鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１５ -305	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西50m都道、南西50m、北東20m、南東15m、四方路		商業地区計画等 (100,580)
b	ＴＫ１―公５取５ -101	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西49.4m都道、北西3.4m、角地		２住居特別用途地区 (100,400)
c	ＴＫ１－公５取１ -308	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西44m都道、南西4m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公５取１２ -305	中央区		底地	（　）	ほぼ正方形	南東22m区道、南西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
e	ＴＫ１－公５取１５ -302	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m区道、北11m、角地		商業地区計画等 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,888,974	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.3]	2,572,550	100 [ 105.7]	2,433,822	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.7] 　　　　 100	2,480,000
b	(　 ) 2,043,302	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	2,109,415	100 [ 93.7]	2,251,243		2,290,000
c	(　 ) 2,479,093	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,445,397	100 [ 113.7]	2,150,745		2,190,000
d	(　 450,541) 2,252,705	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	2,235,208	100 [ 106.6]	2,096,818		2,130,000
e	(　 ) 1,996,708	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,945,364	100 [ 85.5]	2,275,280		2,310,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.1	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.3	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.3	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,230,000 円／㎡]

中央 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を高層分譲マンションの敷地と判定し、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を高層分譲マンションの敷地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,704,181,676	2,203,502,202	11	1,160,000	3,987.00	377,000	5,368.62
⑧開発法による価格	1,500,679,474 円　　　　（　 2,090,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -6　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	35.00 ㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
717 ㎡	35.00 ㎡		㎡		㎡	682.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（ 4.9 ％）	（％）	（％）	（ 95.1 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
578.40 ㎡	5,368.62 ㎡	4,089.42 ㎡	1,279.20 ㎡	3,987.00 ㎡	ＲＣ・10F 1B ( 63 戸) 63㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 84.8 ％）	（ 787.2 ％）	（ 599.6 ％）	（ 187.6 ％）	（ 74.26 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	26.0 ｍ 26.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		36.3 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,160,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,160,000 円／㎡　　×　　 3,987.00 ㎡　　＝　　　　 4,624,920,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,624,920,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 377,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 392,080 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 392,080 円／㎡　　×　　　 5,368.62 ㎡　　＝　　　　 2,104,928,530 円
	⑤a開発負担金	54,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発協力金（計画住宅戸数－９戸）×１００万円／戸
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,624,920,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 508,741,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,667,669,730 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	8 ヶ月	販売管理費(1期目)	18 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	26 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	369,993,600 円	( 8 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 313,643,575 円
	販売総額(2期)	3,792,434,400 円	( 82 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 3,024,845,677 円
	販売総額(3期)	462,492,000 円	( 10 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 365,692,424 円
収入合計		－	－	－	－	3,704,181,676 円
支出	建築工事費(1期)	210,492,853 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 196,347,733 円
	建築工事費(2期)	210,492,853 円	( 10 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 181,571,135 円
	建築工事費(3期)	1,683,942,824 円	( 80 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,343,112,796 円
	開発負担金	54,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 50,371,200 円
	販売管理費(1期)	457,867,080 円	( 90 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 391,522,140 円
	販売管理費(2期)	50,874,120 円	( 10 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 40,577,198 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,203,502,202 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,704,181,676 円　　－　　　　　　 2,203,502,202 円　　＝　　　　　 1,500,679,474 円 2,090,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
中央 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 -6

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　柴田　佳子

TEL.

鑑定評価額

1,430,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区佃３丁目５番１外｢佃３－３－９｣				②地積　(㎡)	717 ( 35)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	1:1	共同住宅ＲＣ12	高層マンションが建ち並ぶ利便性の良い住宅地域	北西36.3m都道、三方路	水道、ガス、下水	月島 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

高層分譲マンションの敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

３６．３ｍ都道

交通

施設

月島駅北東方

120m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

清澄通り沿いに高層マンション等が建ち並ぶ地域であり、地域要因は今後も同様に推移すると考えられる。利便
性とテレワークの快適性を兼ね備えたマンションの需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層分譲マンションの敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
私道負担　　　　　　　　　　　　  -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 2,070,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は湾岸エリアを中心とする中央区東部の住宅地域及び住商混在地域。主な需要者は投資採算性を重視するデ
ベロッパーや不動産会社等と考えられる。都心への利便性とテレワークに対応できる住環境を備えた中央区東部の住宅
地域ではマンション需要が引き続き堅調で、用地取得についても一定の需要が見込まれる。市場で中心となる価格帯は
、数億円～数十億円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

