鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１０ -2	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北西18m区道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
b	ＴＫ１－公５取１１ -304	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
c	ＴＫ１―公５取５ -1	中央区		更地	（　）	長方形	北西20m区道、南西50m、北東15m、三方路		準工地区計画等 (80,400)
d	ＴＫ１―公５取５ -308	中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西7m区道、南1.5m、角地		２住居第３種特別工業 (100,368)
e	ＴＫ１－公５取１５ -304	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.9m区道、中間画地		２住居地区計画等第三種特別工業地 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,468,614	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	1,452,915	100 [ 105.2]	1,381,098	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,380,000
b	(　 ) 1,490,417	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,524,697	100 [ 96.5]	1,579,997		1,580,000
c	(　 ) 530,874	100 [ 50.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,035,457	100 [ 73.8]	1,403,058		1,400,000
d	(　 ) 1,324,308	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	1,170,909	100 [ 78.8]	1,485,925		1,490,000
e	(　 ) 1,796,762	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	1,445,702	100 [ 94.5]	1,529,843		1,530,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
c	その他	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,460,000 円／㎡]

中央 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	99,999,479	25,122,202	74,877,277	47,376,600	27,500,677	（　0.9395） 25,836,886	（ 3.7 - 0.2 ） 3.5％
	⑧収益価格	738,196,743 円　　　　（　 1,320,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	384.39	ＲＣ8F1B	2,701.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火特別用途地区地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	558 ㎡	23.6 m x 23.6 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階から８階に７０㎡台のファミリータイプの共同住宅、全２９戸、地下に機械式駐車場１２台と想定

⑦有効率　 80.6 ％
の理由

開放廊下等による高層共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	344.35	22.6	77.83	3,300	256,839	2.0	513,678
							1.0	256,839
2～ 2	共同住宅	310.95	96.4	299.72	3,400	1,019,048	2.0	2,038,096
							1.0	1,019,048
3～ 8	共同住宅	310.95	96.4	299.72	3,550	1,064,006	2.0	2,128,012
							1.0	1,064,006
地下 1～ 1	駐車場	180.00

～

計		2,701.00	80.6	2,175.87		7,659,923		15,319,846
								7,659,923

⑨年額支払賃料	7,659,923 円　×　12ヶ月　＝　 91,919,076 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 2,175.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,527,610 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	98,446,686 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 4,801,867 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	97,964,819 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,319,846 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 147,071 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,659,923 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,884,709 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	360,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,880 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	99,999,479 円　　　　（　 179,211 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃７　　　　-20	3,997 ( 3,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,732	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,478 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公５賃７　　　　-21	3,638 ( 3,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,638
c	ＴＫ１－公５賃７　　　　-22	3,488 ( 3,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	3,453

中央 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,215,000 円	843,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,790,502 円	102,766,686　×　　　　 10.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,265,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,165,500 円	843,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	843,000 円	843,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	843,000 円	843,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,122,202 円　（　　　　　　 45,022 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	843,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,701.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0562	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	47,376,600 円（　　　　　 84,904 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	99,999,479 円
②総費用	25,122,202 円
③純収益　①－②	74,877,277 円
④建物等に帰属する純収益	47,376,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,500,677 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,836,886 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,303 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 738,196,743 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,320,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
中央 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 -4

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　小熊　忍

TEL.

鑑定評価額

776,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,060,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区月島３丁目２５０３番｢月島３－２５－３｣				②地積　(㎡)	558 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (80,400) 防火（その他）特別用途地区地区計画等 (100,400)
	1:1	共同住宅ＲＣ9	中高層のマンション、住宅等が混在する住宅地域	南東10.9m区道	水道、ガス、下水	勝どき 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 550 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

