鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１４ -305	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
b	ＴＫ１－公５取１２ -308	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,576)
c	ＴＫ１－公５取３ -307	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,565)
d	ＴＫ１－公５取１４ -307	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e	ＴＫ１－公５取１６ -310	中央区		建付地	（　）	長方形	北西11m区道、南東8m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,120,574	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,166,518	100 [ 82.9]	1,407,139	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,410,000
b	(　 ) 1,200,000	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,162,286	100 [ 93.1]	1,248,427		1,250,000
c	(　 ) 1,988,061	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.0]	1,775,304	100 [ 126.4]	1,404,513		1,400,000
d	(　 ) 2,183,255	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	2,158,539	100 [ 145.5]	1,483,532		1,480,000
e	(　 ) 1,730,546	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,693,583	100 [ 124.5]	1,360,308		1,360,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,340,000 円／㎡]

中央 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,292,027	5,584,672	15,707,355	10,602,300	5,105,055	（　0.9407） 4,802,325	（ 3.9 - 0.2 ） 3.7％
	⑧収益価格	129,792,568 円　　　　（　 1,210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	79.32	Ｓ8	540.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	107 ㎡	7.0 m x 15.5 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

高層事務所ビルの標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～ 8	事務所	67.51	92.4	62.41	3,330	207,825	10.0	2,078,250
							0.0	0
1～ 1	事務所	67.51	51.0	34.45	3,330	114,719	10.0	1,147,190
							0.0	0
～

～

～

計		540.08	87.3	471.32		1,569,494		15,694,940
								0

⑨年額支払賃料	1,569,494 円　×　12ヶ月　＝　 18,833,928 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 471.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,421,783 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,255,711 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,112,786 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,142,925 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,694,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 149,102 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,292,027 円　　　　（　 198,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-37	3,008 ( 2,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,231	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,358 円/㎡　月額支払賃料（　 3,330 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-38	3,176 ( 3,169)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,529
c	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-39	3,287 ( 3,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,320

中央 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	531,000 円	177,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,425,872 円	22,255,711　×　　　　 10.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 769,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,504,500 円	177,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,584,672 円　（　　　　　　 52,193 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9407

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	177,000,000 円	設計監理料率　 313,000 円／㎡　×　 540.08 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,602,300 円（　　　　　 99,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,292,027 円
②総費用	5,584,672 円
③純収益　①－②	15,707,355 円
④建物等に帰属する純収益	10,602,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,105,055 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,802,325 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,882 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,792,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,210,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
中央 5-34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-34

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　牛木　啓貴

TEL.

鑑定評価額

135,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	980,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋人形町１丁目５番５９｢日本橋人形町１－５－１５｣				②地積　(㎡)	107 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
	1:2	事務所ＲＣ6	中低層店舗併用住宅、事務所ビルが多い商業地域	南東8m区道	水道、ガス、下水	人形町 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

人形町交差点背後の商業地域
で共同住宅も見られる。

街

路

８ｍ区道

交通

施設

人形町駅西方

120m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

人形町交差点背後の中低層店舗併用住宅、事務所ビルが多い商業地域であるが、大規模画地では共同住宅への建
て替えも見られる。当面は現状のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,310,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,160,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区内の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、特に人形町駅周辺の商業地域は代替性が高い。主たる需
要者は、賃貸利用を目的とする事業法人、投資家等である。優れた交通利便性から大規模画地では共同住宅への建て替
えも見られる。コロナ禍は空室率等に若干影響を与えたが、地価は堅調に推移している。立地条件や画地規模等により
土地単価は異なるが、標準的画地の規模を前提とすれば１億３千万～１億５千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重
視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,800,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[100.0]

100
[146.2]

[100.0]
100

1,270,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区の商業地は、コロナ禍やテレワーク普
及等の影響が残っているものの需要は回復傾
向にあり、飲食繁華街を含め地価は回復しつ
つある。

人形町交差点背後の事務所ビル等が見られる
商業地域である。交通利便性に優れており、
共同住宅需要も認められる。地価は堅調に推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１４ -305	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
b	ＴＫ１－公５取１２ -308	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,576)
c	ＴＫ１―公５取５ -320	中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
d	ＴＫ１－公５取１３ -2	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,120,574	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,166,518	100 [ 91.7]	1,272,103	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,270,000
b	(　 ) 1,200,000	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,162,286	100 [ 95.0]	1,223,459		1,220,000
c	(　 ) 1,665,221	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	1,517,550	100 [ 104.7]	1,449,427		1,450,000
d	(　 ) 1,383,440	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,287,857	100 [ 85.2]	1,511,569		1,510,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,310,000 円／㎡]

中央 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,178,390	5,734,207	15,444,183	10,544,400	4,899,783	（　0.9593） 4,700,362	（ 4.0 - 0.2 ） 3.8％
	⑧収益価格	123,693,737 円　　　　（　 1,160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	79.32	Ｓ8	540.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	107 ㎡	7.0 m x 15.5 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの８階建事務所ビルを想定した。容積対象床面積は５０７．４４㎡である。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

賃貸事務所としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	67.51	51.0	34.45	3,320	114,374	6.0	686,244
							0.0	0
2～ 8	事務所	67.51	92.4	62.41	3,320	207,201	6.0	1,243,206
							0.0	0
～

～

～

計		540.08	87.3	471.32		1,564,781		9,388,686
								0

⑨年額支払賃料	1,564,781 円　×　12ヶ月　＝　 18,777,372 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 471.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,421,783 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,199,155 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,109,958 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,089,197 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,388,686 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,193 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,178,390 円　　　　（　 197,929 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１公５賃２　　　　-35	2,736 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,064	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,340 円/㎡　月額支払賃料（　 3,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１公５賃２　　　　-36	2,999 ( 2,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,358
c	ＴＫ１公５賃２　　　　-38	3,412 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,664

中央 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	696,000 円	174,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,441,907 円	22,199,155　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 769,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,479,000 円	174,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,734,207 円　（　　　　　　 53,591 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9593

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	174,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 540.08 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,544,400 円（　　　　　 98,546 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,178,390 円
②総費用	5,734,207 円
③純収益　①－②	15,444,183 円
④建物等に帰属する純収益	10,544,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,899,783 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,700,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,929 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,693,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,160,000 円／㎡）