鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取３ -2	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
b	ＴＫ１－公５取１１ -313	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	南東11m区道、北西3m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,695)
c	ＴＫ１－公５取１５ -311	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
d	ＴＫ１－公５取１６ -314	千代田区		建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,668)
e	ＴＫ１－公５取３ -307	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,565)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,497,622	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,695,641	100 [ 101.9]	1,664,025	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,710,000
b	(　 ) 2,192,856	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,177,807	100 [ 128.6]	1,693,474		1,740,000
c	(　 ) 1,294,808	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,312,935	100 [ 76.6]	1,714,014		1,770,000
d	(　 ) 1,685,258	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.0]	1,345,421	100 [ 80.8]	1,665,125		1,720,000
e	(　 ) 1,988,061	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.0]	1,775,304	100 [ 105.3]	1,685,949		1,740,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +21.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,730,000 円／㎡]

千代田 5-45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,400,584	20,725,069	43,675,515	30,054,600	13,620,915	（　0.9600） 13,076,078	（ 3.9 - 0.2 ） 3.7％
	⑧収益価格	353,407,514 円　　　　（　 1,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	184.66	ＲＣ11	1,713.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	236 ㎡	11.1 m x 21.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階から１１階共同住宅の複合ビルを想定した。

⑦有効率　 80.6 ％
の理由

同一規模・用途建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	167.04	32.9	54.94	4,200	230,748	8.0	1,845,984
							0.0	0
2～ 5	住宅	154.66	85.8	132.64	3,700	490,768	1.0	490,768
							1.0	490,768
6～ 9	住宅	154.66	85.8	132.64	3,700	490,768	1.0	490,768
							1.0	490,768
10～11	住宅	154.66	85.8	132.64	3,700	490,768	1.0	490,768
							1.0	490,768
～

計		1,713.64	80.6	1,381.34		5,138,428		6,753,664
								4,907,680

⑨年額支払賃料	5,138,428 円　×　12ヶ月　＝　 61,661,136 円
⑩a共益費（管理費）	272 円／㎡　×　 1,381.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,508,694 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	66,169,830 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,646,793 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,523,037 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,753,664 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,835 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,907,680 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 812,712 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,400,584 円　　　　（　 272,884 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃６　　　　-22	3,751 ( 3,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,652	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,756 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公５賃６　　　　-23	3,718 ( 3,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,758
c	ＴＫ１－公５賃６　　　　-24	3,953 ( 3,790)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,803

千代田 5-45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,655,000 円	531,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	11,910,569 円	66,169,830　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 584,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,513,500 円	531,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	531,000 円	531,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	531,000 円	531,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,725,069 円　（　　　　　　 87,818 円／㎡）　　（経費率　　 32.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9600

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	531,000,000 円	設計監理料率　 298,000 円／㎡　×　 1,713.64 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0566	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,054,600 円（　　　　　 127,350 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,400,584 円
②総費用	20,725,069 円
③純収益　①－②	43,675,515 円
④建物等に帰属する純収益	30,054,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,620,915 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,076,078 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,407 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 353,407,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,500,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
千代田 5-45　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-45

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　蜂須賀　千秋

TEL.

鑑定評価額

382,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,620,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区神田佐久間町３丁目２４番３外				②地積　(㎡)	236 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）特別用途地区地区計画等 (100,600)
	1:2	事務所ＳＲＣ7	中高層の店舗、事務所ビルの多い商業地域	北15m区道、背面道	水道、ガス、下水	秋葉原 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所、共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路背後の、小規模な事
務所ビル、共同住宅等が建ち
並ぶ商業地域

