鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取２ -306	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南東21.8m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
b	ＴＫ１－公５取７ -301	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西27m都道、中間画地		商業特別用途地区地区計画等 (100,600)
c	ＴＫ１－公５取１１ -302	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西33m区道、北東8m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公５取１２ -318	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北26.9m国道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
e	ＴＫ１－公５取３ -301	千代田区		更地	（　）	ほぼ整形	南35.9m都道、北東8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,522,840	100 [ 120.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	3,899,796	100 [ 79.1]	4,930,210	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,930,000
b	(　 ) 3,679,972	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,731,492	100 [ 80.7]	4,623,906		4,620,000
c	(　 ) 3,893,406	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	3,901,040	100 [ 86.4]	4,515,093		4,520,000
d	(　 ) 5,085,673	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,085,673	100 [ 99.8]	5,095,865		5,100,000
e	(　 ) 3,961,222	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	3,851,817	100 [ 84.7]	4,547,600		4,550,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	その他	％／月 +0.18	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,750,000 円／㎡]

千代田 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	378,450,044	101,519,673	276,930,371	142,766,000	134,164,371	（　0.9440） 126,651,166	（ 3.6 - 0.2 ） 3.4％
	⑧収益価格	3,725,034,294 円　　　　（　 4,420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	756.00	Ｓ9F2B	7,663.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	843 ㎡	19.2 m x 43.8 m	前面道路：都道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）、地下駐車場（２０台）を想定

⑦有効率　 71.3 ％
の理由

同規模の事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	300.00

地下 1～ 1	駐車場	540.00

1～ 1	店舗	756.00	56.3	426.00	5,200	2,215,200	12.0	26,582,400
							0.0	0
2～ 9	事務所	756.00	83.3	630.00	5,000	3,150,000	10.0	31,500,000
							0.0	0
塔屋～		19.00

計		7,663.00	71.3	5,466.00		27,415,200		278,582,400
								0

⑨年額支払賃料	27,415,200 円　×　12ヶ月　＝　 328,982,400 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 5,466.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 59,557,536 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	388,539,936 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 9,600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 22,329,696 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	375,810,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	278,582,400 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,632,604 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	800,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 7,200 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	378,450,044 円　　　　（　 448,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１１　　　　-34	6,722 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	5,720	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,042 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公５賃１１　　　　-35	5,499 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	5,407
c	ＴＫ１－公５賃１１　　　　-36	4,756 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,027

千代田 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,410,000 円	2,470,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	44,591,673 円	398,139,936　×　　　　 11.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,583,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 20,995,000 円	2,470,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,470,000 円	2,470,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,470,000 円	2,470,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 101,519,673 円　（　　　　　　 120,427 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9440

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,470,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 7,663.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	142,766,000 円（　　　　　 169,355 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	378,450,044 円
②総費用	101,519,673 円
③純収益　①－②	276,930,371 円
④建物等に帰属する純収益	142,766,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	134,164,371 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	126,651,166 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,239 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,725,034,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,420,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
千代田 5-47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-47

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　小熊　忍

TEL.

鑑定評価額

3,870,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,590,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	3,610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区内神田１丁目３１番６｢内神田１－１－７｣				②地積　(㎡)	843 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1:2	事務所ＳＲＣ9F1B	高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北27m都道	水道、ガス、下水	大手町 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項なし

街

路

２７ｍ都道

交通

施設

大手町駅北東方

300m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

大手町エリアに隣接する業務系商業地域であり、近隣地域に隣接して再開発が進行している。将来的にはエリア
の機能更新も想定されるが、現時点では予測の限界を越える。地価はやや上昇を予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,870,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,310,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神田エリアなど主に区北部及び北東部を中心とし、区内の広幅員街路に面した商業地域に線状の広がりを
有する圏域。主たる需要者は投資家層、大手・中堅の不動産業者、一般事業法人等となる。大手町エリアにも近い立地
であり、大手町の補完的オフィス機能もあり、需要は底堅い。取引利回りも低下傾向であることから、地価は上昇を示
している。市場で中心となる価格帯は、概ね１，０００㎡程度の画地で５０億円前後程度の水準と捉えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引事例を基礎とし、市場の需給趨勢を反映した実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反
映した理論的価格である。対象標準地の主な需要者としては、投資家層、大手・中堅の不動産業者、自己利用目的の一
般事業法人等が想定される。本件では、実需を指向した比準価格と、収益性を重視する収益価格との説得力の程度は概
ね同程度と判断し、両価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,570,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[106.9]

