鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取７ -304	中央区		建付地	（　）	長方形	南東11m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
b	ＴＫ１―公５取５ -101	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西49.4m都道、北西3.4m、角地		２住居特別用途地区 (100,400)
c	ＴＫ１－公５取１０ -301	中央区		建付地	（　）	長方形	南西6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
d	ＴＫ１－公５取１５ -304	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.9m区道、中間画地		２住居地区計画等第三種特別工業地 (90,400)
e	ＴＫ１－公５取１３ -3	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,713,780	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,741,200	100 [ 93.5]	1,862,246	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,860,000
b	(　 ) 2,043,302	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	2,109,415	100 [ 105.7]	1,995,662		2,000,000
c	(　 ) 1,372,963	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,407,287	100 [ 77.4]	1,818,200		1,820,000
d	(　 ) 1,796,762	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	1,445,702	100 [ 75.6]	1,912,304		1,910,000
e	(　 ) 1,613,235	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,501,775	100 [ 75.9]	1,978,623		1,980,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	その他	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,920,000 円／㎡]

中央 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	84,360,138	16,515,289	67,844,849	39,912,600	27,932,249	（　0.9418） 26,306,592	（ 3.8 - 0.2 ） 3.6％
	⑧収益価格	730,738,667 円　　　　（　 1,680,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	266.39	ＲＣ10	2,215.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等	70 ％	400 ％	400 ％	435 ㎡	14.4 m x 28.1 m	前面道路：区道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階１戸、２～１０階各階４戸のコンパクトタイプ全３７戸、平面駐車場３台を想定。

⑦有効率　 74.7 ％
の理由

高層共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	247.92	16.7	41.29	3,900	161,031	2.0	322,062
							1.0	161,031
2～ 4	共同住宅	218.64	82.0	179.25	4,000	717,000	2.0	1,434,000
							1.0	717,000
5～ 7	共同住宅	218.64	82.0	179.25	4,050	725,963	2.0	1,451,926
							1.0	725,963
8～10	共同住宅	218.64	82.0	179.25	4,100	734,925	2.0	1,469,850
							1.0	734,925
～

計		2,215.68	74.7	1,654.54		6,694,695		13,389,390
								6,694,695

⑨年額支払賃料	6,694,695 円　×　12ヶ月　＝　 80,336,340 円
⑩a共益費（管理費）	272 円／㎡　×　 1,654.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,400,419 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺区域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,736,759 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 4,574,838 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,601,921 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,389,390 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,199 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,694,695 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,630,058 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 960 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	84,360,138 円　　　　（　 193,931 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１４　　　　-7	3,792 ( 3,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,875	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,092 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公５賃７　　　　-31	4,297 ( 4,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,297
c	ＴＫ１－公５賃９　　　　-19	4,157 ( 4,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,116

中央 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,142,000 円	714,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	5,666,489 円	87,176,759　×　　　　 6.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,209,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,069,000 円	714,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	714,000 円	714,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	714,000 円	714,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,515,289 円　（　　　　　　 37,966 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	714,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 2,215.68 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0559	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,912,600 円（　　　　　 91,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	84,360,138 円
②総費用	16,515,289 円
③純収益　①－②	67,844,849 円
④建物等に帰属する純収益	39,912,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,932,249 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,306,592 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 730,738,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,680,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出
中央 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 -2

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　苗代　昌志

TEL.

鑑定評価額

779,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,790,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区明石町５２８番２｢明石町５－１９｣				②地積　(㎡)	435 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,400) 防火（その他）地区計画等 (70,400)
	1:2	診療所、共同住宅兼事務所ＲＣ8	マンション、事務所、店舗等が混在する住宅地域	南西13m区道	水道、ガス、下水	築地 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 10 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大規模病院に近接する中層の
共同住宅が建ち並ぶ住宅地域