隅田川沿いの眺望に優れた共
同住宅地域

街

路

１０．９ｍ区道

交通

施設

勝どき駅北方

500m

法令

規制

２住居
(100,400)
防火
特別用途地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

都心へのアクセスが良好な住宅地域として性格を維持しており、当面は現在のまま推移を予測。在宅のテレワー
クは社会に浸透し、住宅系用途への需要は堅調となっている。地価は上昇傾向を予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,470,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は月島、佃、勝どきエリアを中心とする区南東部のマンション立地に適する地域一帯の圏域。面大地に対す
る需要者は分譲目的のマンションデベロッパー、賃貸経営を目的とする不動産業者や一般事業法人などが中心となる。
在宅のテレワークなど働き方の多様化からより良い住環境を目指すエンドユーザーの需要は変わらず堅調で、用地に対
する需要も引き続き堅調となっている。取引の中心価格帯は５億円程度から規模によっては数十億円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の市場で生起した取引事例を基礎とする実証的価格である。一方、収益価格は最有効使用建物の生み出
す収益を価格判定の基礎とし、市場賃料、利回りなども反映した理論的価格である。近隣地域、及び周辺地域では、分
譲・賃貸のマンションが混在しており、その価格形成過程は市場性、収益性のどちらかに強く依存しているとは言い難
い。従って本件では、比準・収益の両試算価格を相互に関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 -2                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,360,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種経済政策などの効果から景気は緩やかな
回復の途にあり、不動産セクターについても
回復の兆しが鮮明となって来ている。

エンドユーザーの住宅需要は引き続き堅調で
、これに伴い近隣、及び周辺地域のマンショ
ン適地への需要は底堅い。地価は上昇を示し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

+2.2 ％

３　試算価格算定内訳

中央 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１３ -301	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.9m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
b	ＴＫ１－公５取１５ -304	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.9m区道、中間画地		２住居地区計画等第三種特別工業地 (90,400)
c	ＴＫ１―公５取５ -308	中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西7m区道、南1.5m、角地		２住居第３種特別工業 (100,368)
d	ＴＫ１－公５取２ -305	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3m私道、中間画地		２住居特別用途地区地区計画等 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,982,852	100 [ 130.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,595,433	100 [ 103.7]	1,538,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,540,000
b	(　 ) 1,796,762	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	1,445,702	100 [ 99.8]	1,448,599		1,450,000
c	(　 ) 1,324,308	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	1,170,909	100 [ 82.7]	1,415,851		1,420,000
d	(　 ) 1,270,648	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,301,144	100 [ 81.8]	1,590,641		1,590,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	限定価格	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.9	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,470,000 円／㎡]

中央 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	103,670,176	26,184,490	77,485,686	49,647,000	27,838,686	（　0.9385） 26,126,607	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	725,739,083 円　　　　（　 1,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	384.39	ＲＣ8F1B	2,701.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火特別用途地区地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	558 ㎡	23.6 m x 23.6 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階機械式駐車場、地上部分は８階建でファミリータイプ７０㎡強程度の収益建物を想定した。

⑦有効率　 80.6 ％
の理由

同一規模・用途建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	180.00

1～ 1	住宅	344.35	22.6	77.83	3,450	268,514	2.0	537,028
							1.0	268,514
2～ 2	住宅	310.95	96.4	299.72	3,500	1,049,020	2.0	2,098,040
							1.0	1,049,020
3～ 4	住宅	310.95	96.4	299.72	3,550	1,064,006	2.0	2,128,012
							1.0	1,064,006
5～ 8	住宅	310.95	96.4	299.72	3,650	1,093,978	2.0	2,187,956
							1.0	1,093,978

計		2,701.00	80.6	2,175.87		7,821,458		15,642,916
								7,821,458

⑨年額支払賃料	7,821,458 円　×　12ヶ月　＝　 93,857,496 円
⑩a共益費（管理費）	272 円／㎡　×　 2,175.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,102,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	100,959,536 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 5,760,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,499,181 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	102,220,355 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,642,916 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 150,172 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,821,458 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 1,295,233 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	480,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 4,416 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	103,670,176 円　　　　（　 185,789 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃３　　　　-4	4,207 ( 4,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,825	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,607 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公５賃３　　　　-5	3,765 ( 3,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,586
c	ＴＫ１－公５賃１５　　　　-18	3,567 ( 3,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,755

中央 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,355,000 円	871,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	11,418,990 円	106,719,536　×　　　　 10.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,265,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,403,500 円	871,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	871,000 円	871,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	871,000 円	871,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 26,184,490 円　（　　　　　　 46,926 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	871,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 2,701.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,647,000 円（　　　　　 88,973 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	103,670,176 円
②総費用	26,184,490 円
③純収益　①－②	77,485,686 円
④建物等に帰属する純収益	49,647,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,838,686 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,126,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,822 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 725,739,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,300,000 円／㎡）