鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１ -302	千代田区		建付地	（　）	不整形	東5.4m区道、中間画地		２住居地区計画等第一種文教地区 (70,216)
b	ＴＫ１－公５取６ -5	千代田区		貸家建付地	（　）	台形	西15.9m区道、南4m、角地		商業地区計画等 (100,590)
c	ＴＫ１－公５取２ -301	千代田区		建付地	（　）	長方形	東7m区道、中間画地		商業美観地域重点地区 (100,420)
d	ＴＫ１－公５取１６ -305	千代田区		建付地	（　）	長方形	南6.4m区道、中間画地		１住居第一種文教地区 (70,339)
e	ＴＫ１－公５取１６ -4	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m区道、南東4m、南西4m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,033,713	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	2,228,223	100 [ 121.0]	1,841,507	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 +5.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	1,840,000
b	(　 ) 2,685,111	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	2,602,492	100 [ 144.8]	1,797,301		1,790,000
c	(　 ) 2,006,018	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,048,144	100 [ 98.9]	2,070,924		2,070,000
d	(　 ) 2,733,957	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	2,569,413	100 [ 122.5]	2,097,480		2,090,000
e	(　 ) 1,311,037	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,273,579	100 [ 66.1]	1,926,746		1,920,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +29.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -50.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,940,000 円／㎡]

千代田 5-51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	556,298,294	157,418,214	398,880,080	228,735,000	170,145,080	（　0.9247） 157,333,155	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	4,495,233,000 円　　　　（　 1,690,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	1,326.42	Ｓ9F1B	10,557.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等第１種文教地区	70 ％	400 ％	340 ％	2,658 ㎡	98.5 m x 39.4 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離： 49.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階～７階は事務所、８階、９階は住戸（平均面積は５６㎡程度、ファミリータイプ）、地下に駐車場２６台（荷捌き用２台含む）。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

高層の事務所兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	1,227.68

1～ 1	事務所	1,255.00	73.5	922.95	5,400	4,983,930	10.0	49,839,300
							0.0	0
2～ 7	事務所	1,116.20	85.8	957.65	5,400	5,171,310	10.0	51,713,100
							0.0	0
8～ 8	住宅	689.05	81.6	562.00	3,400	1,910,800	2.0	3,821,600
							0.0	0
9～ 9	住宅	689.05	81.6	562.00	3,500	1,967,000	2.0	3,934,000
							0.0	0

計		10,557.98	73.8	7,792.85		39,889,590		367,873,500
								0

⑨年額支払賃料	39,889,590 円　×　12ヶ月　＝　 478,675,080 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 7,792.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 93,514,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準及び建物のグレード等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	572,189,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 11,520,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 30,913,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	552,795,816 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	367,873,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,494,798 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	960,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 7,680 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	556,298,294 円　　　　（　 209,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１６　　　　-25	5,505 ( 5,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	5,097	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,445 円/㎡　月額支払賃料（　 5,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公５賃１６　　　　-26	5,279 ( 4,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	5,611
c	ＴＫ１－公５賃１６　　　　-27	5,557 ( 5,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,613

千代田 5-51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	19,550,000 円	3,910,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	70,045,114 円	583,709,280　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,768,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 33,235,000 円	3,910,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,910,000 円	3,910,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,910,000 円	3,910,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 157,418,214 円　（　　　　　　 59,224 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9247

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,910,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 10,557.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	228,735,000 円（　　　　　 86,055 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	556,298,294 円
②総費用	157,418,214 円
③純収益　①－②	398,880,080 円
④建物等に帰属する純収益	228,735,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	170,145,080 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	157,333,155 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,192 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,495,233,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,690,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
千代田 5-51　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-51

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　柴田　佳子

TEL.

鑑定評価額

4,860,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,830,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区麹町５丁目７番１外				②地積　(㎡)	2,658 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,400) 防火（その他）地区計画等第１種文教地区 (70,340)
	不整形 2.5:1	事務所兼車庫ＳＲＣ7F2B	高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西7m区道	水道、ガス、下水	麹町 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層事務所兼共同住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 2,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

