鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１４ -3	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西33m都道、南東4m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	ＴＫ１－公５取１５ -302	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m区道、北11m、角地		商業地区計画等 (100,500)
c	ＴＫ１－公５取７ -302	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東33m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公５取９ -306	中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西16m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e	ＴＫ１－公５取１５ -312	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東33m都道、南西8m、南東6m、三方路		商業地区計画等 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,201,677	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	2,232,195	100 [ 91.8]	2,431,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,430,000
b	(　 ) 1,996,708	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,945,364	100 [ 76.9]	2,529,732		2,530,000
c	(　 ) 1,951,633	100 [ 80.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,411,119	100 [ 102.0]	2,363,842		2,360,000
d	(　 ) 2,043,994	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,070,566	100 [ 83.5]	2,479,720		2,480,000
e	(　 ) 3,592,827	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	3,319,746	100 [ 118.8]	2,794,399		2,790,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,530,000 円／㎡]

中央 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	90,660,461	26,943,374	63,717,087	40,482,000	23,235,087	（　0.9429） 21,908,364	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	625,953,257 円　　　　（　 2,280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	201.92	Ｓ11	2,065.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	275 ㎡	14.3 m x 15.9 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～１１階をフロア貸しの事務所、駐車場は、１階部分に平置きで、障害者用１台、荷捌き用１台を含む３台を想定した。

⑦有効率　 69.6 ％
の理由

高層事務所ビルの標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～11	事務所	187.28	73.2	137.08	4,540	622,343	10.0	6,223,430
							0.0	0
1～ 1	事務所	192.68	35.2	67.76	4,700	318,472	10.0	3,184,720
							0.0	0
～

～

～

計		2,065.48	69.6	1,438.56		6,541,902		65,419,020
								0

⑨年額支払賃料	6,541,902 円　×　12ヶ月　＝　 78,502,824 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,438.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 15,674,550 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	94,177,374 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,738,869 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	90,038,505 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	65,419,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 621,481 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 475 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	90,660,461 円　　　　（　 329,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-25	4,712 ( 4,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,712	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,578 円/㎡　月額支払賃料（　 4,540 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-26	4,422 ( 4,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,467
c	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-27	5,318 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	4,665

中央 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,076,000 円	692,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	13,932,274 円	94,777,374　×　　　　 14.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,669,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,882,000 円	692,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	692,000 円	692,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	692,000 円	692,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 26,943,374 円　（　　　　　　 97,976 円／㎡）　　（経費率　　 29.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	692,000,000 円	設計監理料率　 322,000 円／㎡　×　 2,065.48 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,482,000 円（　　　　　 147,207 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	90,660,461 円
②総費用	26,943,374 円
③純収益　①－②	63,717,087 円
④建物等に帰属する純収益	40,482,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,235,087 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,908,364 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,667 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625,953,257 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,280,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
中央 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-15

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　嶋田　幸弘

TEL.

鑑定評価額

657,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,880,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外｢日本橋蛎殻町１－１６－１１｣				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
	不整形 1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ10F1B	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南東33m都道、背面道	水道、ガス、下水	水天宮前 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

「新大橋通り」沿いに中高層
の事務所ビル等が建ち並ぶ商
業地域

街

路

３３ｍ都道

交通

施設

水天宮前駅西方

200m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

新大橋通り沿いの中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ地域として、成熟しており、当面は現状の土地利用形態を維
持しつつ、安定的に推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,260,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に中央区北部の幹線道路・準幹線道路沿いに、中高層の店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域全般
と判定した。主たる需要者は、自社利用目的の事業者，不動産業者，投資家等が中心であるが、良好な都心接近性に着
目したマンション開発業者等の参入も見られる。コロナ禍による先行き不透明感は解消しつつあり、地価は上昇基調に
転じている。取引の中心価格帯は、立地・規模等により幅はあるものの、概ね数億円程度が一応の水準と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。一方、収益価格は、想定した最有効使用建物の賃貸収益
を基とする理論的な価格が得られた。各試算過程を再検討したが、本件においては、各試算価格の有する説得力は同等
と判断し、両試算価格を相互に関連付けるとともに、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおりと
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,800,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[100.0]

100
[ 77.9]

[100.0]
100

2,390,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつ
つあるものの、国内外の経済情勢等の先行き
懸念が続いている。

地域要因に特段の変動要因はなく、コロナ禍
による先行き不透明感は解消しつつあり、地
価の上昇がみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -14.5
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１４ -3	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西33m都道、南東4m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	ＴＫ１－公５取１５ -302	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m区道、北11m、角地		商業地区計画等 (100,500)
c	ＴＫ１－公５取１ -308	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西44m都道、南西4m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公５取７ -302	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東33m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
e	ＴＫ１－公５取９ -306	中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西16m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,201,677	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	2,232,195	100 [ 91.8]	2,431,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,430,000
b	(　 ) 1,996,708	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,945,364	100 [ 76.1]	2,556,326		2,560,000
c	(　 ) 2,479,093	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,445,397	100 [ 98.8]	2,475,098		2,480,000
d	(　 ) 1,951,633	100 [ 80.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,411,119	100 [ 102.0]	2,363,842		2,360,000
e	(　 ) 2,043,994	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,070,566	100 [ 83.9]	2,467,897		2,470,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	その他	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,480,000 円／㎡]

中央 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	88,898,022	28,192,024	60,705,998	37,674,000	23,031,998	（　0.9429） 21,716,871	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	620,482,029 円　　　　（　 2,260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	201.92	Ｓ11	2,065.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	275 ㎡	14.3 m x 15.9 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 69.6 ％
の理由

高層事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	50.16

1～ 1	事務所	142.52	47.5	67.76	4,900	332,024	10.0	3,320,240
							0.0	0
2～11	事務所	187.28	73.2	137.08	4,550	623,714	8.0	4,989,712
							0.0	0
～

～

計		2,065.48	69.6	1,438.56		6,569,164		53,217,360
								0

⑨年額支払賃料	6,569,164 円　×　12ヶ月　＝　 78,829,968 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 1,438.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 13,810,176 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	92,640,144 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 4,728,007 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	88,392,137 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	53,217,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 505,565 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 320 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	88,898,022 円　　　　（　 323,266 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃６　　　　-40	3,745 ( 3,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,675	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,580 円/㎡　月額支払賃料（　 4,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公５賃６　　　　-41	3,971 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,600
c	ＴＫ１－公５賃６　　　　-42	3,355 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	4,438

中央 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,932,000 円	644,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	15,830,424 円	93,120,144　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,667,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,474,000 円	644,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	644,000 円	644,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	644,000 円	644,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 28,192,024 円　（　　　　　　 102,516 円／㎡）　　（経費率　　 31.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	644,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,065.48 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,674,000 円（　　　　　 136,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	88,898,022 円
②総費用	28,192,024 円
③純収益　①－②	60,705,998 円
④建物等に帰属する純収益	37,674,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,031,998 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,716,871 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,970 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 620,482,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,260,000 円／㎡）