鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１６ -5	千代田区		建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,480)
b	ＴＫ１－公５取１０ -4	千代田区		更地	（　）	長方形	北西8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	ＴＫ１－公５取７ -1	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、南西3m、二方路		商業特別用途地区駐車場整備地区 (100,360)
d	ＴＫ１－公５取１５ -2	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
e	ＴＫ１－公５取７ -2	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	南西4m区道、中間画地		商業特別用途地区地区計画等 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,216,438	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,264,685	100 [ 126.3]	2,584,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,580,000
b	(　 ) 2,151,694	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,190,424	100 [ 94.0]	2,330,238		2,330,000
c	(　 ) 2,127,303	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,131,474	100 [ 86.6]	2,461,286		2,460,000
d	(　 ) 2,539,932	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,578,031	100 [ 106.1]	2,429,812		2,430,000
e	(　 ) 1,824,598	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,859,265	100 [ 74.4]	2,499,012		2,500,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,460,000 円／㎡]

千代田 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	105,429,955	29,487,355	75,942,600	40,922,400	35,020,200	（　0.9440） 33,059,069	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	972,325,559 円　　　　（　 2,220,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	283.66	Ｓ8	2,160.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火第１種文教地区	100 ％	500 ％	480 ％	438 ㎡	21.4 m x 20.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの高層事務所ビルで、駐車場は平置きで３台（賃貸用は１台）を想定した。

⑦有効率　 71.0 ％
の理由

近隣の同類型の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	270.12	50.2	135.68	5,064	687,084	8.0	5,496,672
							0.0	0
2～ 8	事務所	270.12	73.9	199.70	5,064	1,011,281	8.0	8,090,248
							0.0	0
～

～

～

計		2,160.96	71.0	1,533.58		7,766,051		62,128,408
								0

⑨年額支払賃料	7,766,051 円　×　12ヶ月　＝　 93,192,612 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,533.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,709,888 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	109,902,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 5,603,125 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	104,839,375 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	62,128,408 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 590,220 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	45,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 360 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	105,429,955 円　　　　（　 240,708 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１―公５賃８　　　　-12	6,730 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	5,393	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,098 円/㎡　月額支払賃料（　 5,064 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１－公５賃８　　　　-6	4,430 ( 4,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,961
c	ＴＫ１―公５賃８　　　　-15	4,226 ( 4,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,939

千代田 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,124,000 円	708,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	13,915,755 円	110,442,500　×　　　　 12.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,013,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,018,000 円	708,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	708,000 円	708,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	708,000 円	708,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,487,355 円　（　　　　　　 67,323 円／㎡）　　（経費率　　 28.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9440

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	708,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 2,160.96 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,922,400 円（　　　　　 93,430 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	105,429,955 円
②総費用	29,487,355 円
③純収益　①－②	75,942,600 円
④建物等に帰属する純収益	40,922,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,020,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,059,069 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,477 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 972,325,559 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,220,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
千代田 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-26

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　嶋田　幸弘

TEL.

鑑定評価額

1,020,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,340,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区神田駿河台２丁目１番４７				②地積　(㎡)	438 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）第１種文教地区 (100,480)
	1:1	事務所ＳＲＣ7F1B	中高層の事務所のほか学校、病院もある商業地域	北西8m区道	水道、ガス、下水	御茶ノ水 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層の事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

教育施設や事務所ビル等が建
ち並ぶ準高度商業地域

街

路

８ｍ区道

交通

施設

御茶ノ水駅南西方

190m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
第１種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

教育施設や事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、当面は現状のまま推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層の事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千代田区北部、神田駿河台地区周辺の事務所，店舗，大学施設等が建ち並ぶ幹線道路背後の商業地域全般
である。典型的な需要者としては、資本力を有する事業法人及び投資法人等が中心となる。コロナ禍による先行き不透
明感は解消しつつあり、地価は上昇基調に転じている。当地域においては土地建物一体の取引が中心であり、取引総額
は数億円から数十億円程度と幅がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。収益価格は最有効使用建物の建築及び賃貸を想定した理
論的な価格であるが、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の験証手段として有力である。以上より
、鑑定評価額決定に際しては、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、上記のとおりと鑑定評価額を決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　千代田 5-17                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,270,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつ
つあるものの、国内外の経済情勢等の先行き
懸念が続いている。

地域要因に特段の変動要因はなく、コロナ禍
による先行き不透明感は解消しつつあり、地
価は上昇傾向へと転じている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取７ -1	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、南西3m、二方路		商業特別用途地区駐車場整備地区 (100,360)
b	ＴＫ１－公５取２ -308	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北11m区道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,500)
c	ＴＫ１－公５取１０ -306	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西11m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
d	ＴＫ１－公５取１０ -4	千代田区		更地	（　）	長方形	北西8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	ＴＫ１－公５取１ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,514)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,127,303	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,131,474	100 [ 87.6]	2,433,189	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,430,000
b	(　 ) 1,940,845	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	2,224,594	100 [ 92.7]	2,399,778		2,400,000
c	(　 ) 2,394,223	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	2,479,731	100 [ 96.9]	2,559,062		2,560,000
d	(　 ) 2,151,694	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,190,424	100 [ 89.1]	2,458,388		2,460,000
e	(　 ) 2,213,725	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,213,725	100 [ 89.1]	2,484,540		2,480,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,480,000 円／㎡]

千代田 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	97,250,037	28,192,620	69,057,417	34,983,000	34,074,417	（　0.9615） 32,762,552	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	936,072,914 円　　　　（　 2,140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	283.66	Ｓ8	2,160.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火第１種文教地区	100 ％	500 ％	480 ％	438 ㎡	21.4 m x 20.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地上階は各階フロア貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 71.0 ％
の理由

高層事務所ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	270.12	50.2	135.68	5,000	678,400	10.0	6,784,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	270.12	73.9	199.70	4,500	898,650	8.0	7,189,200
							0.0	0
～

～

～

計		2,160.96	71.0	1,533.58		6,968,950		57,108,400
								0

⑨年額支払賃料	6,968,950 円　×　12ヶ月　＝　 83,627,400 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,533.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,709,888 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	100,337,288 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 4,055,492 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	96,701,796 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	57,108,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 548,241 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	97,250,037 円　　　　（　 222,032 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃６　　　　-10	4,944 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	4,516	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,530 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公５賃６　　　　-11	3,690 ( 3,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	4,509
c	ＴＫ１－公５賃６　　　　-12	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,576

千代田 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,794,000 円	598,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	14,106,020 円	100,757,288　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,013,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,083,000 円	598,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	598,000 円	598,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	598,000 円	598,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 28,192,620 円　（　　　　　　 64,367 円／㎡）　　（経費率　　 29.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9615

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	598,000,000 円	設計監理料率　 266,000 円／㎡　×　 2,160.96 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,983,000 円（　　　　　 79,870 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	97,250,037 円
②総費用	28,192,620 円
③純収益　①－②	69,057,417 円
④建物等に帰属する純収益	34,983,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	34,074,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	32,762,552 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,800 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 936,072,914 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,140,000 円／㎡）