鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取２ -305	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3m私道、中間画地		２住居特別用途地区地区計画等 (100,240)
b	ＴＫ１－公５取２ -322	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2.7m私道、中間画地		２住居特別用途地区地区計画等 (100,160)
c	ＴＫ１―公５取５ -308	中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西7m区道、南1.5m、角地		２住居第３種特別工業 (100,368)
d	ＴＫ１－公５取９ -307	中央区		建付地	（　）	長方形	南西2.7m私道、中間画地		２住居特別用途地区地区計画等 (100,240)
e	ＴＫ１―公５取５ -301	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西2.7m私道、中間画地		２住居地区計画等特別用途地区 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,270,648	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,301,144	100 [ 82.8]	1,571,430	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,570,000
b	(　 ) 1,243,339	100 [ 130.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,014,756	100 [ 71.1]	1,427,224		1,430,000
c	(　 ) 1,324,308	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	1,170,909	100 [ 83.9]	1,395,601		1,400,000
d	(　 ) 893,158	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	953,000	100 [ 69.7]	1,367,288		1,370,000
e	(　 ) 973,796	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,028,329	100 [ 70.7]	1,454,496		1,450,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	隣地購入	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	隣地購入	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,450,000 円／㎡]

中央 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	131,692,141	30,965,598	100,726,543	64,844,000	35,882,543	（　0.9418） 33,794,179	（ 3.8 - 0.2 ） 3.6％
	⑧収益価格	938,727,194 円　　　　（　 1,270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	445.00	ＲＣ9F1B	3,601.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等特別用途地区	100 ％	400 ％	400 ％	742 ㎡	18.5 m x 40.5 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～９階住戸（平均面積は５７㎡程度、ファミリータイプ）、地下に駐車場１７台と想定した。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

高層の共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	255.00

1～ 1	駐車場	139.41

1～ 1	住宅	253.85	45.9	116.45	3,300	384,285	2.0	768,570
							1.0	384,285
2～ 9	住宅	369.18	93.9	346.78	3,500	1,213,730	2.0	2,427,460
							1.0	1,213,730
～

計		3,601.70	80.3	2,890.69		10,094,125		20,188,250
								10,094,125

⑨年額支払賃料	10,094,125 円　×　12ヶ月　＝　 121,129,500 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 2,890.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,406,484 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準及び建物のグレード等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,100,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保険金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	131,535,984 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 5,100,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 7,596,799 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	129,039,185 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,188,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 191,788 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,094,125 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,457,768 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	425,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,400 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	131,692,141 円　　　　（　 177,483 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１６　　　　-28	3,816 ( 3,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,652	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,581 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公５賃１６　　　　-29	4,187 ( 4,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,913
c	ＴＫ１－公５賃１６　　　　-30	3,880 ( 3,719)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,233

中央 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,480,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	13,663,598 円	136,635,984　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,642,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,860,000 円	1,160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 30,965,598 円　（　　　　　　 41,733 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,160,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 3,601.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0559	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	64,844,000 円（　　　　　 87,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	131,692,141 円
②総費用	30,965,598 円
③純収益　①－②	100,726,543 円
④建物等に帰属する純収益	64,844,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,882,543 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,794,179 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,545 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 938,727,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,270,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
中央 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 -7

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　嶋田　幸弘

TEL.

鑑定評価額

1,010,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,360,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,050,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区佃２丁目２０８番１｢佃２－１２－１２｣				②地積　(㎡)	742 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (80,400) 防火（その他）特別用途地区地区計画等 (100,400)
	1:2	共同住宅ＳＲＣ8	マンション、一般住宅、店舗等が混在する地域	北西10.9m区道	水道、ガス、下水	月島 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特別用途地区は第２種中高層
階住居専用地区及び第３種特
別工業地区