100
[116.2]

[100.0]
100

4,560,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種経済政策などの効果から景気は緩やかな
回復の途にあり、不動産セクターについても
回復の兆しが鮮明となって来ている。

大手町エリアに隣接した業務系商業地域であ
り、周辺で再開発も始動しており、今後の発
展的推移も期待される。地価は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.7
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取９ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南33m国道、中間画地		商業特別用途地区地区計画等 (100,800)
b	ＴＫ１－公５取１６ -312	千代田区		建付地	（　）	長方形	南33.6m国道、北11m、二方路		商業地区計画等 (100,800)
c	ＴＫ１－公５取２ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東36m都道、南4m、二方路		商業地区計画等 (100,700)
d	ＴＫ１－公５取１５ -307	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西27m都道、北11m、角地		商業第二種文教地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,139,866	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,231,964	100 [ 124.7]	4,997,565	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,000,000
b	(　 ) 5,825,387	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	5,683,994	100 [ 117.3]	4,845,690		4,850,000
c	(　 ) 5,396,936	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	5,365,189	100 [ 118.3]	4,535,240		4,540,000
d	(　 ) 4,778,706	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	4,468,975	100 [ 94.0]	4,754,229		4,750,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,870,000 円／㎡]

千代田 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	397,955,869	118,621,669	279,334,200	154,741,000	124,593,200	（　0.9630） 119,983,252	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	3,635,856,121 円　　　　（　 4,310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	756.00	Ｓ9F2B	7,663.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	843 ㎡	19.2 m x 43.8 m	前面道路：都道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上各階フロア貸の賃貸ビルを想定。駐車場は地下機械式２０台とこれに隣接して荷捌き・障がい者用計３台。

⑦有効率　 71.3 ％
の理由

規模・用途類似建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	300.00

地下 1～ 1	駐車場	540.00

1～ 1	店舗	756.00	56.3	426.00	6,000	2,556,000	12.0	30,672,000
							0.0	0
2～ 9	事務所	756.00	83.3	630.00	5,200	3,276,000	10.0	32,760,000
							0.0	0
塔屋～		19.00

計		7,663.00	71.3	5,466.00		28,764,000		292,752,000
								0

⑨年額支払賃料	28,764,000 円　×　12ヶ月　＝　 345,168,000 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 5,466.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 59,557,536 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	404,725,536 円　　×　　 4.5 ％＋　　　 9,600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 19,172,649 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	395,152,887 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	292,752,000 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,795,782 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	800,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 7,200 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	397,955,869 円　　　　（　 472,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃３　　　　-7	5,499 ( 5,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,788	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,243 円/㎡　月額支払賃料（　 5,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公５賃１４　　　　-20	4,571 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,079
c	ＴＫ１－公５賃１４　　　　-21	4,863 ( 4,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,119

千代田 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	13,550,000 円	2,710,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	53,033,669 円	414,325,536　×　　　　 12.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,583,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 23,035,000 円	2,710,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,710,000 円	2,710,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,710,000 円	2,710,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 118,621,669 円　（　　　　　　 140,714 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9630

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,710,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 7,663.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	154,741,000 円（　　　　　 183,560 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	397,955,869 円
②総費用	118,621,669 円
③純収益　①－②	279,334,200 円
④建物等に帰属する純収益	154,741,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	124,593,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	119,983,252 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,329 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,635,856,121 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,310,000 円／㎡）