事務所ビルを中心にマンショ
ンも混在する商住混在地域

街

路

７ｍ区道

交通

施設

麹町駅南西方

400m

法令

規制

２住居
(70,280)
防火
地区計画等
第１種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

新宿通り背後に高層店舗付事務所ビルやマンションも見られる商住混在地域で、新宿通り沿いの隣接地では事務
所への建替えが進んでいる。コロナ禍による停滞があったものの回復が見られ、地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層事務所兼共同住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,920,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,700,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千代田区西部、北部の幹線道路背後の商業地域及び商住混在地域。主な需要者は収益を目的とする不動産
投資ファンド（投資家）や不動産会社が中心となるが、マンションデベロッパーも需要者と考えられる。大規模な事務
所ビルの賃料は弱含んでいるものの、一定の需要が見込まれるエリアで、マンションの需要も堅調であるため、地価は
上昇傾向にある。幹線道路背後では小規模な取引も多く、市場で中心となる価格帯は、数億～数十円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似性の高い商業地域、商住混在地域の事例から求めた実証的な価格である。また、事務所としても利便
性と品等が高く、安定した収益を見込めるエリアであり、不動産投資ファンドや不動産会社等の需要も見込まれ、その
収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するもの
と考えられるため、両価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,060,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[115.5]

[ 99.8]
100

1,830,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,790,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融市場の先行き不透明感は残るが、金融緩
和が続く中で不動産取引市場は堅調であり、
地価は上昇傾向にある。

複数駅利用可能で利便性の高い商住混在地域
で、コロナ禍による停滞はあったものの、地
価は回復しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１ -302	千代田区		建付地	（　）	不整形	東5.4m区道、中間画地		２住居地区計画等第一種文教地区 (70,216)
b	ＴＫ１－公５取１６ -305	千代田区		建付地	（　）	長方形	南6.4m区道、中間画地		１住居第一種文教地区 (70,339)
c	ＴＫ１－公５取６ -5	千代田区		貸家建付地	（　）	台形	西15.9m区道、南4m、角地		商業地区計画等 (100,590)
d	ＴＫ１－公５取１ -303	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m区道、北西6m、角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,033,713	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	2,228,223	100 [ 121.0]	1,841,507	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 +5.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	1,840,000
b	(　 ) 2,733,957	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	2,569,413	100 [ 127.4]	2,016,808		2,010,000
c	(　 ) 2,685,111	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	2,602,492	100 [ 137.6]	1,891,346		1,890,000
d	(　 ) 2,994,857	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,917,846	100 [ 135.9]	2,147,054		2,140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +29.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,920,000 円／㎡]

千代田 5-51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	530,912,228	135,730,131	395,182,097	219,040,000	176,142,097	（　0.9233） 162,631,998	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	4,517,555,500 円　　　　（　 1,700,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	1,326.42	Ｓ9F1B	10,557.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等第１種文教地区	70 ％	400 ％	340 ％	2,658 ㎡	98.5 m x 39.4 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離： 49.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１～７階は事務所（フロア貸し）、８～９階は共同住宅（平均面積約５６㎡）、地下１階は駐車場２４台（機械式８台、平置１６台）

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

同様の高層事務所兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	1,227.68

1～ 1	事務所	1,255.00	73.5	922.95	5,100	4,707,045	12.0	56,484,540
							0.0	0
2～ 7	事務所	1,116.20	85.8	957.65	5,100	4,884,015	12.0	58,608,180
							0.0	0
8～ 9	共同住宅	689.05	81.6	562.00	3,600	2,023,200	2.0	4,046,400
							0.0	0
～

計		10,557.98	73.8	7,792.85		38,057,535		416,226,420
								0

⑨年額支払賃料	38,057,535 円　×　12ヶ月　＝　 456,690,420 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 7,792.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 84,910,894 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	541,601,314 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 11,520,000 円　　×　　 30.0 ％　＝　　 26,203,255 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	526,918,059 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	416,226,420 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,987,449 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	960,000 円　×　　 70.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 6,720 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	530,912,228 円　　　　（　 199,741 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃５　　　　-19	4,560 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,750	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,151 円/㎡　月額支払賃料（　 5,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公５賃５　　　　-20	4,859 ( 4,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	5,405
c	ＴＫ１－公５賃５　　　　-21	5,203 ( 5,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	5,232

千代田 5-51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	14,800,000 円	3,700,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	55,312,131 円	553,121,314　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,768,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 31,450,000 円	3,700,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,700,000 円	3,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,700,000 円	3,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 135,730,131 円　（　　　　　　 51,065 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9233

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,700,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 10,557.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	219,040,000 円（　　　　　 82,408 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	530,912,228 円
②総費用	135,730,131 円
③純収益　①－②	395,182,097 円
④建物等に帰属する純収益	219,040,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	176,142,097 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	162,631,998 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,186 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,517,555,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,700,000 円／㎡）