開発法による価格は、市場参加者の投資採算性の観点から求めた価格であり、主な需要者であるマンションデベロッパ
ー等の意思決定を反映している。比準価格は、類似性の高い湾岸エリアを中心とする住宅地域及び住商混在地域の事例
から求めた実証的な価格で、マンション用地の事例も収集できた。以上の検討を踏まえ、開発法による価格と比準価格
を関連付け、さらに、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,330,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[100.0]

100
[ 67.0]

[101.7]
100

2,110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融市場の先行き不透明感は残るが、住宅市
況は引き続き好調であり、地価は上昇傾向。

利便性の高い住宅地域であり、マンション需
要は堅調で、用地取得の意欲も旺盛なことか
ら地価は上昇傾向にある。

個別的要因による特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -11.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１０ -2	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北西18m区道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
b	ＴＫ１－公５取４ -307	中央区		建付地	（　）	長方形	北東15m区道、北西8m、南東8m、南西10m、四方路		１住居地区計画等 (80,400)
c	ＴＫ１－公５取１１ -310	中央区		建付地	（　）	不整形	南西11m区道、北西11m、南東4m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
d	ＴＫ１－公５取１５ -302	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m区道、北11m、角地		商業地区計画等 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,468,614	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	1,452,915	100 [ 67.0]	2,168,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.7] 　　　　 100	2,210,000
b	(　 ) 1,576,413	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	1,488,835	100 [ 78.7]	1,891,785		1,920,000
c	(　 ) 1,724,494	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,850,850	100 [ 82.9]	2,232,630		2,270,000
d	(　 ) 1,996,708	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,945,364	100 [ 84.9]	2,291,359		2,330,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,200,000 円／㎡]

中央 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が高層分譲マンションの敷地であり、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が高層分譲マンションの敷地のため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,770,403,912	2,283,993,324	11	1,180,000	3,987.00	393,000	5,368.62
⑧開発法による価格	1,486,410,588 円　　　　（　 2,070,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -6　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	35.00 ㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
717 ㎡	35.00 ㎡		㎡		㎡	682.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（ 4.9 ％）	（％）	（％）	（ 95.1 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
578.40 ㎡	5,368.62 ㎡	4,089.42 ㎡	1,279.20 ㎡	3,987.00 ㎡	ＲＣ・10F 1B ( 63 戸) 63㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 84.8 ％）	（ 787.2 ％）	（ 599.6 ％）	（ 187.6 ％）	（ 74.26 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	26.0 ｍ 26.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		36.3 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,180,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,180,000 円／㎡　　×　　 3,987.00 ㎡　　＝　　　　 4,704,660,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,704,660,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 393,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 408,720 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似するマンションの建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 408,720 円／㎡　　×　　　 5,368.62 ㎡　　＝　　　　 2,194,262,366 円
	⑤a開発負担金	54,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,704,660,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 517,512,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,765,774,966 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	8 ヶ月	販売管理費(1期目)	18 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	26 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	423,419,400 円	( 9 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 358,932,625 円
	販売総額(2期)	3,810,774,600 円	( 81 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 3,039,473,821 円
	販売総額(3期)	470,466,000 円	( 10 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 371,997,466 円
収入合計		－	－	－	－	3,770,403,912 円
支出	建築工事費(1期)	219,426,237 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 204,680,794 円
	建築工事費(2期)	219,426,237 円	( 10 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 189,277,072 円
	建築工事費(3期)	1,755,409,893 円	( 80 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,400,114,931 円
	開発負担金	54,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 50,371,200 円
	販売管理費(1期)	465,761,340 円	( 90 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 398,272,522 円
	販売管理費(2期)	51,751,260 円	( 10 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 41,276,805 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,283,993,324 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,770,403,912 円　　－　　　　　　 2,283,993,324 円　　＝　　　　　 1,486,410,588 円 2,070,000 円／㎡