鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公５取５ -301	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西2.7m私道、中間画地		２住居地区計画等特別用途地区 (100,240)
b	ＴＫ１―公５取５ -308	中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西7m区道、南1.5m、角地		２住居第３種特別工業 (100,368)
c	ＴＫ１－公５取９ -307	中央区		建付地	（　）	長方形	南西2.7m私道、中間画地		２住居特別用途地区地区計画等 (100,240)
d	ＴＫ１－公５取１１ -301	中央区		建付地	（　）	長方形	北西10.9m区道、北東2.7m、角地		２住居地区計画等特別用途地区 (100,400)
e	ＴＫ１－公５取１６ -318	中央区		建付地	（　）	長方形	南西1.8m私道、中間画地		２住居特別用途地区 (90,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 973,796	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,028,329	100 [ 93.1]	1,104,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,100,000
b	(　 ) 1,324,308	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	1,170,909	100 [ 107.2]	1,092,266		1,090,000
c	(　 ) 893,158	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	953,000	100 [ 90.9]	1,048,405		1,050,000
d	(　 ) 823,197	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	844,180	100 [ 91.8]	919,586		920,000
e	(　 ) 804,992	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	1,012,396	100 [ 91.9]	1,101,628		1,100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.2	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.9	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,050,000 円／㎡]

中央 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,291,362	3,256,289	10,035,073	6,678,300	3,356,773	（　0.9563） 3,210,082	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	82,309,795 円　　　　（　 1,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.16	ＲＣ8	357.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等特別用途地区	100 ％	400 ％	400 ％	82 ㎡	7.5 m x 11.0 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１フロア１戸（約４１㎡）の共同住宅を想定

⑦有効率　 79.5 ％
の理由

同規模のマンションとしては標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐輪場	44.70

2～ 3	共同住宅	44.70	90.8	40.60	3,650	148,190	1.0	148,190
							1.0	148,190
4～ 5	共同住宅	44.70	90.8	40.60	3,750	152,250	1.0	152,250
							1.0	152,250
6～ 7	共同住宅	44.70	90.8	40.60	3,850	156,310	1.0	156,310
							1.0	156,310
8～ 8	共同住宅	44.70	90.8	40.60	3,950	160,370	1.0	160,370
							1.0	160,370

計		357.60	79.5	284.20		1,073,870		1,073,870
								1,073,870

⑨年額支払賃料	1,073,870 円　×　12ヶ月　＝　 12,886,440 円
⑩a共益費（管理費）	240 円／㎡　×　 284.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 818,496 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,704,936 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 685,247 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,019,689 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,073,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,073,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 261,471 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,291,362 円　　　　（　 162,090 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１１　　　　-25	3,743 ( 3,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,897	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,833 円/㎡　月額支払賃料（　 3,750 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公５賃１１　　　　-26	4,079 ( 3,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,162
c	ＴＫ１－公５賃１１　　　　-27	4,015 ( 3,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,691

中央 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	565,000 円	113,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,356,789 円	13,704,936　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 148,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 960,500 円	113,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,256,289 円　（　　　　　　 39,711 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 357.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,678,300 円（　　　　　 81,443 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,291,362 円
②総費用	3,256,289 円
③純収益　①－②	10,035,073 円
④建物等に帰属する純収益	6,678,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,356,773 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,210,082 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,147 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,309,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
中央 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 -1

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　雅之

TEL.

鑑定評価額

84,500,000 円

１㎡当たりの価格

1,030,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月3日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区月島２丁目１６１８番｢月島２－１６－９｣				②地積　(㎡)	82 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (80,400) 防火（その他）地区計画等特別用途地区 (100,400)
	1:1.5	事務所、作業所兼住宅ＲＣ5	一般住宅、中高層店舗兼共同住宅混在の住宅地域	北西10.9m区道	水道、ガス、下水	月島 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