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

秋葉原駅東方

340m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
特別用途地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ秋葉原駅に近い、小規模画地に事務所ビルや共同住宅が混在する地域。対面には大病院や大規模事務所ビル
がある。当面は現状を維持しながら推移するものと予測される。地価はやや上昇傾向が見られる。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,600,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ秋葉原駅からＪＲ神田駅から徒歩圏内にある、小規模な事務所、共同住宅等が混在する地域である。
主たる需要者は自用目的の中小企業・個人事業主や、主に賃貸マンションを経営し収益獲得を目論む不動産業者、個人
投資家等が想定される。小規模画地が多く取引総額が抑えられるため、市場参加者の裾野は広い。地価は堅調な住宅需
要にも支えられ、上昇傾向にある。取引総額は数億円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係が成立する事例を採用しており、市
場実勢を反映している。収益価格は最有効使用と判断される共同住宅を想定し、周辺のマンション市況を考慮した賃料
、還元利回り等を使用しており、収益性を反映している。主たる需要者の取引動機を勘案し、両価格を関連付けること
が妥当と判断、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,450,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[101.9]

100
[158.5]

[103.0]
100

1,620,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然
として残るが、不動産投資市場は未だ堅調で
あり、地価は上昇傾向にある。

交通利便性の高さから住宅系の需要が強くな
っている地域で、今後もこの動向は続くもの
と予想される。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取６ -306	千代田区		建付地	（　）	長方形	南11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
b	ＴＫ１－公５取２ -2	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,240)
c	ＴＫ１ー公５取８ -307	千代田区		更地	（　）	長方形	南西5.9m区道、南東3m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,354)
d	ＴＫ１－公５取１０ -309	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,710,766	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,729,584	100 [ 108.2]	1,598,506	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,650,000
b	(　 ) 1,545,071	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,572,882	100 [ 96.4]	1,631,620		1,680,000
c	(　 ) 1,427,242	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 92.8]	1,502,603	100 [ 96.9]	1,550,674		1,600,000
d	(　 ) 1,797,416	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,746,061	100 [ 108.2]	1,613,735		1,660,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
a	その他	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -7.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,650,000 円／㎡]

千代田 5-45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,089,272	16,425,259	48,664,013	33,751,200	14,912,813	（　0.9593） 14,305,862	（ 4.0 - 0.2 ） 3.8％
	⑧収益価格	376,470,053 円　　　　（　 1,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	184.66	ＲＣ11	1,713.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	236 ㎡	11.1 m x 21.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は４０～５５㎡程度のコンパクトタイプのマンションを想定

⑦有効率　 80.6 ％
の理由

同規模の共同住宅としては標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	167.04	32.9	54.94	4,200	230,748	8.0	1,845,984
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	154.66	85.8	132.64	3,750	497,400	1.0	497,400
							1.0	497,400
4～ 6	共同住宅	154.66	85.8	132.64	3,850	510,664	1.0	510,664
							1.0	510,664
7～ 9	共同住宅	154.66	85.8	132.64	3,950	523,928	1.0	523,928
							1.0	523,928
10～11	共同住宅	154.66	85.8	132.64	4,050	537,192	1.0	537,192
							1.0	537,192

計		1,713.64	80.6	1,381.34		5,403,708		7,018,944
								5,172,960

⑨年額支払賃料	5,403,708 円　×　12ヶ月　＝　 64,844,496 円
⑩a共益費（管理費）	272 円／㎡　×　 1,381.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,508,694 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	69,353,190 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,548,255 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,804,935 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,018,944 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,574 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,172,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,219,763 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,089,272 円　　　　（　 275,802 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１１　　　　-46	5,052 ( 5,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [114.0]	100 [103.0]	4,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,935 円/㎡　月額支払賃料（　 3,850 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公５賃１１　　　　-47	4,063 ( 3,895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 98.0]	3,875
c	ＴＫ１－公５賃１１　　　　-48	3,903 ( 3,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,106

千代田 5-45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,940,000 円	588,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,727,259 円	69,353,190　×　　　　 9.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 584,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,998,000 円	588,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	588,000 円	588,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	588,000 円	588,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,425,259 円　（　　　　　　 69,599 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9593

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	588,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,713.64 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,751,200 円（　　　　　 143,014 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,089,272 円
②総費用	16,425,259 円
③純収益　①－②	48,664,013 円
④建物等に帰属する純収益	33,751,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,912,813 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,305,862 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 376,470,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,600,000 円／㎡）