街

路

１３ｍ区道

交通

施設

築地駅東方

430m

法令

規制

２住居
(70,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の共同住宅を中心とする住宅地域である。交通利便性が高く、マンション適地に対する需要は依然として
高い。当面、現状のまま推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,580,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区南東部の共同住宅を中心とした住宅地域である。主たる需要者は分譲マンション開発業者の他、規
模や立地条件により投資用マンション用地として中堅不動産業者の参入も想定される。利便性の高い地域では引き続き
堅調な需要が見込まれ、また住宅需要の増加を背景に、地価は上昇傾向に転じた。取引総額は画地規模にもよるが、５
～１０億円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の
建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の
験証手段として有力である。価格決定に際しては、比準価格と収益価格は同程度の説得力を有すると判断し、相互に関
連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,330,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[100.0]

100
[ 77.5]

[100.0]
100

1,790,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,710,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が収束しつつあるものの、
ウクライナ戦争や、世界的な金融引締め等の
影響から、景気の先行き不透明感が継続して
いる。

都心への交通が優れた住宅地域において、開
発素地需要は底堅く、住宅需要の増加から地
価は上昇傾向にある。

個別的要因の変動は特に無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.1
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１１ -310	中央区		建付地	（　）	不整形	南西11m区道、北西11m、南東4m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
b	ＴＫ１－公５取１３ -301	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.9m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
c	ＴＫ１－公５取１０ -301	中央区		建付地	（　）	長方形	南西6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
d	ＴＫ１－公５取１５ -304	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.9m区道、中間画地		２住居地区計画等第三種特別工業地 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,724,494	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,850,850	100 [ 90.1]	2,054,218	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,050,000
b	(　 ) 1,982,852	100 [ 130.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,595,433	100 [ 79.0]	2,019,535		2,020,000
c	(　 ) 1,372,963	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,407,287	100 [ 73.6]	1,912,075		1,910,000
d	(　 ) 1,796,762	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	1,445,702	100 [ 76.4]	1,892,280		1,890,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
b	限定価格	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,950,000 円／㎡]

中央 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	83,730,686	18,848,439	64,882,247	38,626,900	26,255,347	（　0.9418） 24,727,286	（ 3.8 - 0.2 ） 3.6％
	⑧収益価格	686,869,056 円　　　　（　 1,580,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	266.39	ＲＣ10	2,215.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等	70 ％	400 ％	400 ％	435 ㎡	14.4 m x 28.1 m	前面道路：区道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に１戸、２階以上に各４戸のコンパクトタイプ住戸を想定。敷地内に３台の平面駐車場を設置。

⑦有効率　 74.7 ％
の理由

高層マンションとしては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	247.92	16.7	41.29	3,900	161,031	1.0	161,031
							1.0	161,031
2～ 4	共同住宅	218.64	82.0	179.25	4,000	717,000	1.0	717,000
							1.0	717,000
5～ 7	共同住宅	218.64	82.0	179.25	4,050	725,963	1.0	725,963
							1.0	725,963
8～10	共同住宅	218.64	82.0	179.25	4,100	734,925	1.0	734,925
							1.0	734,925
～

計		2,215.68	74.7	1,654.54		6,694,695		6,694,695
								6,694,695

⑨年額支払賃料	6,694,695 円　×　12ヶ月　＝　 80,336,340 円
⑩a共益費（管理費）	242 円／㎡　×　 1,654.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,804,784 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,141,124 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 4,545,056 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,036,068 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,694,695 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,600 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,694,695 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,630,058 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 960 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	83,730,686 円　　　　（　 192,484 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃９　　　　-19	4,157 ( 4,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	4,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,140 円/㎡　月額支払賃料（　 4,050 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公５賃９　　　　-20	4,011 ( 3,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	4,052
c	ＴＫ１－公５賃９　　　　-21	3,783 ( 3,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	4,022

中央 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,764,000 円	691,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	7,619,139 円	86,581,124　×　　　　 8.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,209,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,873,500 円	691,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	691,000 円	691,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	691,000 円	691,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,848,439 円　（　　　　　　 43,330 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	691,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,215.68 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0559	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,626,900 円（　　　　　 88,797 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	83,730,686 円
②総費用	18,848,439 円
③純収益　①－②	64,882,247 円
④建物等に帰属する純収益	38,626,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,255,347 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,727,286 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,844 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 686,869,056 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,580,000 円／㎡）