 12ヶ月 =    2,242,462,320 円 
⑩a共益費(管理費)           1,210 円/㎡ ×   16,440.72 ㎡ × 12ヶ月 =      238,719,254 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  45,000 円/台 ×   58 台 × 12ヶ月 +            =       31,320,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
    2,481,181,574 円  ×     5.0 %                          
+         31,320,000 円  ×    30.0 % =     133,455,079 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,379,046,495 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)     2,458,580,580 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =       23,356,516 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                2,402,403,011 円    (      1,081,189 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a TK1-公5賃

    -39
11,426  
 11,313
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

12,027 
対象基準階の
 月額実質賃料
     11,312 円/㎡

 月額支払賃料
(    11,200 円/㎡)


 基準階   4 F     B
b TK1-公5賃
15

    -34
8,469  
  8,167
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

11,143 
c TK1-公5賃

    -41
7,858  
  7,819
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 75.0]
100
[100.0]

11,029 
中央 5-35 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 28,500,000 円        9,500,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 231,150,145 円         2,512,501,574 ×       9.2 %
③公租公課  土地           284,227,900 円     査定額
 建物            80,750,000 円        9,500,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料     9,500,000 円        9,500,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金     9,500,000 円        9,500,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                643,628,045 円 (             289,662 円/㎡)  (経費率    26.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 3.2 %  ⑥g :賃料の変動率 0.4 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 2.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9346    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 9,500,000,000 円                          設計監理料率
  350,000 円/㎡ ×   26,358.14 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0537        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0347 ×  40 % + 0.0498 ×  30 % + 0.0828 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
510,150,000 円  
(            229,590 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,402,403,011 円      
②総費用 643,628,045 円      
③純収益 ①-② 1,758,774,966 円      
④建物等に帰属する純収益 510,150,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,248,624,966 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,166,964,893 円      

  (                        525,187 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          2.8 %

                          41,677,317,607 円


(                    18,800,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月12日 提出
中央 5-35 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-35 東京都 区部第1 氏名  不動産鑑定士 佐藤 雅之   TEL.
鑑定評価額 46,200,000,000 円  1㎡当たりの価格 20,800,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月3日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
14,260,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
中央区日本橋2丁目1番1外
「日本橋2-1-10」
②地積
 (㎡)
2,222  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,800)
防火

(その他)
地区計画等
高度利用地区

(100,1100)

1:1.5
店舗兼事務所

SRC12F4B
高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域
南東27m国道、北東側道 水道、ガス、下水 日本橋近接

(2)



①範囲 東     0 m、西    60 m、南    40 m、北    20 m ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    40.0 m、奥行 約    50.0 m、規模       2,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
日本橋地区の中心部にあり、
高島屋等の再開発のほか、新
たな事業が予定されている。


27m国道 交通

施設
日本橋駅近接

法令

規制
商業
(100,800)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
 来予測
周辺は、大規模な再開発事業が行われ、街並みの整備・機能更新が進む高度商業地域である。コロナ禍の影響を
受けて、地価は下落傾向にあったが、現在は微増ながら上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 地区計画・高度利用地区制度活用の高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +7.0
容積率               +8.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格        22,500,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格        17,700,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は、日本橋、京橋、八重洲地区の高度商業地域を中心に、同区及び隣接区における高度商業地域と判断さ
れる。主な需要者は、地域の名声や商業集積度を重視する国内外の企業、機関投資家等である。周辺は、大規模な再開
発事業が行われ、街並みの整備・機能更新が進む。コロナ禍の影響が続き、地価は弱含みで推移していたが、現在は回
復基調にある。土地価格帯は、規模にもよるが数百億円程と推量される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 対象地は、名声の高い日本橋地区にあり、需要者の多くは収益性とともに場所的稀少性を選択指標として意思決定を
行う土地柄である。本件では、場所的稀少性等の市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格の双方を
尊重し関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 中央 5-33                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +8.0
[前年代表標準地等の価格]
     16,800,000 円/㎡
[100.6]
100
100
[110.2]
100
[ 85.4]
[115.6]
100
20,800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
       20,600,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、緩やかに持ち直している。世界的な
金融引き締め等により景気の下振れリスクと
なっている。物価上昇、供給面での制約に注
意する必要あり。

地域要因に大きな変動はない。周辺地域では
、再開発事業が進む。コロナ禍の影響が続き
、地価は弱含みで推移していたが、回復基調
にある

個別的要因に変動はない。


行政        +2.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -4.0
環境       -11.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.0 %  %
3 試算価格算定内訳 中央 5-35 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a TK1―公
5取5
-6
千代田区