街

路

１０．９ｍ区道

交通

施設

月島駅北東方

230m

法令

規制

２住居
(100,400)
防火
特別用途地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

現況は低層住宅と中高層マンション等が混在する住宅地域であり、今後は、都心部への接近性等に着目した中高
層マンションへの建替・土地の集約化が一層進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,260,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として中央区内・湾岸部に位置する中規模の中高層共同住宅のほか、在来小規模店舗や低層住宅が混
在する既成住宅地域全般と判定した。主たる需要者は、資本力を有する不動産業者，ディベロッパー，投資法人等が中
心である。都心接近性に優れるマンション用地は賃貸・分譲問わず需要が底堅く、地価も上昇基調で推移している。取
引の中心価格帯としては、立地・規模等により幅はあるものの、概ね数億円程度が中心になると把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。収益価格は最有効使用建物の建築及び賃貸を想定した理
論的な価格であるが、賃貸条件等について市場動向を反映する一方、各種採用数値に想定要素が含まれている点は否め
ない。以上より、鑑定評価額決定に際しては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,330,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[100.0]

100
[102.2]

[100.0]
100

1,360,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつ
つあるものの、国内外の経済情勢等の先行き
懸念が続いている。

良好な都心接近性等により、賃貸・分譲を問
わず、マンション用地の需要は底堅く、地価
は上昇基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +6.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１３ -2	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
b	ＴＫ１－公５取９ -308	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
c	ＴＫ１－公５取１０ -301	中央区		建付地	（　）	長方形	南西6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
d	ＴＫ１－公５取２ -305	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3m私道、中間画地		２住居特別用途地区地区計画等 (100,240)
e	ＴＫ１－公５取９ -301	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東2.7m私道、中間画地		２住居地区計画等特別工業地区 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,383,440	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,287,857	100 [ 92.2]	1,396,808	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,400,000
b	(　 ) 1,401,680	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	1,412,782	100 [ 95.0]	1,487,139		1,490,000
c	(　 ) 1,372,963	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,407,287	100 [ 95.9]	1,467,453		1,470,000
d	(　 ) 1,270,648	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,301,144	100 [ 86.6]	1,502,476		1,500,000
e	(　 ) 1,085,427	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,146,211	100 [ 81.2]	1,411,590		1,410,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.2	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,450,000 円／㎡]

中央 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	129,243,402	31,125,573	98,117,829	62,130,000	35,987,829	（　0.9385） 33,774,578	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	938,182,722 円　　　　（　 1,260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	445.00	ＲＣ9F1B	3,601.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火特別用途地区地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	742 ㎡	18.5 m x 40.5 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均５７㎡の１ＬＤＫを中心とするコンパクトタイプ。地下に機械式駐車場１７台を想定した。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

高層共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	255.00

1～ 1	駐車場	139.41

1～ 1	共同住宅	253.85	45.9	116.45	3,300	384,285	2.0	768,570
							1.0	384,285
2～ 9	共同住宅	369.18	93.9	346.78	3,450	1,196,391	2.0	2,392,782
							1.0	1,196,391
～

計		3,601.70	80.3	2,890.69		9,955,413		19,910,826
								9,955,413

⑨年額支払賃料	9,955,413 円　×　12ヶ月　＝　 119,464,956 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 2,890.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,672,070 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	128,137,026 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,120,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 7,630,851 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	126,626,175 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,910,826 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 189,153 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,955,413 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,423,994 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	510,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 4,080 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	129,243,402 円　　　　（　 174,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃６　　　　-31	3,896 ( 3,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,651	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,529 円/㎡　月額支払賃料（　 3,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公５賃６　　　　-32	2,923 ( 2,921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	3,404
c	ＴＫ１－公５賃６　　　　-33	2,970 ( 2,847)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.0]	100 [108.0]	3,512

中央 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,270,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	14,768,273 円	134,257,026　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,642,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,265,000 円	1,090,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,125,573 円　（　　　　　　 41,948 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,090,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 3,601.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	62,130,000 円（　　　　　 83,733 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	129,243,402 円
②総費用	31,125,573 円
③純収益　①－②	98,117,829 円
④建物等に帰属する純収益	62,130,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,987,829 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,774,578 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,518 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 938,182,722 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,260,000 円／㎡）