鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取７ -304	中央区		建付地	（　）	長方形	南東11m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
b	ＴＫ１－公５取１０ -301	中央区		建付地	（　）	長方形	南西6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
c	ＴＫ１－公５取１ -301	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西18m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
d	ＴＫ１―公５取５ -314	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東27m区道、北西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
e	ＴＫ１－公５取３ -309	中央区		建付地	（　）	不整形	北西27m国道、南東6m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,713,780	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,741,200	100 [ 69.7]	2,498,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.9] 　　　　 100	2,620,000
b	(　 ) 1,372,963	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,407,287	100 [ 56.8]	2,477,618		2,600,000
c	(　 ) 2,517,100	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,572,476	100 [ 104.2]	2,468,787		2,590,000
d	(　 ) 3,563,585	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,404,072	100 [ 144.8]	2,350,878		2,470,000
e	(　 ) 3,759,691	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	3,816,143	100 [ 144.4]	2,642,758		2,770,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
a	その他	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +42.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +43.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,610,000 円／㎡]

中央 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	145,463,869	37,780,322	107,683,547	66,690,000	40,993,547	（　0.9247） 37,906,733	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	1,083,049,514 円　　　　（　 2,270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	393.76	Ｓ9F1B	3,584.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	478 ㎡	22.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆを店舗、２Ｆ以上をフロアー又は部分貸し事務所、地下１Ｆに機械式駐車場（８台）、１Ｆに平置き駐車場（１台）想定。

⑦有効率　 68.7 ％
の理由

対象地の個別性、地域性より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	120.00

1～ 1	店舗	384.96	28.3	108.80	5,597	608,954	12.0	7,307,448
							0.0	0
2～ 9	事務所	384.96	76.4	294.09	4,200	1,235,178	10.0	12,351,780
							0.0	0
～

～

計		3,584.64	68.7	2,461.52		10,490,378		106,121,688
								0

⑨年額支払賃料	10,490,378 円　×　12ヶ月　＝　 125,884,536 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 2,461.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,330,909 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	148,215,445 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 7,602,772 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	144,452,673 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	106,121,688 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,008,156 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	320,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,040 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	145,463,869 円　　　　（　 304,318 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃４　　　　-36	5,472 ( 5,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,560	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,235 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公５賃４　　　　-37	3,678 ( 3,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,257
c	ＴＫ１－公５賃４　　　　-38	3,014 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,186

中央 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,420,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	15,965,822 円	152,055,445　×　　　　 10.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,424,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,690,000 円	1,140,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,140,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,140,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,780,322 円　（　　　　　　 79,038 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9247

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,140,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 3,584.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	66,690,000 円（　　　　　 139,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	145,463,869 円
②総費用	37,780,322 円
③純収益　①－②	107,683,547 円
④建物等に帰属する純収益	66,690,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	40,993,547 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	37,906,733 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,303 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,083,049,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,270,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
中央 5-32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-32

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　高井　猛史

TEL.

鑑定評価額

1,160,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,430,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,690,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区入船３丁目１番１外｢入船３－１－１３｣				②地積　(㎡)	478 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
	1:1	店舗兼事務所ＳＲＣ8F1B	中高層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域	北西33m都道、三方路	水道、ガス、下水	新富町 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路沿いに中高層の店舗
、事務所ビル、共同住宅が建
ち並ぶ地域

街

路

３３ｍ都道

交通

施設

新富町駅北方

120m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層マンションの建設も見られるが、地域要因に特段の変動がなく、当分の間現状を維持していくと予測する。
利便性が高いこと等から需要は底堅く、コロナ禍からの回復等から地価はやや上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
セットバック　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,210,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、入船・新富町等を中心とした昭和通り東側で、幹線道路沿いの商業地域一帯と認められる。需要者は、
貸しビル業者、自用目的の法人、投資法人のほかホテル業者やマンションデベロッパー等と多様である。比較的纏まっ
た規模のオフィス需要は高く、利便性も高いこと等から需要は底堅く、コロナ禍からの回復等により地価はやや上昇傾
向にある。取引価格帯は、敷地規模等で異なるが、総額で数億円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

様々な需要者が市場参加者として想定される地域である。前記から、収益性の側面から意思決定を行う需要者と自用を
目的に意思決定を行う需要者等多様である。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格
を相互に関連付けて、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,200,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[105.0]

100
[ 92.9]

[104.9]
100

2,420,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な資金調達環境やコロナ禍からの回復等
により不動産市場は堅調に推移している。

マンション建設等が見られるが、地域要因に
特段の変動はない。

個別的要因による特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１ -308	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西44m都道、南西4m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＴＫ１－公５取１４ -3	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西33m都道、南東4m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
c	ＴＫ１－公５取１２ -305	中央区		底地	（　）	ほぼ正方形	南東22m区道、南西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公５取７ -304	中央区		建付地	（　）	長方形	南東11m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,479,093	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,445,397	100 [ 101.8]	2,402,158	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.9] 　　　　 100	2,520,000
b	(　 ) 2,201,677	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	2,232,195	100 [ 86.7]	2,574,619		2,700,000
c	(　 450,541) 2,252,705	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	2,235,208	100 [ 89.0]	2,511,470		2,630,000
d	(　 ) 1,713,780	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,741,200	100 [ 66.4]	2,622,289		2,750,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	その他	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,650,000 円／㎡]

中央 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	146,214,511	38,637,267	107,577,244	67,860,000	39,717,244	（　0.9319） 37,012,500	（ 3.7 - 0.2 ） 3.5％
	⑧収益価格	1,057,500,000 円　　　　（　 2,210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	393.76	Ｓ9F1B	3,584.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	478 ㎡	22.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、上層階をフロア又は部分貸し事務所、地下１階に機械式駐車場（８台）、１階に荷捌き駐車場（１台）を想定。

⑦有効率　 68.7 ％
の理由

近隣の同類型の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	120.00

1～ 1	店舗	384.96	28.3	108.80	5,400	587,520	12.0	7,050,240
							0.0	0
2～ 9	事務所	384.96	76.4	294.09	4,235	1,245,471	8.0	9,963,768
							0.0	0
～

～

計		3,584.64	68.7	2,461.52		10,551,288		86,760,384
								0

⑨年額支払賃料	10,551,288 円　×　12ヶ月　＝　 126,615,456 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 2,461.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,330,909 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	148,946,365 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 7,879,318 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	145,387,047 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	86,760,384 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 824,224 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	360,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,240 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	146,214,511 円　　　　（　 305,888 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１―公５賃８　　　　-31	5,099 ( 4,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	4,340	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,263 円/㎡　月額支払賃料（　 4,235 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１―公５賃８　　　　-32	3,389 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	4,051
c	ＴＫ１―公５賃８　　　　-33	4,423 ( 4,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	4,397

中央 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,480,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	16,552,767 円	153,266,365　×　　　　 10.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,424,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,860,000 円	1,160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 38,637,267 円　（　　　　　　 80,831 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9319

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,160,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 3,584.64 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	67,860,000 円（　　　　　 141,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	146,214,511 円
②総費用	38,637,267 円
③純収益　①－②	107,577,244 円
④建物等に帰属する純収益	67,860,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	39,717,244 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	37,012,500 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,432 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,057,500,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,210,000 円／㎡）