鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１１ -313	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	南東11m区道、北西3m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,695)
b	ＴＫ１－公５取２ -319	千代田区		更地	（　）	長方形	南西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
c	ＴＫ１－公５取１２ -312	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、北4m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,240)
d	ＴＫ１－公５取１６ -306	千代田区		建付地	（　）	長方形	南東8m区道、南西4m、角地		商業地区計画等第二種文教地区 (100,480)
e	ＴＫ１－公５取１５ -2	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,192,856	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,177,807	100 [ 130.4]	1,670,097	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,670,000
b	(　 ) 2,350,176	100 [ 110.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,155,752	100 [ 99.9]	2,157,910		2,160,000
c	(　 ) 1,254,822	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,241,421	100 [ 71.7]	1,731,410		1,730,000
d	(　 ) 1,760,209	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,734,575	100 [ 96.0]	1,806,849		1,810,000
e	(　 ) 2,539,932	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,578,031	100 [ 126.1]	2,044,434		2,040,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
b	民間再開発含み	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
b	民間再開発含み	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,810,000 円／㎡]

千代田 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,796,791	5,061,808	12,734,983	8,169,600	4,565,383	（　0.9608） 4,386,420	（ 3.8 - 0.2 ） 3.6％
	⑧収益価格	121,845,000 円　　　　（　 1,540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	56.70	Ｓ10	416.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	79 ㎡	6.8 m x 11.7 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階は店舗、３階以上はフロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

高層の店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	42.70	58.5	25.00	4,800	120,000	10.0	1,200,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	31.70	82.0	26.00	3,800	98,800	10.0	988,000
							0.0	0
3～10	事務所	42.70	86.7	37.00	3,800	140,600	8.0	1,124,800
							0.0	0
～

～

計		416.00	83.4	347.00		1,343,600		11,186,400
								0

⑨年額支払賃料	1,343,600 円　×　12ヶ月　＝　 16,123,200 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 347.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,498,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準及び建物のグレード等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保険金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,621,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 931,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,690,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,186,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 106,271 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,796,791 円　　　　（　 225,276 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１６　　　　-22	3,955 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,995	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,825 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公５賃１６　　　　-23	3,902 ( 3,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,988
c	ＴＫ１－公５賃１６　　　　-24	3,812 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,530

千代田 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	414,000 円	138,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,420,808 円	18,621,600　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 778,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,173,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,061,808 円　（　　　　　　 64,074 円／㎡）　　（経費率　　 28.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9608

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 416.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,169,600 円（　　　　　 103,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,796,791 円
②総費用	5,061,808 円
③純収益　①－②	12,734,983 円
④建物等に帰属する純収益	8,169,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,565,383 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,386,420 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,524 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,845,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,540,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出
千代田 5-33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-33

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　苗代　昌志

TEL.

鑑定評価額

135,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,710,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区神田司町２丁目１９番２５				②地積　(㎡)	79 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
	1:2	事務所、住宅兼車庫Ｓ6	小規模な事務所兼住宅が多く見られる商業地域	西8m区道	水道、ガス、下水	小川町 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼事務所の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 84 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

本郷通り、外堀通りの背後地
で小規模な店舗兼事務所ビル
等が多い地域

街

路

８ｍ区道

交通

施設

小川町駅南方

180m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

小規模な店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される
。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗兼事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,840,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,590,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神田地区を中心とする、幹線道路背後の商業地域で、小規模な事務所ビルが多く見られる地域である。主
な市場参加者としては、自用の事務所用地として中小企業や個人事業主、投資目的の不動産業者、個人投資家等が想定
される。幹線道路背後地であるが、利便性は高く、需要は底堅く、また新型コロナの影響が収束傾向となり、地価は上
昇傾向にある。取引総額は小規模画地が多いことから数億円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の
建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の
験証手段として有力である。価格決定に際しては、比準価格と収益価格は同程度の説得力を有すると判断し、相互に関
連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,270,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[137.7]

[100.0]
100

1,700,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,660,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が収束しつつあるものの、
ウクライナ戦争や、世界的な金融引締め等の
影響から、景気の先行き不透明感が継続して
いる。

都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅
調であり、新型コロナの影響も収束しつつあ
ることから、地価はやや上昇傾向にある。

個別的要因の変動は特に無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１５ -310	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西5m区道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,300)
b	ＴＫ１－公５取３ -2	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
c	ＴＫ１－公５取１２ -312	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、北4m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,240)
d	ＴＫ１－公５取１５ -311	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,150,203	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	1,377,537	100 [ 76.5]	1,800,702	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,800,000
b	(　 ) 1,497,622	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,695,641	100 [ 92.7]	1,829,170		1,830,000
c	(　 ) 1,254,822	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,241,421	100 [ 67.5]	1,839,142		1,840,000
d	(　 ) 1,294,808	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,312,935	100 [ 69.8]	1,880,996		1,880,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,840,000 円／㎡]

千代田 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,447,015	5,819,609	12,627,406	7,814,400	4,813,006	（　0.9418） 4,532,889	（ 3.8 - 0.2 ） 3.6％
	⑧収益価格	125,913,583 円　　　　（　 1,590,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	56.70	Ｓ10	416.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	79 ㎡	6.8 m x 11.7 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階は店舗、３階以上はフロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

高層の店舗・事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	42.70	58.5	25.00	4,500	112,500	10.0	1,125,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	31.70	82.0	26.00	4,000	104,000	10.0	1,040,000
							0.0	0
3～10	事務所	42.70	86.7	37.00	4,000	148,000	6.0	888,000
							0.0	0
～

～

計		416.00	83.4	347.00		1,400,500		9,269,000
								0

⑨年額支払賃料	1,400,500 円　×　12ヶ月　＝　 16,806,000 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 347.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,519,220 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,325,220 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 966,261 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,358,959 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,269,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,447,015 円　　　　（　 233,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃９　　　　-10	4,249 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,292	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,020 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公５賃９　　　　-11	3,947 ( 3,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,028
c	ＴＫ１－公５賃９　　　　-12	3,976 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,016

千代田 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	132,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,995,409 円	19,325,220　×　　　　 15.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 778,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,819,609 円　（　　　　　　 73,666 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 416.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,814,400 円（　　　　　 98,916 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,447,015 円
②総費用	5,819,609 円
③純収益　①－②	12,627,406 円
④建物等に帰属する純収益	7,814,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,813,006 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,532,889 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,378 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,913,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,590,000 円／㎡）