鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１０ -2	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北西18m区道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
b	ＴＫ１－公５取１１ -310	中央区		建付地	（　）	不整形	南西11m区道、北西11m、南東4m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
c	ＴＫ１－公５取１３ -314	中央区		建付地	（　）	不整形	北東8m区道、南西4m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
d	ＴＫ１－公５取１５ -4	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東11m区道、北西3m、二方路		商業地区計画等 (100,500)
e	ＴＫ１－公５取１６ -310	中央区		建付地	（　）	長方形	北西11m区道、南東8m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,468,614	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	1,452,915	100 [ 121.2]	1,198,775	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,260,000
b	(　 ) 1,724,494	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,850,850	100 [ 131.3]	1,409,634		1,480,000
c	(　 ) 1,564,360	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,558,165	100 [ 126.1]	1,235,658		1,300,000
d	(　 ) 1,419,995	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,414,426	100 [ 101.9]	1,388,053		1,460,000
e	(　 ) 1,730,546	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,693,583	100 [ 135.1]	1,253,577		1,320,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,350,000 円／㎡]

中央 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションと判定したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,120,783,523	1,979,333,730	12	1,030,000	4,238.60	370,000	5,286.74
⑧開発法による価格	1,141,449,793 円　　　　（　 1,300,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
880 ㎡	㎡		㎡		㎡	880.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
591.86 ㎡	5,286.74 ㎡	4,399.91 ㎡	886.83 ㎡	4,238.60 ㎡	ＲＣ・11F 1B ( 60 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 67.3 ％）	（ 600.8 ％）	（ 500.0 ％）	（ 100.8 ％）	（ 80.17 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	15.5 ｍ 35.5 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,030,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,030,000 円／㎡　　×　　 4,238.60 ㎡　　＝　　　　 4,365,758,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,365,758,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 370,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 384,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 384,800 円／㎡　　×　　　 5,286.74 ㎡　　＝　　　　 2,034,337,552 円
	⑤a開発負担金	51,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,365,758,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 480,233,380 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,565,570,932 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	12 ヶ月	開発負担金	12 ヶ月	販売管理費(1期目)	18 ヶ月
建築工事(1期目)	12 ヶ月	販売収入(1期目)	28 ヶ月	販売管理費(2期目)	26 ヶ月
建築工事(2期目)	24 ヶ月	販売収入(2期目)	36 ヶ月	販売管理費(3期目)	36 ヶ月
建築工事(3期目)	36 ヶ月	販売収入(3期目)	39 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	392,918,220 円	( 9 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 301,604,026 円
	販売総額(2期)	3,536,263,980 円	( 81 ％)	×　　0.7118	（ 36 ヶ月）	＝　　 2,517,112,701 円
	販売総額(3期)	436,575,800 円	( 10 ％)	×　　0.6919	（ 39 ヶ月）	＝　　 302,066,796 円
収入合計		－	－	－	－	3,120,783,523 円
支出	建築工事費(1期)	406,867,510 円	( 20 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 363,292,000 円
	建築工事費(2期)	406,867,510 円	( 20 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 324,354,779 円
	建築工事費(3期)	1,220,602,531 円	( 60 ％)	×　　0.7118	（ 36 ヶ月）	＝　　 868,824,882 円
	開発負担金	51,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 45,537,900 円
	販売管理費(1期)	192,093,352 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 162,069,161 円
	販売管理費(2期)	144,070,014 円	( 30 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 112,705,972 円
	販売管理費(3期)	144,070,014 円	( 30 ％)	×　　0.7118	（ 36 ヶ月）	＝　　 102,549,036 円
支出合計		－	－	－	－	1,979,333,730 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,120,783,523 円　　－　　　　　　 1,979,333,730 円　　＝　　　　　 1,141,449,793 円 1,300,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
中央 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 -9

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　砂野　明俊

TEL.