一般住宅、共同住宅、店舗等
が混在する旧来からの住宅地
域。

街

路

１０．９ｍ区道

交通

施設

月島駅南方

300m

法令

規制

２住居
(100,400)
防火
地区計画等
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、店舗、共同住宅等が混在する旧来からの住宅地域であるが、周辺は大型のマンション等への建替え開
発が進む。コロナ禍にあるものの住宅需要、土地需要とも堅調であり、地価は上昇基調を維持している。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,090,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 902,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、中央区の湾岸部に位置する月島地区（月島、佃、勝どき、晴海）及び対岸の住宅地域等であるが、月
島駅を中心とする住宅地域とは代替性が高い。需要者の中心は、実需の個人エンドユーザー、投資目的の法人、個人投
資家等である。周辺は、大型のマンション等への建替え開発が進み、コロナ禍が続くものの、住宅需要、土地需要は堅
調である。土地取引価格帯は、１億円前後の取引が一般的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　需要者の中心は、実需の個人等のほか、投資目的の法人、個人等である。住宅地実需の個人エンドユーザー等は、快
適性、利便性等の居住環境を、投資目的の法人、個人等は、収益性を重視して価格決定を行う。本件では、快適性、利
便性等を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格の両方を尊重し関連付け、さらに代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 890,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[ 88.7]

[100.0]
100

1,030,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直している。世界的な
金融引き締め等により景気の下振れリスクと
なっている。物価上昇、供給面での制約に注
意する必要あり。

地域要因に大きな変動はない。周辺では大型
のマンション等への建替え開発が進む。住宅
需要、土地需要とも堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取９ -307	中央区		建付地	（　）	長方形	南西2.7m私道、中間画地		２住居特別用途地区地区計画等 (100,240)
b	ＴＫ１―公５取５ -301	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西2.7m私道、中間画地		２住居地区計画等特別用途地区 (100,240)
c	ＴＫ１―公５取５ -305	中央区		建付地	（　）	長方形	北東2.7m私道、中間画地		２住居地区計画等特別用途地区 (80,240)
d	ＴＫ１―公５取５ -308	中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西7m区道、南1.5m、角地		２住居第３種特別工業 (100,368)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 893,158	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	953,000	100 [ 89.4]	1,065,996	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,070,000
b	(　 ) 973,796	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,028,329	100 [ 89.3]	1,151,544		1,150,000
c	(　 ) 1,025,410	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,102,580	100 [ 102.0]	1,080,961		1,080,000
d	(　 ) 1,324,308	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	1,170,909	100 [ 112.4]	1,041,734		1,040,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,090,000 円／㎡]

中央 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,486,025	3,553,972	8,932,053	5,836,480	3,095,573	（　0.9556） 2,958,130	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	73,953,250 円　　　　（　 902,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	44.70	ＲＣ8	357.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等特別用途地区	100 ％	400 ％	400 ％	82 ㎡	7.0 m x 11.0 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ駐輪場及びエントランス、２Ｆ以上をファミリータイプの共同住宅仕様を想定。

⑦有効率　 79.5 ％
の理由

対象地の個別性、地域性より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐輪場	44.70

2～ 8	共同住宅	44.70	90.8	40.60	3,500	142,100	2.0	284,200
							1.0	142,100
～

～

～

計		357.60	79.5	284.20		994,700		1,989,400
								994,700

⑨年額支払賃料	994,700 円　×　12ヶ月　＝　 11,936,400 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 284.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 682,080 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,618,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 630,924 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,987,556 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,989,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,899 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 994,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 479,570 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,486,025 円　　　　（　 152,269 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃４　　　　-24	3,518 ( 3,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,723	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,654 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公５賃４　　　　-25	3,423 ( 3,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,603
c	ＴＫ１－公５賃４　　　　-26	3,438 ( 3,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,619

中央 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	488,000 円	97,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,892,772 円	12,618,480　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 148,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 829,600 円	97,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,600 円	97,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,600 円	97,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,553,972 円　（　　　　　　 43,341 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,600,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 357.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,836,480 円（　　　　　 71,177 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,486,025 円
②総費用	3,553,972 円
③純収益　①－②	8,932,053 円
④建物等に帰属する純収益	5,836,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,095,573 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,958,130 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,075 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,953,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 902,000 円／㎡）