貸家
建付

  
(           ) 
正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路


商業
地区計画等
都市再生特区
(100,1300)
b TK1-公
5取1
-311
千代田区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 北東(駅前広
場)道路、
南東40m、
角地


商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1604)
c TK1-公
5取10
-310
中央区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 南東27m国道、
北東15m、
北西11m、
南西6.5m、
四方路

商業
地区計画等
高度利用地区
(100,999)
d TK1ー公
5取8
-4
中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南東27m国道、
北西8m、
二方路



商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
23,760,575  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 105.0]

28,286,399 
100
[ 142.9]

19,794,541 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +7.0

行政     +8.0

その他     0.0

   [ 115.6]
     100

22,900,000 
b (            
33,536,171  
100
[ 100.0]
[  98.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 123.6]

26,617,301 
100
[ 143.8]

18,509,945 

21,400,000 
c (            
19,799,098  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 112.1]

17,485,376 
100
[  88.3]

19,802,238 

22,900,000 
d (            
29,209,334  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.9]

30,134,247 
100
[ 154.0]

19,567,693 

22,600,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +22.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +16.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境     +33.0
画地      +3.0 行政     +20.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境      -9.0
画地      +7.8 行政      +4.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +54.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:  22,500,000 円/㎡]  



中央 5-35 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,378,253,188 

676,891,127 

1,701,362,061 

524,649,000 

1,176,713,061 
( 0.9346
1,099,756,027 
  3.3 -  0.5 )
2.8%  
⑧収益価格   39,277,000,964 円    (  17,700,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
中央 5-35 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 2,096.10 S10F3B 26,358.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区
100 %   800 %   1,100 %   2,222 ㎡     40.0 m x   56.0 m  前面道路:国道        27.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 容積率割増300%導入、B3Fは機械式駐車場58台、B2~3Fは店舗、4~10階は事務所、1F8台平置き駐車場を想定。 ⑦有効率   62.4 %
の理由
対象地の個別性、地域性より判断した。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
地下
 3 3
駐車場
1,327.54 

 

 

 

 
   
   
地下
 1 2
店舗
2,056.16 

44.0 

905.28 

9,388 

8,498,769 
12.0  101,985,228 
0.0  0 

 1 1
店舗
2,096.10 

11.0 

230.17 

18,462 

4,249,399 
18.0  76,489,182 
0.0  0 

 2 3
店舗
2,074.74 

70.2 

1,457.02 

12,412 

18,084,532 
12.0  217,014,384 
0.0  0 

 410
事務所
2,096.10 

78.3 

1,640.85 

11,100 

18,213,435 
10.0  182,134,350 
0.0  0 


26,358.14 

62.4 

16,440.72 


184,910,046 
1,989,428,856 
0 
⑨年額支払賃料    184,910,046 円 × 12ヶ月 =    2,218,920,552 円 
⑩a共益費(管理費)           1,200 円/㎡ ×   16,440.72 ㎡ × 12ヶ月 =      236,746,368 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  40,000 円/台 ×   58 台 × 12ヶ月 +            =       27,840,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
    2,455,666,920 円  ×     5.0 %                          
+         27,840,000 円  ×     5.0 % =     124,175,346 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,359,331,574 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)     1,989,428,856 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =       18,899,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)  2,320,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =          22,040 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                2,378,253,188 円    (      1,070,321 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a TK1-公5賃

    -39
11,426  
 11,313
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

12,027 
対象基準階の
 月額実質賃料
     11,193 円/㎡

 月額支払賃料
(    11,100 円/㎡)


 基準階   4 F     B
b TK1-公5賃

    -40
6,992  
  6,655
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 70.0]
100
[100.0]

10,514 
c TK1-公5賃

    -41
7,858  
  7,819
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 70.0]
100
[100.0]

11,817 
中央 5-35 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 29,310,000 円        9,770,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 260,768,227 円         2,483,506,920 ×      10.5 %
③公租公課  土地           284,227,900 円     査定額
 建物            83,045,000 円        9,770,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料     9,770,000 円        9,770,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金     9,770,000 円        9,770,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                676,891,127 円 (             304,631 円/㎡)  (経費率    28.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 3.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.5 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 2.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9346    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 9,770,000,000 円                          設計監理料率
  360,000 円/㎡ ×   26,358.14 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0537        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0347 ×  40 % + 0.0499 ×  30 % + 0.0829 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
524,649,000 円  
(            236,116 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,378,253,188 円      
②総費用 676,891,127 円      
③純収益 ①-② 1,701,362,061 円      
④建物等に帰属する純収益 524,649,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,176,713,061 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,099,756,027 円      

  (                        494,940 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          2.8 %

                          39,277,000,964 円


(                    17,700,000 円/㎡)