鑑定評価額

1,190,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	910,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋中洲１０番２｢日本橋中洲２－３｣				②地積　(㎡)	880 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	不整形 1:2	共同住宅ＳＲＣ12	中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	南東11m区道、北東側道	水道、ガス、下水	水天宮前 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項なし

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

水天宮前駅東方

370m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

都心湾岸部の住宅地として生活利便性が高い住宅地域であり、ウィズコロナのもと働き方が多様化するなかにあ
っても、拠点性の高い都心部住宅地に対する取得意欲は堅調で、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,320,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,380,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として日本橋中洲地区をはじめとした水天宮前駅徒歩圏一円の交通利便性の高い高層共同住宅地域のほ
か、中央区内のみならず、広域的には都心への通勤性の高い港区、江東区など隣接区湾岸部の住宅地にも価格牽連性が
認められる。主たる需要者はマンション開発業者、不動産業者等であるが、市場で中心となる価格帯は、土地のみの取
引は稀であって土地建物一体で取引されることが多く、総額１０億円～３０億円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地はマンションや賃貸共同住宅等のみられる住宅地域に存しており、市場参加者は分譲事業における事業採算
性のほか、購入者による都心生活の利便性、治安の状態をも重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資
料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、事業採算性を
反映した開発法による価格を関連づけ、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,330,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[100.0]

100
[108.0]

[105.0]
100

1,350,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心優良不動産に根強い需要が続くものの、
新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢
、物価上昇や金利上昇リスクなど不動産市場
への懸念は残る。

都心湾岸部の生活利便性の高さから、ウィズ
コロナのもと拠点性のある住宅地についての
需要は堅調であり、それを反映した地価推移
となっている。

個別的要因に変動はない。なお、日本橋中洲
地区に存するも、タワマン用地の規模はなく
、市場競争力は標準的である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１０ -2	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北西18m区道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
b	ＴＫ１－公５取７ -304	中央区		建付地	（　）	長方形	南東11m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
c	ＴＫ１－公５取１０ -301	中央区		建付地	（　）	長方形	南西6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
d	ＴＫ１－公５取９ -308	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,468,614	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	1,452,915	100 [ 125.6]	1,156,779	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,210,000
b	(　 ) 1,713,780	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,741,200	100 [ 128.7]	1,352,914		1,420,000
c	(　 ) 1,372,963	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,407,287	100 [ 98.2]	1,433,082		1,500,000
d	(　 ) 1,401,680	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	1,412,782	100 [ 98.8]	1,429,941		1,500,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
b	その他	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,320,000 円／㎡]

中央 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		周辺環境、規模等から分譲マンション用地と考えられるため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

周辺環境、規模等からマンション用地と考えられるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,368,390,667	2,154,502,583	12	1,040,000	4,238.60	375,000	5,286.74
⑧開発法による価格	1,213,888,084 円　　　　（　 1,380,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
880 ㎡	㎡		㎡		㎡	880.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
591.86 ㎡	5,286.74 ㎡	4,399.91 ㎡	886.83 ㎡	4,238.60 ㎡	ＲＣ・11F ( 60 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 67.3 ％）	（ 600.8 ％）	（ 500.0 ％）	（ 100.8 ％）	（ 80.17 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	15.5 ｍ 35.5 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,040,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,040,000 円／㎡　　×　　 4,238.60 ㎡　　＝　　　　 4,408,144,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,408,144,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 375,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 390,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 390,000 円／㎡　　×　　　 5,286.74 ㎡　　＝　　　　 2,061,828,600 円
	⑤a開発負担金	51,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,408,144,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 528,977,280 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,641,805,880 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	8 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	23 ヶ月	販売管理費(3期目)	30 ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	396,732,960 円	( 9 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 344,324,536 円
	販売総額(2期)	44,081,440 円	( 1 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 35,476,743 円
	販売総額(3期)	3,967,329,600 円	( 90 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 2,988,589,388 円
収入合計		－	－	－	－	3,368,390,667 円
支出	建築工事費(1期)	412,365,720 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 382,345,496 円
	建築工事費(2期)	412,365,720 円	( 20 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 344,614,032 円
	建築工事費(3期)	1,237,097,160 円	( 60 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 931,905,291 円
	開発負担金	51,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 47,287,200 円
	販売管理費(1期)	211,590,912 円	( 40 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 196,187,094 円
	販売管理費(2期)	158,693,184 円	( 30 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 132,619,894 円
	販売管理費(3期)	158,693,184 円	( 30 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 119,543,576 円
支出合計		－	－	－	－	2,154,502,583 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,368,390,667 円　　－　　　　　　 2,154,502,583 円　　＝　　　　　 1,213,888,084 円 1,380,000 円／㎡